Лев Федоренко, «Гарантия»: «Мы строим наши дома для тех, у кого есть цели и амбиции»
— Доверие к девелоперу складывается из времени его работы на рынке, финансовой состоятельности и философии работы компании. Это одни из критериев, по которым потенциальный покупатель выбирает проект для жизни или инвестирования. Как и когда вы занялись девелопментом?
— На самом деле это интересная история. Наша базовая компетенция — производство мебели. Этим бизнесом мы занимаемся уже 25 лет. В 1999 году я создал мебельную фабрику «Ангажемент». В 2008 году мы начали развивать свою розничную сеть и поставили перед собой задачу — запустить еще три фабрики и 300 магазинов. На тот момент у нас уже было две фабрики и 78 магазинов. В 2013 году мы стали участниками олимпийского строительства: комплектовали объекты мебелью, текстилем и всем остальным, что нужно для гостей. Строители отдавали нам комнату в гостинице под оборудование, и через четыре дня гости уже могли заехать в свои номера. Мы занимались полной комплектацией и достаточно хорошо справились с этим объемом.
Кризис 2014 года показал, что мебель — товар все же отложенного спроса. Планируемые нами темпы развития стали неактуальны: мы закрыли одну фабрику, а также 40 магазинов из 78. При этом у нас осталась большая команда сильных управленцев. Потерять этих людей мы не могли, и встал вопрос: чем занять команду, пока мебельный рынок придет в себя? Решили, что наши компетенции могут быть востребованы в строительстве. В 2014–2015 годах рынок лихорадило: обманутые дольщики, большое количество случайных игроков, отсутствие честной конкуренции и правил игры. И мы решили реализовать свой потенциал именно на этом рынке. Мы понимали, что основной капитализацией должна быть надежность. Как быстро заработать репутацию надежного застройщика? Лишь одним способом — начать с самого сложного, со сверхзадачи, с того, с чем до нас не удалось справиться другим. Например, достроить «долгострои». Сначала — один объект в срок, затем другой, также находящийся на слуху, и тем самым показать людям и рынку в целом, что мы умеем работать в этом сегменте. Так в 2016 году мы занялись решением проблем обманутых дольщиков.
— То есть за свои собственные проекты вы взялись после того, как решили работать с обманутыми дольщиками, или это был параллельный процесс?
— Строительство требует, так сказать, благословения рынка, в первую очередь наших покупателей. А также взаимопонимания с банками, административными органами, контролирующими структурами. И в тот момент мы рассудили, что самый быстрый способ получить положительную репутацию — взять наиболее проблемный объект, который только есть на нашем рынке. На тот момент таковым являлся недостроенный дом по адресу ул. Карякина, 5: из 669 квартир было продано 600, а сам дом построен менее чем на 50%. Строительство было начато в 2003 году, приостановлено в 2005-м и окончательно встало в 2008-м. Следующие несколько лет дом стоял мертвым грузом, никто не знал, как подступиться к решению проблемы. Именно этот дом мы и взяли в 2016 году. Мы первые, скажем так, создали новую модель юридической практики: как работать с обманутыми дольщиками, где брать финансы, как их объединять. Тогда еще не были проработаны все эти механизмы. Существующая процедура банкротства и продажа с торгов никак не учитывала чаяния обманутых дольщиков: ведь люди хотели получить квартиру, все остальное им было неинтересно.
Одновременно с этим объектом мы начали строить и свой ЖК «Гарантия на Восточно-Куликовской». И первый, и второй объекты мы закончили и ввели в эксплуатацию ровно в срок, в 2019 году. Рынок оценил качество нашей работы. На следующий объект мы уже выходили со званием надежного застройщика.
После этого мы взялись достраивать еще четыре объекта. Были подписаны соглашения с 1252 семьями обманутых дольщиков, общий объем инвестиций составил 1,6 млрд рублей. На данный момент мы уже достроили три объекта, еще два будут завершены к середине 2023 года. И тогда мы полностью выполним все соглашения.
«Когда мы выручаем обманутых дольщиков своими компетенциями, в этом есть не только прагматика, но и особая миссия. Это тоже немаловажно. Кроме денег, в бизнесе должна быть какая-то осмысленность»
— Опыт исправления чужих ошибок вас чему-то научил?
— В первую очередь грамотно планировать свой проект. Замечу, что не всегда обманутые дольщики становятся жертвами сознательного мошенничества застройщика. Зачастую виновники не представляют себе того объема сложностей, с которым им придется столкнуться в процессе реализации проекта. Российская бизнес-среда — это череда кризисов и периодов стабильности, что имеет ключевое значение для строительного бизнеса. Его особенность в том, что это «игра» вдолгую: средняя длина проекта составляет три-пять лет. За это время в стране случаются кризисы, и, планируя проект «на пике», завершаешь его уже в кризисной ситуации. Одна из проблем нашего бизнеса — переоценка собственных сил застройщиков, поэтому планирование играет ключевую роль. Принцип нашей компании заключается так: пока не закончили текущий проект, не берем следующий.
— Сегодня вы строите проекты более высокого класса — премиального. Почему решили «повысить» класс?
— Наш первый проект «Гарантия на Восточно-Куликовской» находился в сегменте средний — средний плюс. Рынок Краснодара — это вообще специфический рынок, где фиксируются огромные миграционные потоки. Это как положительно, так и отрицательно сказывается на рынке Краснодарского края. К нам едет большое количество людей среднего класса, которые не готовы платить за недвижимость столь же много, как в Москве.
Первый наш проект — это была «проба пера». Следующей задачей стала проверка модели строительного рынка — от разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию, полностью начать и закончить проект, чтобы увидеть все сложности и оценить эффективность финансовой модели. И только после этого принять решение: занимаемся строительством или нет. Оказалось, что мы смогли и вошли в десятку краснодарских девелоперов по надежности.
— Тогда зачем было повышать класс? Это новые компетенции, новый пласт рынка?
— Это принципиальный момент. В Краснодаре построено очень много жилья среднего класса, со всей страны собраны толковые специалисты среднего звена, однако условия для жизни работодателей все еще не созданы. Мы не построили проекты, способные конкурировать с другими городами и регионами за работодателя, за людей, для которых среда и уровень жизни имеют ключевое значение. Нам в Краснодаре не хватает именно таких людей.
Поэтому я считаю, что нужно строить проекты по цене и по качеству сопоставимые с различными проектами Москвы, Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска и бороться за наших клиентов, за то, чтобы они сюда переезжали, перевозили семьи, создавали бизнесы, открывали штаб-квартиры и т. п.
Поэтому мы и возводим проекты, способные соответствовать званию столицы региона. Я считаю, что нужно не только строить отдельные дома бизнес-класса и заботиться об их жителях, но и думать о среде для жизни, о продуманной инфраструктуре. Именно эти факторы и формируют локацию, влияя на ее привлекательность. Ради качественных школ, детских садов и досуговых центров, развитой и полноценной инфраструктуры наши покупатели и принимают решение о приобретении квартиры в доме бизнес-класса. При этом я бы хотел уйти от термина «бизнес-класс», мы называем класс нашего проекта prime. Это современная, продуманная и максимально комфортная среда, подразумевающая не только уютные лобби, скоростные лифты и квартиры, выполненные по проектам дизайнеров, а весь спектр деловых и бытовых сервисов, необходимый жителю от города и района, где он живет.
— Этот подход вы и реализуете в вашем новом проекте?
— Да, «Гарантия на Обрывной» — это первый проект, который отражает наше целеполагание, то, для чего мы и вышли на строительный рынок. Он полностью отвечает нашей цели — создать в рамках комплексной застройки особенную среду для тех людей, которым не все равно: им важно, где живут они и их семьи, у них есть цели и амбиции. Наша задача — сформировать и эту среду, и сообщество таких людей.
«Создаю то, чего хотел для себя и для своих детей»
— Какой образ жизни вы предлагаете жителям внутри вашего комплекса? Что получит человек, его семья, выбрав ваш проект?
— Наша основная философия — стремиться к тому, чтобы жители понимали, кто живет рядом с ними, чтобы они общались между собой. Согласитесь, далеко не каждый жилой комплекс ориентирован на то, чтобы создать такие возможности. Жилье класса prime — первая часть проекта. Мы строим не только школу и детский сад, но и закладываем в проект прогулочные зоны, возводим центр дополнительного образования для детей, а также центр развития и досуга пожилых людей, где у них будет возможность не только общаться между собой, но и пересекаться с детьми в рамках совместных мероприятий. Мы это делаем для того, чтобы жители здоровались друг с другом во дворе, чтобы чувствовалась особая атмосфера, ощущался ход и вкус жизни. Именно такой подход и характеризует жилье класса prime.
Также мы работаем над созданием коворкинга, где жители и все желающие смогут работать и общаться в общем пространстве, на его территории откроется лекторий, центр деловой активности и бьюти-коворкинг. Мы создаем и среду, обязательную для города: строим поликлиники, планируем площади под рестораны, торговый центр, где расположатся нужные жителям магазины, и другую необходимую коммерческую инфраструктуру. Управлять ею мы будем либо самостоятельно, либо передадим системным инвесторам, которые понимают толк в арендном бизнесе.
— Ваша инфраструктура будет доступна только для жителей или открыта для внешних посетителей?
— Есть часть комплекса, которая рассчитана на гостей, а есть закрытые территории, куда невозможно будет попасть. Мы строим муниципальную школу на 1550 учеников при условии, что 670 мест займут дети жителей нашего ЖК. Таким образом, мы изначально создаем социальную инфраструктуру в большем объеме, чем нужно, в расчете на то, что под наш проект prime-класса со временем будет формироваться тот контингент жителей и гостей ЖК, которые разделяют близкие нам ценности.
С другой стороны, «Гарантия на Обрывной» находится в центре города, где мощная инфраструктура сохранилась еще с советских времен: рядом располагается Кубанский государственный университет, как основное задание, так и студенческий городок.
— Хотели бы вы сами жить в вашем комплексе или поселить там своих детей?
— Именно из этого желания мы и исходили изначально: создаем то, чего хотели бы для себя и своих детей. В соответствии с этим подходом мы и формируем структуру наших ценностей, которые, в свою очередь, являются основным критерием при формировании технического задания. Можно с уверенностью сказать, что жители ЖК «Гарантия на Обрывной» — наши единомышленники. Здесь будут жить успешные люди, востребованные специалисты, которых объединяет желание жить комфортно, в согласии с собой и природой.
— Из каких регионов вы ждете будущих членов комьюнити?
— Основная наша задача — привлечь краснодарцев, которые используют осознанный подход в выборе жилья. Также мы ориентируемся на тех покупателей, которые выбирают нас самостоятельно, по географическому принципу. Соответственно, мы не должны проигрывать по качеству жизни Москве, Петербургу, Новосибирску и Екатеринбургу. А еще лучше — выигрывать у них, как выигрываем климатически: в конце ноября у нас +12, а в том же Екатеринбурге –20. Для многих людей климат действительно становится ключевым преимуществом.
— И как вы работаете с регионами, как продвигаете там свои объекты?
— Мы работаем с сетевыми риелторскими агентствами, рекламируя себя как объект в Краснодаре. Как показывает практика, если человек в каком-то регионе принял для себя решение, что Краснодар находится в сфере его интересов как рынок жилья, то он и заходит с таким запросом. Нужно ли нам сейчас активно рекламироваться? Думаю, нет. Помимо информирования, необходима достаточная строительная готовность самого объекта. Хочется торговать не картинками, а реальными стенами.
С другой стороны, наши дома — это гарантия не только качества жилья, но и наличия сформированной среды для полноценной жизни семей с детьми, пожилых людей и молодых пар. Мы задаем рынку новый уровень нормы и актуальные тренды. То, что раньше было привилегией элитных закрытых жилых комплексов, естественно впишется в сценарии жизни в нашем ЖК — первоклассный консьерж-сервис, технологии для безопасности и комфорта: вход в комплекс по Face ID, круглосуточное видеонаблюдение, Wi-Fi на всей территории, отдельный лифт для выхода на парковку.
— Планируете ли экспансию в другие регионы?
— Конкретных планов пока нет. Мы активно изучаем строительный рынок, смотрим площадки в областных центрах европейской части России. Сначала нам нужно до конца сформировать prime-класс «на земле», чтобы люди его увидели и «пощупали». И только после этого стоит двигаться дальше. Из планов на будущее — запустить проект с развитием франшизы, продавая методологию и типологию проектов класса prime другим застройщикам.
комьюнити (от англ. community) — сообщество