Иногда они возвращаются
Аналитики компании Intermark Real Estate зафиксировали, что только в апреле спрос на аренду элитных московских квартир вырос на 11%, а с января по начало мая — на 28% по сравнению с прошлым годом. Что касается предложения, то за последние четыре месяца с рынка элитной аренды ушли 34% квартир. Спрос растет, предложение вымывается — логично предположить и рост ставок? Это так: ставки аренды на дорогое жилье с начала года выросли на 26%, сравнявшись со значениями прошлого года.
Откуда такой интерес к рынку элитной аренды? А главное — у кого? Ведь большинство экспатов давно уехали из России. Эксперты подтверждают, что их доля минимальна — сейчас это в основном граждане Турции, Кореи, ЮАР. Но зато граждане России стали возвращаться в Москву из теплых стран: именно они и подыскивают себе элитное жилье в аренду, благодаря чему спрос на рынке элитной аренды восстанавливается. «Мы видим возобновление обратной релокации, причем все большими темпами: увеличение количества обращений на 10–15%. Тенденция продиктована постепенной адаптацией бизнеса и госструктур к новым реалиям», — отмечает руководитель направления аренды компании Apple Real Estate Владимир Родионов. С коллегой согласен и партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев. По его словам, сейчас некоторые клиенты возвращаются на рынок в частном порядке, и в первую очередь недвижимость арендуют граждане России.
«Это возвращение из-за рубежа части обеспеченной аудитории после «зимовки» в южных странах. По наблюдениям нашей компании, один из основных оттоков идет из ОАЭ из-за приближения летнего сезона. В преддверии высоких летних температур собственники готовы вернуться на каникулы домой. Также есть возвратившиеся из Турции и Таиланда. Зачастую сегодня такие клиенты готовы жить на несколько стран, часть из них возвращаются в свои квартиры на время и снимают их с рынка. Те же, у кого подписаны контракты с арендаторами, нередко предпочитают не разрывать договоренности и находят себе другие квартиры в аренду», — делится нюансами сделок директор департамента аренды компании Intermark Real Estate Елена Куликова.
Она добавляет, что немаловажную роль в нынешнем раскладе сил на рынке элитной аренды сыграл постепенный отказ от дисконтов, продиктованный активизацией спроса. Но как замечает Андрей Соловьев, многие собственники готовы проявить лояльность относительно условий контрактов: в зависимости от конкретного лота индивидуальная скидка может варьироваться в пределах 5–20%. Это наблюдение разделяет и Владимир Родионов из Apple Real Estate.
В Intermark Real Estate выделяют еще одну, малочисленную, но постоянную аудиторию — это традиционные арендаторы, которые и ранее проживали в России. По словам Елены Куликовой, наблюдается интерес к аренде столичного элитного жилья со стороны жителей российских регионов.
Где, что и сколько
Некоторые вещи незыблемы, что бы ни происходило на рынке недвижимости и на геополитической арене. С точки зрения географии экспонируемых элитных квартир и апартаментов кардинальных изменений зафиксировано не было, отмечают в NF Group. И уточняют, что лидирующими по количеству арендных объявлений остаются локации Тверская — Кремль (22% от всего объема предложения), а также Арбат и Пресненский район за пределами Садового кольца — на них приходится 12% и 11% лотов соответственно.
С коллегами согласны аналитики Intermark Real Estate. Локации у экспертов немного отличаются, но показатели в целом схожи.
Топ-5 локаций фаворитов спроса, правда, отличаются от распределения предложения. Наибольшее число сделок (по 13% от общего числа) было заключено сразу в трех районах: Арбат — Кропоткинская, Ленинградский проспект и Ленинский проспект, зафиксировали в Intermark Real Estate. Замыкают пятерку лидеров районы Тверская — Кремль и Замоскворечье — по 11% всего спроса по Москве.
В NF Group отмечают, что если на протяжении прошлого года арендаторы больше интересовались бюджетными вариантами со ставкой аренды до 200 000 рублей в месяц, то с начала 2023 года ситуация поменялась. По оценкам Андрея Соловьева, доля таких обращений по-прежнему остается на высоком уровне (20% от всех заявок в сегменте), однако основная часть запросов сейчас находится в ценовом диапазоне от 200 000 до 300 000 рублей в месяц — на них пришлась почти треть всех заявок. Тем не менее, средняя запрашиваемая ставка по рынку после заметного снижения в 2022 году пока сохраняется на уровне прошлого года.
Ставки на рынке элитной аренды действительно практически восстановились, подтверждает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По данным «Циан.Аналитики», средняя ставка сейчас немного выше и составляет 335 000 рублей в месяц. Исторический максимум этого показателя — 370 000 рублей — был зафиксирован в ноябре 2021 года. После 24 февраля 2022 года ставки снизились на 15% (до 315 000 рублей в ноябре прошлого года), а затем началось их медленное восстановление.
Алексей Попов отмечает еще один интересный тренд: дедолларизация рынка элитной аренды: «Если в 2021 году в нашей базе присутствовало 350–500 объявлений, номинированных в валюте, то сейчас таких лотов лишь несколько десятков». Еще один интересный факт от «Циан.Аналитики»: самая дорогая квартира в аренду сегодня обойдется в 3 млн рублей в месяц. Это трехэтажная квартира общей площадью 650 кв. м (из них 420 кв. м жилой) в Хамовниках. В объявлении все luxury: упомянут и уникальный дизайн, авторская современная и антикварная мебель, предметы интерьера индивидуального исполнения. Не менее шикарна и отделка с эксклюзивными сортами камня, дерева и кожи. Перечислены все спальни, гостиные (одна из которых со стеклянным куполом и подвесными качелями) с каминами —газовым и дровяным, есть комната для персонала, хаммам, массажная, прачечная и, конечно, открытая терраса с роскошными видами на исторический центр Москвы и Храм Христа Спасителя. Но это предложение из разряда исключений.
В Intermark Real Estate отмечают, что самыми популярными у арендаторов элитной недвижимости с начала года были квартиры с двумя спальнями — такие сделки составили треть спроса. Около четверти спроса пришлось на квартиры с одной и тремя спальнями. Средняя площадь арендуемой квартиры выросла до 121 кв. м. Для сравнения: в декабре прошлого года средняя площадь арендуемой недвижимости составляла 102 кв. м, а в январе 2023-го — 110 кв. м. Так что растут не только цены, но и запросы арендаторов.