К сожалению, сайт не работает без включенного JavaScript. Пожалуйста, включите JavaScript в настройках вашего броузера.

Вечная классика: чего хотят от элитной недвижимости девелоперы и покупатели

Резиденция на Всеволжском, архбюро «Мезонпроект»
Резиденция на Всеволжском, архбюро «Мезонпроект»
Девелоперы элитной недвижимости всю свою профессиональную жизнь занимаются поисками универсального продукта, который определял бы архитектурное лицо эпохи, был востребован покупателями, финансово успешен и обеспечил бы девелоперу репутацию для дальнейшей работы на рынке. В чем-то эти поиски можно сравнить с поисками философского камня, который превращает металл в золото.

Что же является таким продуктом для сегодняшнего жилого рынка или хотя бы для самой высокобюджетной его части? Forbes Real Estate опросил экспертов и выяснил, что пока элитный сегмент так и не придумал ничего более универсального, чем базовые качества проекта. «Определяющими факторами для большинства покупателей по-прежнему являются цена, общая концепция дома и его местоположение. Все остальное — лишь дополнительные преимущества, которые бьют в узкую целевую аудиторию», — говорит Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom.

Покупатели в сверхдорогой категории точно знают, чего хотят в отношении местоположения, они «идут» за местом, поэтому любители тихой Остоженки никогда не купят новую квартиру на Патриарших, где «движуха», как и наоборот, уверен директор по продажам жилой недвижимости R4S Group Дмитрий Новиков. «При этом в последнее время мы фиксируем следующий тренд: покупатели все чаще выбирают новые квартиры эмоционально, а не рационально: а не купить ли пентхаус с садом и зоной барбекю на крыше? Если раньше за покупкой чаще всего стояла инвестиционная составляющая, то сейчас главную роль играет эмоция», — отмечает эксперт. 

Второй, тоже классический и по-прежнему важный, критерий выбора — инфраструктура, напоминает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова: «К примеру, семья с маленькими детьми готова выбрать жилой комплекс с собственным парком, а не клубный дом в Хамовниках или на Арбате, где такая опция — редкость». Также, по ее мнению, важны площадь и эргономика. Люди внимательно оценивают квартиру с точки зрения того, как она адаптирована для их повседневной жизни и быта, сколько спален, где расположены санузлы и гардеробы, есть ли балконы, лоджии и террасы. Конечно, квартира при этом должна быть достаточно просторной.

«Для обеспечения еще большего уровня приватности некоторые лоты в проекте могут проектироваться с отдельным входом и второй кухней для обслуживающего персонала», — добавляет первый вице-президент компании GloraX Александр Андрианов. А как подчеркивает генеральный директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) в Москве Алексей Туркин, определенное влияние на сегодняшний покупательский выбор все еще оказывают последствия пандемии: та часть аудитории, которая тогда отдала предпочтение загороду, теперь возвращается обратно в город, но стремится сохранить черты жизни на природе. Так, элитные клиенты стали на 30% чаще интересоваться квартирами с террасами.

Резиденция на Всеволжском, архбюро «Мезонпроект»

Изменение запросов

Конечно, представления о том, как должен выглядеть современный элитный дом, меняются еще и под влиянием моды, образа жизни, ежедневных привычек новых поколений покупателей. 

Тренд, который эксперты компании Kalinka Russia наблюдают последние два года, — запрос на отделку. Мало кто в высокобюджетном сегменте хочет приобретать недвижимость без отделки. Причем это наблюдение относится не только к тем, кто покупает квартиру или апартаменты для жизни, но и к инвесторам. 

Сейчас люди особенно боятся связываться с ремонтом и самостоятельным декорированием жилья, опасаясь, что это дорого, долго и хлопотно: трудно достать хорошие материалы. Поэтому фаворит у покупателей — готовое жилье под ключ. Заметна боязнь котлована: покупатели, готовые отдать за элитные квадратные метры приличную сумму, сегодня редко заходят в проект на начальном этапе строительства, и чем на более высокой стадии готовности находится дом, тем лучше он продается.

Следующая черта идеального проекта — достойное окружение, считает управляющий партнер компании VOS’HOD Марина Руднева. Тут, конечно, возможны варианты, но чаще всего это историческая часть города со сложившейся атмосферной застройкой и знаковыми достопримечательностями, уютными переулками, парками и развитой культурно-досуговой инфраструктурой. Эксперт подчеркивает, что на одной ступени с окружением стоит статус самого проекта, который формируется на основе таких составляющих, как стильная современная архитектура и дизайн интерьеров от звезд мировой величины, наличие подземного паркинга, удобного для автомобилей представительского класса и спорткаров, продуманных планировочных решений, где все спальни оснащены гардеробными и ванными комнатами, и еще целого ряда факторов.

Сочетание конкурентной среды и новых требований покупателей привело к формированию на элитном рынке принципиально иных подходов к инфраструктуре, ее наполнение перестало быть классическим. «Сейчас, как никогда ранее, очень высококонкурентный рынок верхнего делюкса: никогда еще в Москве не было в экспозиции такого числа проектов самого высокого сегмента. Поэтому единственное, чем всерьез можно конкурировать, помимо цены, это «инфраструктурность» дома — так что девелоперы наполняют проекты наибольшим количеством всяких «фишек», — делится наблюдениями генеральный менеджер Kalinka Russia Алексей Чумалов.

Например, сегодня считается, что для полноценной жизни необходима не только удобная квартира, но и комьюнити соседей-единомышленников. По словам директора по продажам компании Sense Натальи Шичаниной, дом перестает быть просто домом — он становится местом, где жизнь продолжается в формате отдыха, спорта, хобби, увлечений, добрососедства, приятного и комфортного времяпрепровождения с семьей. А значит, необходим соответствующий инфраструктурный набор с соответствующе расставленными акцентами. В итоге частые атрибуты современных элитных проектов: фитнес, бассейн, коворкинг, гостиная с камином, эксплуатируемая кровля — терраса с водной гладью, зоной барбекю и амфитеатром.

ЖК «Садовые кварталы», Sergey Skuratov Architects

На приватной инфраструктуре делает акцент и Александр Андрианов из GloraX: «Это могут быть фитнес-центры с бассейнами и зонами спа, кинотеатры, игровые комнаты для детей, общественные гостиные, эксплуатируемые кровли с обустроенными зонами для работы, отдыха и общения».

Но тут, как в любом хорошем деле, главное — не переборщить и внимательно держать нос по ветру. В частности, как признает руководитель по продаже новостроек компании Barnes International Moscow Мария Ряховская, наличие бассейна поддерживают не все клиенты, так как это сильно увеличивает их эксплуатационные расходы. Тем более что в Москве практически в любом районе и так достаточно фитнес-центров. Некоторым клиентам не нравятся рестораны на первом этаже их дома — из-за запахов и высокой проходимости.

Теряют актуальность и многие составляющие роскоши прошлого — например, мансардный этаж, который был признаком «раннего» премиума, рассказывает генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова. По ее наблюдениям, практически ушли в прошлое лоджии и балкончики, особенно декоративные, которые редко вписываются в современные модные фасады. 

Зато для современных покупателей крайне важными становятся красота и концептуальность входных групп, подчеркивающая статус проекта и его жителей, и функциональность общественных пространств, чем не могут похвастаться устаревшие проекты премиального уровня, рассказывают эксперты. Не менее важно, добавляет Марина Руднева, разделить потоки жильцов и персонала, а также организовать вход в квартиру из лифта так, чтобы можно было избегать частых столкновений с соседями по этажу.

Никуда не делась востребованность таких составляющих, как дровяные камины и современная инженерия от ведущих мировых производителей, а еще появился спрос на то, что Марина Юсова, эксперт и брокер в сфере элитной недвижимости, управляющий партнер «TRIBE Недвижимость», основательница TRIBE (медиа об элитной недвижимости), называет «харизматикой пространства». По словам эксперта, этот запрос сформировался в переломном 2020-м, когда большинство людей оказались запертыми дома: безликие лоск-интерьеры угнетали еще больше, так что в противовес им в тренде оказались смелые планировочные решения с патио, террасами, вторым светом, отдельным входом, каким-то особенным видом. Словом, чем необычнее вариант, тем больше у него шансов приглянуться нынешнему высокобюджетному клиенту.

Комплекс Mandarin Oriental на Софийской набережной, Sergey Skuratov Architects

И, конечно, настаивает директор по маркетингу компании COLDY Михаил Звягинцев, каждый покупатель хочет жить в уникальном произведении искусства, который будет чем-то принципиально отличаться от остальных элитных проектов. «В одном из проектов мы решили сделать акцент на культурном бэкграунде района, и в лобби нашего клубного дома создаем библиотеку с прижизненными изданиями великих русских авторов, живших в Хамовниках в XVIII–XIX веках», — говорит эксперт. Со стороны улицы при входе в дом жителей будет встречать кованый портал — арт-объект, созданием которого будет заниматься один из известнейших архитекторов России. Причем композиция арт-объекта будет читаться только с определенных ракурсов и на расстоянии.

Наконец, важно эксклюзивное благоустройство территории ЖК. Ландшафтное озеленение часто дополняется фонтанами или стеной с водопадом. «Ландшафтное благоустройство, включая использование гипоаллергенных растений, ценится как часть общей тщательно продуманной концепции, которая работает вместе с архитектурным обликом и дизайном интерьеров», — поясняет Марина Руднева.

Сервисные услуги

Отдельно эксперты отмечают интерес клиентов к сервисным услугам, которые может предоставить управляющая компания комплекса. «В своих запросах клиенты отталкиваются от образа жизни и бытовых сценариев, которые за последнее время существенно изменились. Например, одним из важных критериев при подборе жилья стало наличие сервисного входа, как это было в домах дореволюционной постройки и в некоторых «сталинках». Покупатели квартир площадью более 200 кв. м требуют, чтобы внутренняя планировка была организована с учетом сценариев, когда необходимо принимать личного тренера, преподавателей и репетиторов. В современных жилых проектах эту возможность предусматривают еще на стадии формирования концепции, равно как и наличие зон для водителей и курьеров, лаунж-зон для ожидания и так далее», — рассказывает директор по продажам клубных домов Turandot Residences & Artisan Ольга Зыблая.

Идеал покупателя элитного жилья — жизнь в собственной квартире, но с набором услуг топового мирового отеля, продолжает Анна Раджабова. В некоторых элитных комплексах работают шеф-консьержи — лучшие в своем деле эксперты, которые могут организовать столик в ресторане, где все уже давно забронировано, вызвать на дом самого востребованного в столице косметолога, найти любую вещь в любое время суток с доставкой на дом и так далее.

Для большинства клиентов высокобюджетного сегмента важен качественный консьерж-сервис, сотрудники которого в состоянии не только встречать гостей, оформлять пропуска и принимать корреспонденцию, но и решать сложные задачи, например, оказывать помощь в подборе домашнего персонала и бронировании авиабилетов. «Подобный расширенный консьерж-сервис работает всего в 5% премиальных новостроек», — констатирует коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев.

Ольга Зыблая видит и другой тренд — сокращение контактов и максимальную цифровизацию услуг. Заказ уборки и продуктов, постановка задач управляющей компании, использование возможностей консьерж-сервиса — теперь люди все предпочитают делать через приложение, сведя живое общение к минимуму. Это, считает эксперт, объясняется еще и тем фактом, что покупатель дорогой недвижимости становится моложе: «В наших проектах уже до 10% клиентов составляют IT-специалисты, в том числе из банковской сферы. Для молодых людей все цифровые опции являются привычными и базовыми потребностями».

С другой стороны, Анна Раджабова отмечает снижение интереса к системам «умного дома», которые были очень популярны в последние пять лет. Элитная аудитория «наигралась» с этими гаджетами и поняла, что далеко не во всех «умных» опциях есть смысл, а обслуживание и настройка домашних систем часто требует много времени и денег. И вообще, как отмечает эксперт, есть определенный запрос на прагматичность: чем проще, тем лучше. 

Репутация решает все 

Резиденция на Всеволжском, архбюро «Мезонпроект»

Под финал нельзя не отметить, что важнейшим на сегодня фактором при выборе высокобюджетного жилья является репутация застройщика. В частности, в рамках Российской строительной недели, состоявшейся в марте этого года, прошел круглый стол «Репутация застройщика. Фактор, влияющий на выбор покупателя новостройки», на котором было представлено недавнее исследование «Место репутации в списке критериев покупателя новостройки», подготовленное порталом «ЕРЗ.РФ». Так вот, согласно выводам этого исследования, в списке важных для потребителей факторов репутация застройщика занимает второе место (75,3% голосов), проигрывая только цене (82,1%). Причем относится этот вывод практически ко всем классам жилья, включая элитное. 

«Если на рынок высокобюджетной недвижимости выходит молодой застройщик, то покупатели будут обращать внимание на бренд и репутацию генерального подрядчика, количество и качество реализованных им объектов», — утверждает директор по маркетингу и продукту клубного дома D’ORO MILLE Татьяна Калюжнова.

Наверное, эта беседа с застройщиками могла бы длиться вечно: список факторов и характеристик проекта, способных привлечь внимание современных покупателей и обеспечить продажи, огромен. Но как признают собеседники Forbes Real Estate, задача девелопера даже не в том, чтобы просчитать или попросту угадать все клиентские «хотелки», а в том, чтобы создать продукт, максимально готовый к адаптации под их запросы. Не случайно основной девиз девелоперов в новой реальности — вариативность.

Мы в соцсетях:

Мобильное приложение Forbes Russia на Android

На сайте работает синтез речи

иконка маруси

Рассылка:

Наименование издания: forbes.ru

Cетевое издание «forbes.ru» зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций, регистрационный номер и дата принятия решения о регистрации: серия Эл № ФС77-82431 от 23 декабря 2021 г.

Адрес редакции, издателя: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Адрес редакции: 123022, г. Москва, ул. Звенигородская 2-я, д. 13, стр. 15, эт. 4, пом. X, ком. 1

Главный редактор: Мазурин Николай Дмитриевич

Адрес электронной почты редакции: press-release@forbes.ru

Номер телефона редакции: +7 (495) 565-32-06

На информационном ресурсе применяются рекомендательные технологии (информационные технологии предоставления информации на основе сбора, систематизации и анализа сведений, относящихся к предпочтениям пользователей сети «Интернет», находящихся на территории Российской Федерации)

Перепечатка материалов и использование их в любой форме, в том числе и в электронных СМИ, возможны только с письменного разрешения редакции. Товарный знак Forbes является исключительной собственностью Forbes Media Asia Pte. Limited. Все права защищены.
AO «АС Рус Медиа» · 2024
16+