Бывает ли дача доходной: что движет покупателями на загородном рынке Подмосковья
Основное решение, найденное в кризис 2008 года, — продавать участки без подряда и вообще без чего бы то ни было людям, которым и на забор тогда не хватало, — прижилось и получило качественное развитие. Участки без подряда сохраняют за собой львиную долю в предложении за городом, но теперь в этой массе земли есть наделы с коммуникациями в организованных коттеджных поселках, огороженных, охраняемых и в той или иной мере благоустроенных. Именно такие ликвидные лоты вызывают интерес как у тех, кто давно мечтает о собственном загородном доме, так и у частных инвесторов.
Последние довольно эффективны (даже эффективнее обремененных большими проектами застройщиков): стратегия просто купить землю в ликвидном проекте, дождаться роста цены и продать может принести 50% на вложенные средства. Больше хлопот и затрат у тех инвесторов, которые покупают участок, строят и продают готовые «под ключ» и даже «под тапочки» дома, но и прибыль может быть более значительной. Впрочем, подавляющее число сегодняшних покупателей загородной недвижимости если и рассматривают ее как актив, то скорее защитный.
Сохранить средства в земле и обрести желанный загородный дом для отдыха или постоянного проживания — таковы основные мотивы, считает Олег Герасимов, совладелец AVO.Business и застройщик двух коттеджных поселков на Минском шоссе и на трассе М11. Хотя не девелопмент изначально был основной деятельностью группы компаний.
«Мы айтишники и никогда не интересовались строительством, — рассказывает Олег Герасимов. — Но случился ковид, люди стали сметать за городом любые дома, просто чтобы не сидеть взаперти в Москве. Мы и сами начали присматривать что-то для себя, а затем решили создать собственный небольшой поселок. Предложение «участок плюс инфраструктура плюс свой дом» оказалось востребованным. Рост цен на землю в поселках в 2,5 раза с 2021 года, почти распроданные проекты и большие планы по запуску новых — с такими результатами новый девелопер заканчивает 2023 год.
— И какова доля инвесторов в каждом из ваших поселков — тех, кто покупал землю именно с целью заработать?
— Не сказал бы, что большая, все-таки мы еще не известный игрок на этом рынке, но такие люди есть. В Woodside Residence есть клиент, который строит четыре дома на перепродажу. Есть и те, кто уже продал участки на вторичном рынке. В Bayside Residence на старте продаж в 2021 году обычный участок, 12 соток без особых характеристик, стоил 1,5 млн рублей, сейчас такой же стоит 3,5 млн рублей. В Woodside на старте (конец 2022 года) 15 соток стоили 2,8 млн рублей, сейчас 7 млн рублей. Если говорить о средних ценах за сотку, то в Woodside было 186 000 рублей, сейчас 466 000 рублей, и это еще не пик цены.
В Bayside Residence мы построили шоурум на самом въезде в поселок, чтобы было видно со всех точек. Участок под ним стоил 1,5 млн рублей, каркасный дом с отделкой, на примере которого мы показывали нашу концепцию, обошелся в 6,5 млн рублей. Когда строек в поселке стало много и шоурум стал не нужен, мы его выставили в продажу. Продали за 12 млн рублей через год.
— На какую долю инвесторов вы рассчитываете в будущих проектах?
— Есть основания полагать, что инвесторов, которые зайдут на старте с целью перепродажи земли через год-два, будет около 20%. Уже сейчас собственники участков в двух почти завершенных проектах просят «держать их в курсе», когда мы начнем что-то новое: «Может быть, мы тоже поучаствуем».
— Будут новые проекты? Вы вошли во вкус загородного девелопмента?
— Да, в районе Минского шоссе, как и первые наши поселки. Минка фактически продлилась до Москва-Сити, что и подстегнуло нас рассмотреть новые идеи. Если в существующих проектах участки по 12–15 соток, то в новых планируем нарезать по 20 соток. Хотим расти. Нужно быть не как все, чтобы добиться успеха. Мы нарезаем участки большего размера, чем наши конкуренты. По инфраструктуре наши поселки близки к уровню премиум, но по цене бизнес-класса. То есть мы всегда превышаем ожидания клиента за тот чек, который он платит.
— Что может быть особенного в продаже участков без подряда?
— Мы объездили массу проектов, пока изучали рынок. Обычно как бывает: ты приезжаешь в поселок, который лет семь уже продается. На въезде КПП, скромный офис продаж, там же детская площадка. Тебе показывают рендеры с рестораном, теннисным кортом и другой красотой и объясняют, что еще не все собственники построили дома, и вот когда они построятся, «мы это сделаем». Но когда поселок будет распродан, то мотивации что-то еще создавать у девелопера не будет.
У нас иной подход. Мы начинаем с инфраструктуры. Человек приезжает в поселок и понимает, что тут уже прямо сейчас хочется жить — многие начинают строительство с гостевого дома, который быстрее возводится, чтобы иметь возможность быстрее начать приезжать на выходные. В Woodside Residence только этим летом собственники стали строить первые дома, хотя поселок почти полностью завершен, осталось асфальт положить. У нас есть клиенты, которые привозят на участок модульный домик (потом он становится гостевым), пока строится их основной дом. Такой подход — в первую очередь создать красивую и продуманную инфраструктуру — отлично работает.
— Можете назвать размер ваших инвестиций в инфраструктуру поселков?
— Около 400 млн рублей в Woodside Residence на сегодняшний день. Еще будем класть асфальт в следующем году, то есть всего около 450 млн рублей. В Bayside Residence около 600 млн рублей, работ осталось еще на 20–30 млн рублей. Это без учета того, что там мы еще будем строить спа-комплекс и ресторан. То есть это исключительно инфраструктура, которая на текущий момент есть: дороги, развлекательные, спортивные объекты.
— Вы окупили ваши вложения в приобретение земли и создание инфраструктуры?
— На текущий момент вложения окупили. Сейчас уже работаем в прибыль.
Наше преимущество — мы не строим на кредитные средства, нет жесткой привязки к плану продаж. Но есть финансовая подушка: два существующих поселка — наши визитные карточки, бизнесы в сфере IT. Диверсификация бизнес-модели снижает риски неудач.
— Насколько сложно было найти землю, подходящую для коттеджного поселка?
— В Подмосковье поиск земли, такой, чтобы не было слышно дорогу, без самолетов над головой, без свалок поблизости, — настоящий квест. Участки нашлись в окрестностях Можайска (Bayside) и Солнечногорска (Woodside). Минское направление менее загружено, чем популярная Новая Рига, по которой 30 км проехать — целая история. Земля для Woodside Residence была большой удачей — 1,5 км от дороги местного значения с небольшим трафиком. Мы построили подъездную дорогу, клиент попадает сразу в лес, прямо на территории поселка есть озеро. Мы зонировали проект таким образом, чтобы стройка, которая будет идти еще два-три года, никому не мешала. Многие из тех, кто смотрел дорогие поселки на Новой Риге, в итоге покупали у нас.
— Тот факт, что до Woodside нужно добираться по платной трассе, покупателей не смущает?
— Трасса М11 в определенном смысле уникальна — делает доступной эту часть Подмосковья не только для жителей севера Москвы. Дорога доходит до востока и даже до юго-востока города и переходит в новую скоростную М12. Совершенно неожиданным и неочевидным для себя образом мы получили клиентов, о которых даже не думали. Люди приезжают с востока и говорят, что им удобно добираться: выехали на Северо-Восточную хорду и оказались уже в Солнечногорске, быстро и без пробок. Транспортная доступность крайне важна для покупателей загородной недвижимости. Поэтому на платные трассы мы смотрим как на перспективные направления.
— Что конкретно вы продаете: что входит в цену, каков статус земли?
— Продаем землю под дачное строительство с коммуникациями: от 15 киловатт на участок, в зависимости от площади, сделана подземная разводка электричества, плюс установка газгольдера и устройство скважины. Если клиент строит дом через нашего подрядчика, в стоимость дома включена установка септика.
Bayside занимает 90 га с учетом общих зон и береговой линии Можайского водохранилища, более 30 га отведено под прогулочные зоны, пляжи, инфраструктуру и около 60 га размежевано на участки (их 330). Мы уже проложили 7,5 км дорог, все подземные сети разведены, есть теннисный корт, построены разного типа спортивные и детские площадки, оборудован пирс для лодок и рыбалки, насыпан пляж. К зиме поставили огромную деревянную горку, с которой и летом тоже можно будет кататься на ватрушках благодаря специальному покрытию. Завезли гольф-кары, чтобы жителям было удобно добираться до всех точек. Это фишка загородных отелей, которую мы решили внедрить.
Общая площадь Woodside — примерно 50 га, из них 20 га — это лесная поляна, где расположены все инфраструктурные объекты и озеро, всего здесь 90 участков площадью от 15 соток, 70 из них проданы.
— Беда многих «безподрядных» поселков — хаос в плане архитектуры. Вы как-то регулируете застройку?
— Да, мы насмотрелись на загородную эклектику: тут розовый сайдинг, там дом из кирпича, рядом сруб, за барнхаусом дворец с башенками. Такое часто бывает, у людей фантазия и вкусы разные. Чтобы не допустить подобной «разношерстности», мы следим за соблюдением архитектурной концепции. Покупатели получают брендбук, в котором подробно описаны рекомендации по строительству: какие цвета можно использовать, какие материалы. Люди положительно реагируют на эти правила, потому что понимают: так и сосед не построит что-то в стиле «дорого-богато» или «вырви глаз». Это не воспринимается как ограничение, скорее как помощь. Все люди с разным уровнем дохода, есть айтишники, есть нефтяники. Кто-то четыре участка выкупил, чтоб создать семейную усадьбу. Но все согласны, что есть элементы внешнего вида домов (цоколь, фасады, цвет крыши), которые должны гармонировать и позиционировать поселок в целом. Важно, что дома не выглядят одинаково, но они в едином стиле. Тогда и дом за 15 млн рублей, и дом за 100 млн рублей смотрятся красиво и достойно.
— Кто ваши клиенты при таком возможном разбросе в цене домов?
— В обоих поселках это молодые люди до 43–45 лет. Молодые, активные, семейные. Многие привыкли на выходные ездить в хороший загородный отель. Но то, что обходилось в 80 000 рублей, сейчас стоит уже 200 000 рублей, выгоднее построить собственную дачу и на ней отдыхать. И может быть, еще и сдавать, когда сам не пользуешься.
— Идея распространить на частные загородные дома принципы доходной курортной недвижимости время от времени облетает подмосковный рынок, но пока больших бизнес-успехов не видно. Может быть, смена поколений владельцев домов что-то изменит и в этом плане: молодые люди легче относятся к арендным отношениям.
— В Bayside Residence постоянно живет примерно 10% клиентов, для остальных это возможность приехать на выходные, на праздники. Часть собственников сдают дома в аренду, это перекрывает ипотечные платежи (аренда здесь стоит минимум 70 000 рублей в месяц).
У нас много семейных программистов с детьми. Например, у одной семьи платеж по IT-ипотеке 43 000 рублей в месяц, их дом (каркасный, 100 кв. м, на участке 12 соток) стоит в живописном месте у воды. Лимит по семейной ипотеке сейчас — 12 млн рублей. В Bayside Residence можно за 2 млн рублей приобрести участок и за 10 млн рублей дом.
В IT-ипотеке лимит 18 млн рублей, за эти деньги точно можно построить хороший дом в Woodside. Половина покупателей участков в Woodside рассматривают поселок как место для постоянного проживания. В целом не скажу, что это массовая история, но спрос на наши поселки есть в том числе и на арендном рынке, и если собственник нечасто пользуется дачей, то почему бы не сдавать ее?
А мы со своей стороны готовы оказывать услуги по управлению арендой — видим такой запрос со стороны клиентов. Тут вопрос даже не в привлечении арендаторов (для этого есть специализированные площадки), а в обслуживании дома после их отъезда: привести все в порядок, газон подстричь, возможно, небольшой ремонт сделать. Все эти вопросы мы на себя готовы замыкать, размер комиссии пока обсуждаем, это будет примерно 10–15% (арендной платы).
— Зачем это девелоперу?
— Мы не хотим, чтобы поселок стал проходным местом, поэтому решили помогать клиентам цивилизованно управлять арендной историей, чтобы все было с удовольствием и выгодой для всех. Взаимодействовать будем через специальное мобильное приложение для жителей поселков. Уже сейчас через него доступен ряд услуг: можно заказать клининг, еду в хорошем ресторане, забронировать мангал в зоне с беседками, теннисный корт или волейбольную площадку. Мы уже привыкли к качественному и быстрому сервису в Москве, к этому же стремимся и за городом.
— На 2024 год вы наметили предлагать рассрочку покупателям. В чем смысл? Ипотека больше не работает на продажи?
— В 2022 году ипотека на загородном рынке хорошо поддержала спрос, но она дорожает. По ипотеке было много продаж в Bayside Residence. В Woodside Residence поменьше — там проект подороже, но тоже есть. Весной 2024 года мы планируем начать продажи еще в двух проектах, и там рассрочка станет одним из инструментов для клиентов, менее накладным, чем нынешняя ипотека, — до конца строительства под 10% годовых. Мы предложим рассрочку на участки с разбивкой платежей на два-три года, а в ипотеку клиент может приобрести дом.
— А что дальше? Каковы ваши прогнозы для загородного рынка?
— Думаю, можно ждать некоторого охлаждения, рост цен уже не будет столь интенсивным, но это и хорошо — у большего числа людей будет возможность удовлетворить спрос на загородный дом. Люди, чьи доходы позволяли им покупать недвижимость, продолжат это делать, только уже не в Европе, а внутри России. А учитывая, что для большинства россиян недвижимость — это единственный надежный актив, дешеветь точно ничего не будет.