CypRUS: как получить ПМЖ на Кипре за инвестиции в недвижимость
— Какую недвижимость можно покупать на Кипре для получения ВНЖ — коммерческую или жилую?
— Разрешено инвестировать в оба сегмента. К жилой недвижимости есть строгие требования: дом должен быть построен лицензированным застройщиком и быть без обременений, как и земля под ним. Кроме этого недвижимость должна быть исключительно новой. Сделка на вторичном рынке, даже в свежем доме, не подойдет.
Коммерческую недвижимость можно покупать, но предложений на рынке просто нет. На аренду офисов огромные очереди, единичные продажи идут через аукцион с превышением цены до 40%.
В теории, когда есть в продаже объекты коммерческой недвижимости, доступны комбинированные варианты. Например, инвестор может купить две единицы недвижимости: офис плюс одни апартаменты или дом.
— 300 000 евро — окончательная сумма сделки?
— Минимальный ценовой порог покупки под ключ примерно 390 000–420 000 евро (около 34,1–36,7 млн рублей, здесь и далее — 2 мая 2023). Да, недвижимость будет стоить 300 000 евро (около 26,2 млн рублей), но к этому прибавляется НДС, кадастровый и юридические сборы.
С НДС интересная история: стандартная ставка 19%, однако иностранцы могут снизить ее до 5%, получив разницу в виде налогового вычета. Схема работает только с объектами площадью до 200 кв. м, которые приобретены в качестве первого и основного места жительства на Кипре. То есть владельцу обязательно нужно жить в квартире самому.
Однако правительство и налоговая служба планируют упразднить этот закон, разговоры ходят еще с конца прошлого года. Инвесторам, которые прицельно рассматривают перспективы покупки недвижимости на Кипре, имеет смысл поторопиться, чтобы успеть воспользоваться этой возможностью.
— В эту сумму входит комиссия риелтора?
— Astons не работает за комиссию, у нас другая бизнес-модель. Мы агентство недвижимости со специализацией на юридических и консультационных услугах в области иммиграции. Мы работаем за фиксированные юридические сборы. За эти деньги клиенты получают только проверенные предложения, которые точно подходят под условия программы получения ПМЖ. Объективно покупатель едва ли может сам проверить обременения дома и земли. Хотя пытаются — к нам не раз приходили клиенты, которые самостоятельно или с местным риелтором купили дом или апартаменты с обременением или у застройщика без лицензии. Сейчас, например, мы судимся с застройщиком, у которого клиент, вопреки нашим рекомендациям, купил виллу в очень пафосном районе в Лимасоле за 3,7 млн евро (около 324 млн рублей). Мы его отговаривали, потому что как инвестиционная такая недвижимость не подходит. Ее трудно продать и трудно сдать. К тому же она оказалась плохого качества — через 3 года здание деформировалось и съехало на 17 градусов. С такой недвижимостью вид на жительство за инвестиции оформить точно не получится. Но местным продавцам недвижимости все равно, потому что их бизнес в первую очередь транзакционный. Это значит, что главное — продать, а что и как будет потом, вообще не важно.
— Насколько легко за минимальную стоимость найти объект, который захочется купить?
— Непросто, но смотря где. В Пафосе или в Никосии точно есть ликвидные объекты. Никосия — это столица, она в центре острова, и климат там на 3 градуса жарче, чем в Лимасоле. Здесь расположены офисы крупнейших консалтинговых компаний, парламент, суды. Да, ликвидность тут немного ниже, чем на побережье, но она точно будет и через 15 лет, и через 20 лет. За 330 000–340 000 евро (около 28,8–29,7 млн рублей) в Никосии есть квартиры с двумя спальнями площадью 70–80 кв. м плюс терраса. Но Кипр остров, и те, кто сюда едет, хотят жить на море и едут в Лимасол. В Лимасоле очень хорошо по сравнению с остальным Кипром, развита инфраструктура, большая русскоязычная коммуна, много школ, детских садов с русскими педагогами и воспитателями. Но минимальный ценовой порог на недвижимость на треть выше, чем в Никосии, — квартира с двумя спальнями стоит от 440 000–450 000 евро (около 38,5–39,4 млн рублей). В Пафосе сопоставимая по качеству инфраструктура, он тоже на побережье, а цены ниже, чем в Лимасоле.
Апартаменты в экокомплексе в Пафосе с бассейном и закрытой территорией — от 350 000 евро (около 30,6 млн рублей).
— И эти квартиры будут в хорошем районе?
— Хороший район на Кипре — это не то, что вы видите на красивом рекламном буклете: первая линия и море. Это неинтересно тем, кто живет на Кипре постоянно. Здесь локацию в первую очередь оценивают не по престижности района, а по доступности транспортной инфраструктуры. Например, выезд с первой линии Лимасола вечером отвратительно стоит. В пробке легко можно пробыть полтора часа. Для Москвы это окей, а для местных — категорически нет. Влияет это на ликвидность? Да, влияет. Город разделен трассой островного значения: одна часть ближе к морю, другая повыше за ней. Вот дальше от моря есть квартиры за минимальную для получения ВНЖ сумму. Это окраина, но с хорошим выездом, близко к дорогам, с адекватной рентабельностью в 8%, объекты, которые легко сдать в аренду.
— Можно ли брать ипотеку?
— Нельзя. Для получения ПМЖ иностранные инвестиции со счета заявителя не должны быть заемными, по крайней мере на Кипре. Более того, если у заявителя есть компания на Кипре, которая платит дивиденды на необходимую сумму, их тоже нельзя использовать. Доход должен быть получен исключительно за пределами Кипра.
— Насколько строго это проверяют?
— Кипр под лупой, и на деньги, привезенные в чемодане, недвижимость купить нельзя. Нужно подтвердить происхождение всех средств до евроцента, показать всю цепочку: как были заработаны, какие налоги на них были уплачены. Никаких наличных и криптовалюты. Все должно быть максимально прозрачно.
— Какие налоги платят владельцы недвижимости?
— НДС при покупке, о котором я рассказал выше, и муниципальный сбор порядка 200 евро в год (около 17 500 рублей).
— В каком состоянии сейчас рынок недвижимости на Кипре?
— Динамику рынка недвижимости Кипра можно сравнить разве что с рынком Дубая: спрос в десятки раз превышает предложение и с годами только растет. Наши клиенты захотели сдать обычную квартиру с тремя спальнями за 3200 евро в месяц (около 280 000 рублей). Через 2 часа после публикации объявления у нас было 64 человека, желающих ее посмотреть! Рынок перенасыщен люксовой недвижимостью стоимостью в несколько миллионов евро, которая простаивает, — для рентабельности ее нужно сдавать за 30 000 евро в месяц (около 2,6 млн рублей), единицы могут себе это позволить. А простого жилья катастрофически мало. Именно такие объекты ликвидны и могут принести от 7,5% до 10% годовых. Доходность в 10% в 3 раза превышает доходность жилой недвижимости в Москве, и за нее покупатель получает возможность оформить ПМЖ.
Апартаменты с двумя спальнями в комплексе в Лимасоле — от 430 000 евро (около 37,6 млн рублей). Многие апартаменты имеют панорамный вид на Средиземное море с просторного балкона.
— Почему вы уверены, что спрос будет расти?
— Кипр планирует идти по пути Мальты и делать комфортные условия для IT, гейминговых и шипинговых компаний, которые продолжат перевозить сюда сотрудников. Кроме того, менее 20% объектов на рынке в ипотеке. Так что, если случится финансовый кризис — а риски есть, — «дыра» в банковской системе станет в 10 раз больше, чем в кризис 2008 года. Но из-за низкой ипотечной нагрузки банковские проблемы не должны сильно ударить по рынку недвижимости Кипра.
— Почему важно иметь посредника при покупке недвижимости на Кипре?
— Без него с вероятностью 9 из 10 вы не сможете подать на ПМЖ. Во-первых, он знает рынок и подключает юристов к выбору недвижимости без обременения. Потому что если обременение есть, то покупатель не получит ПМЖ. Во-вторых, мы предлагаем то, что купили бы сами. Я часто показываю клиентам комплекс, в котором купил себе квартиру. Нам важно, чтобы покупка с нами стала рентабельной и клиент через 5 лет пришел снова или привел друзей. Поэтому Astons не работает за комиссионные, как большинство местных участников рынка. В их модели главное — продать.
— После покупки недвижимости ПМЖ выдается сразу?
— Да, но до ПМЖ еще надо дожить. То есть хотеть купить недвижимость и иметь деньги на покупку недвижимости на Кипре — это даже не половина от того, что действительно нужно сделать. Кипрские банки дотошно проверяют происхождение средств, и это еще одна причина, почему к нам обращаются. Перечень необходимых для этого документов нигде в открытом доступе не опубликован. Наш юридический отдел в Москве занимается подтверждением происхождения средств клиентов, чтобы показать информацию в том виде, в котором ее примет киприотский банк.
— Как быстро инвестор получает гражданство?
— С момента получения ПМЖ для подачи заявления на гражданство от инвестора требуют в течение 8-летнего периода пробыть на острове 5 лет, или 1825 дней. За 12 месяцев до подачи на паспорт на Кипре нужно жить постоянно.
— Что лучше, ПМЖ или паспорт?
— Зависит от целей клиента. Если человек готов переезжать в страну навсегда, то действительно киприотский паспорт пригодится. Если не готов, но планирует в будущем, то достаточно ПМЖ, потому что Кипр требует всего раз в 2 года приехать на 2 дня для продления статуса. Тем более что ПМЖ получают все прямые родственники заявителя: жена, дети до 18 лет. Недавно в заявку можно было включить детей до 25 лет и родителей заявителя и его супруги. Но Кипр обновил правила в середине апреля, мы предполагаем, что они вступят в силу в ближайшее время.
— Почему Кипр — почти единственная программа Европы для россиян?
— Благодаря историческим и религиозным связям во многом. Еще в 19 веке во время войны с Османской империей Кипр предлагали отдать в протекторат России. В 60-х годах 20 века Советский Союз очень тесно общался с Кипром, кстати, СССР был первым государством в мире, которое признало независимость Республики Кипр и установило с ней дипломатические отношения.
Почему россияне стали любить Кипр, лично я могу понять. Нигде в Средиземноморье нет настолько комфортного климата. А киприоты очень добрые и гостеприимные, при этом политика для них не имеет значения.