Контора считает: высокие потолки, ресторан, лепнина
Развитие капитализма в России во второй половине XIX века способствовало расширению промышленного производства и торговли, что привело к появлению специализированных деловых пространств — офисов. Конторы, как их тогда называли, занимали часть производственного или торгового помещения, но постепенно стали строиться и отдельные деловые здания.
В московской урбанистике их появление стало настоящей революцией. Деловая жизнь традиционно кипела на территории Китай-города, но приспособленных к нуждам предпринимателей зданий здесь сильно не хватало. К 1911 году у Варварских ворот — на нынешней Славянской площади — вырос комплекс Делового двора (сменив название на Дом металлургов, здание благополучно дожило до наших дней). Автор проекта архитектор Иван Кузнецов, ученик Федора Шехтеля, использовал при строительстве железобетонные каркасные конструкции, позволившие воплотить свободную планировку интерьеров.
Здесь обустроили офисы, отель с новомодными тогда электрическим освещением и телефонной связью, бильярдную, магазины и телеграф. Оформление — в классицистической традиции: лепнина, массивные люстры, размашистые лестницы и высокие потолки. Еще до завершения строительства офисы в Деловом дворе были сданы в долгосрочную аренду крупным промышленникам.
Другие заметные деловые здания в Москве появились в ансамбле с корпусами доходных домов. Например, дом Первого Российского страхового общества, что на углу Кузнецкого Моста и Большой Лубянки, дом Московского купеческого общества в Малом Черкасском переулке авторства Федора Шехтеля. Несколько массивных и крупных «офисных» домов было возведено на Солянке.
Первые петербургские образцы офисного строительства относятся к перелому веков и, как положено столице, отражают мировой технологический прогресс. Дом акционерного общества «Зингер и К°», знаменитое здание с башенкой, украшенной орланом и глобусом, эркерными окнами с валькириями — одна из самых узнаваемых офисных построек Петербурга начала ХХ века. При его строительстве архитектор Павел Сюзор впервые в России применил металлический каркас с заполнением кирпичом, что позволило увеличить размеры окон. Идею он перенял у американских архитекторов. Там использование металла стало трендом после изобретения недорогой стальной балки и безопасного лифта механиком Отисом, что позволило строить офисные здания любой высоты и размещать на небольшом участке земли тысячи сотрудников. В Доме Зингера Сюзор использовал и другие инновации, например автоматизированную чистку крыш от снега с помощью пара.
Знаковые фасады и свободные пространства стали офисным трендом до 1930-х годов. Примечательно, что рентабельность офиса напрямую зависела от размера окон (от 2 м) и высоты потолков (3–4 м), позволяющих солнечному свету максимально проникать в помещение. Для зонирования использовали прозрачные стеклянные перегородки. Такой подход отвечал потребностям молодого капиталистического общества: его представители неплохо зарабатывали и вполне были готовы платить за удобства на рабочем месте.
Рабочие эксперименты: от Корбюзье до ЦМТ
Очередной виток в отечественной офисной эволюции произошел уже в советское время. Прогрессивные архитекторы 1920–1930-х годов активно перенимали опыт зарубежных коллег не только в промышленном строительстве, но и в возведении деловых зданий. И Москва, как новая столица нового государства, в этом смысле лидировала. Одним из самых интересных офисных зданий можно назвать проект знаменитого Ле Корбюзье — семиэтажное здание Центросоюза на Мясницкой улице, которое стало самым крупным в СССР и Европе административно-офисным зданием того времени.
На его строительство ушла целая пятилетка (1931–1936 годы), впервые в истории архитекторы отказались от традиционных планировок — рабочие места были организованы по принципу open space. Всего в здании могли разместиться до 2000 человек, между этажами они перемещались по патерностерам (лифтам непрерывного действия) и пандусам — лестницы рассматривались Ле Корбюзье как запасной способ. Помимо рабочей зоны, для служащих были оборудованы большой конференц-зал, клубные помещения, читальный зал, ресторан и многое другое.
В 1940–1950-х годах в Москве началось строительство высотных зданий, два из которых — на Красных Воротах и на Смоленской площади — офисные. В первом разместили правительственные ведомства, во втором — Министерство иностранных дел. Обе высотки заимствовали некоторые черты у американских небоскребов, в том числе стиль боз-ар (гармоничная комбинация готических, ренессансных и барочных мотивов).
В 1964 году американский изобретатель Роберт Пропст разработал модель Action Office: небольшая мобильная перегородка отделяла человека от коллег, при этом на нее можно было прикреплять важные документы или напоминания. Полки двигались — пространству можно было придать любую форму.
Самый радикальный проект офисного строительства в Москве реализовался в 1962–1968 годах при возведении на месте арбатских переулков магистрали Нового Арбата. На нечетной стороне появились четыре 22-этажных дома-книжки на едином стилобате, в котором разместились торговые пространства, рестораны, кафе. Здания перекрыли горизонт своим брутальным силуэтом, и после завершения первой очереди городские власти ввели высотные ограничения на строительство в центре.
В 1980 году был введен в эксплуатацию Центр международной торговли на Краснопресненской набережной. Стальной каркас, облицовочные панели с противопожарным слоем, алюминиевые переплеты и тонированные стекла на стройных вертикалях — все это появилось в Москве впервые. Инновационной была и инфраструктура: например, система пневмопроводов между 1-м и 2-м подъездами, чтобы быстрее передавать документы в разные концы здания, система централизованного мусороудаления с использованием вакуума. 20-этажная башня ЦМТ определила стиль рабочих пространств в столице на несколько десятилетий.
Мир гедониста: офисный well-being
В 2020 году пандемия кардинально изменила форматы труда по всему миру: бизнес массово перешел на удаленную работу. Эксперты прогнозировали конец офисной эпохи и переход на новые, более гибкие форматы деятельности. Но после снятия пандемийных ограничений у традиционных офисов случился ренессанс: люди соскучились по командной работе в максимально приспособленных для этого пространствах.
Сейчас на рынке востребованы различные форматы офисов — от небольших лотов до зданий целиком, все зависит от запросов компании, — рассказывает Светлана Мазур, директор департамента аренды ГК «Галс-Девелопмент». — В Москве заметно уменьшение числа запросов на офисы среднего размера (3000–5000 кв. м) при росте спроса на компактные (менее 1000 кв. м) и большие (от 10 000 кв. м) пространства».
Еще один явный тренд: арендаторы ждут от рабочего места еще большего комфорта и функциональности, чем в допандемийные времена. «Сейчас сотрудники могут продуктивно работать откуда угодно. Однако спустя два года после перехода на удаленку, а затем смешанного режима работы чувствуется усталость от такой неустроенности и нестабильности, поэтому офис, особенно комфортный, воспринимается как привилегия», — объясняет Александр Давыдов, партнер компании Ward Howell, практика «Недвижимость и строительство».
Арендаторов интересуют здания с инженерными системами нового поколения, продуманными общественными зонами и инфраструктурой. При этом предпочтение отдается полностью готовым помещениям с выполненной отделкой. Какие тренды в организации офисных комплексов повышают вовлеченность сотрудников и бизнес-эффективность?
Технологичность и функциональность
Эргономичность — одно из базовых требований арендаторов к офисам. Оно было всегда, в наши дни с развитием технологий это требование в разы усилилось. Сегодня арендаторов интересуют разумные планировки (длинные коридоры теперь никому не нужны, как и колонны посередине этажа), новаторские инженерные системы, премиальные материалы отделки и максимальное количество света.
За комфорт отвечает инновационное инженерное оборудование. Во всех бизнес-центрах «Галс-Девелопмента», а это офисы класса «А», технологические решения делают пространство не только удобным, но и энергоэффективным. Например, системы скоростных умных лифтов способны анализировать пассажиропоток — ждать кабины придется не более 30 секунд, если же вызовов нет, электропотребление оптимизируется. Датчики в системах кондиционирования позволяют поддерживать нужную влажность воздуха без лишних трат. А энергоэффективное покрытие фасадов дополнительно снижает расходы как на отопление зимой, так и на кондиционирование летом.
После пандемии трендом стал и бесконтактный доступ на территорию здания, включая лифты и паркинг. Современные технологические решения по безопасности, такие как Face ID, NFC и Bluetooth, обеспечивают контроль доступа в офисное пространство и быстрый доступ к рабочему месту.
Консолидация
Вторым явным трендом в офисном сегменте является стремление к объединению разных подразделений компании в едином офисном пространстве, что повышает эффективность взаимодействия команды, а значит, положительно влияет на бизнес-результаты, а заодно и снижает арендные издержки. В этом году эта тенденция становится все заметнее. «Компании стремятся собрать все свои структуры в одном месте, чтобы повысить безопасность и увеличить эффективность работы за счет улучшенного взаимодействия подразделений, в том числе за счет использования «вертикального транспорта» — лифтов — вместо перемещений по городу, траты времени и ресурсов на дополнительную IT-инфраструктуру каждой локации», — отмечает Светлана Мазур.
Действующие и будущие проекты ГК «Галс-Девелопмент» учитывают этот тренд. Например, бизнес-центр Dubinin’Sky, который возводится в Павелецком деловом кластере, представляет собой две связанные стилобатом 24-этажные башни. Но инженерные решения — мощные системы воздухообмена, приточно-вытяжная вентиляция с функцией рекуперации тепла и кондиционирования — у них автономны. Компания-арендатор сможет занять всю башню целиком, разместив около 4000 сотрудников в одном здании, и настроить климатические системы под себя.
В 80-этажном футуристическом небоскребе в «Москва-Сити», который после ввода в эксплуатацию в 2030 году станет самым высоким офисным зданием столицы, предусмотрены просторные лоты любого размера, подземный шестиуровневый паркинг и 114 скоростных лифтов. Башня рассчитана на 14 500 сотрудников.
В Санкт-Петербурге пример макромасштабной консолидации уже реализован: в одном из трех корпусов первой очереди делового кластера «Невская Ратуша» расположились комитеты администрации города, а совсем недавно «Газпром нефть» заключила долгосрочный договор аренды на три новых корпуса второй очереди бизнес-центра. В пользование компании перейдет около 80 000 кв. м, это крупнейшая сделка на российском рынке аренды недвижимости.
Озеленение
Другим прослеживаемым направлением в развитии офисной недвижимости становится забота об экологии и минимизации воздействия на природу, особенно, если речь идет о крупных компаниях, выбор которых в пользу зеленого офиса часто предопределен стратегией устойчивого развития. Та же «Невская Ратуша» — обладатель золотого сертификата российского экологического строительства Green Zoom. Он свидетельствует, что энергоэффективность комплекса на 42% выше, чем у аналогичных проектов без использования экологичного подхода, а эксплуатационные расходы на 27% ниже.
В бизнес-центре «Искра-Парк» в Москве, который является и штаб-квартирой «Галс-Девелопмента», помимо энергоэффективных световых решений и водосберегающей сантехники, организовано пространство для раздельного сбора отходов. В обоих проектах, кстати, есть зарядные устройства для электрокаров.
Экологичные офисы зелены не только с точки зрения технологий, но и буквально. Например, в новом проекте компании, реализуемом в районе метро «Динамо», рекреационная зона предусмотрена на кровле стилобата на высоте 10 м — там будут «зеленые» переговорные с уличными диванами и рабочие места под открытым небом (плюс всегда есть возможность прогуляться по соседнему Петровскому парку, где расположится здание).
В БЦ Dubinin’Sky сделают целый каскад озелененных террас на пяти этажах общей площадью свыше 1500 кв. м, высокие потолки и панорамные окна обеспечат максимум естественного света, а вход в здание будет выполнен как продолжение улицы благодаря биофильному дизайну лобби.
Откуда столько внимания у застройщиков и работодателей к зелени? Дело в том, что ее наличие напрямую влияет на производительность труда. Авторы исследования Human Spaces, проведенного еще в 2015 году, выяснили, что биофильный дизайн повышает продуктивность и креативность персонала на 15%, а сотрудники, чьи рабочие места имеют вид на природный ландшафт, берут меньше больничных листов, чем те, кто таких условий не имеет. Также есть гипотеза о том, что люди имеют врожденную биологическую связь с природой и не должны существовать в отрыве от нее.
Идеи для жизни
Вернувшись с удаленки, офисные сотрудники стали особенно ценить баланс между жизнью и работой. И инфраструктура, помогающая его поддерживать, стала еще более важным критерием при выборе места работы. А это означает еще больше зон для спорта, решения бытовых вопросов и социальной активности. Доступность этих объектов не только для сотрудников бизнес-центра, но и для горожан также становится трендом.
В МФК «Искра-Парк», например, который объединяет бизнес-центр и жилой комплекс, есть фитнес-центр, салоны красоты и косметологическая клиника, продовольственные магазины, шоурум бытовой техники, рестораны, кафе, столовая и даже винный и сигарный бутики. В небоскребе-рекордсмене в «Москва-Сити» первые этажи займут рестораны высокой кухни, фуд-моллы, фитнес-центр со спа-комплексом и бассейном длиной 50 м. На 35–36-м этажах, по сути, в середине здания, разместится event-hall для проведения бизнес-конференций и мероприятий компаний-арендаторов.
На всей территории БЦ Dubinin’Sky создается безбарьерная среда и минимизировано количество лестниц, чтобы можно было комфортно передвигаться в том числе на самокатах, велосипедах и с детскими колясками. Жителям также будет доступна вся инфраструктура комплекса, расположенная на первых двух этажах: рестораны, кафе, магазины и салоны бытовых услуг.
А «Невская Ратуша» с ее площадью с фонтаном, ресторанами и кафе на первых этажах действительно является целым кварталом, где можно приятно провести весь день не только офисному работнику. Благодаря удачному расположению в историческом центре Санкт-Петербурга она уже давно популярна у жителей и туристов: сюда приезжают фотографироваться и просто погулять.
Качественные life-style-сервисы рядом с офисом способствуют возникновению более тесных связей с коллегами, что положительно сказывается на бизнес-показателях. «Дружба однозначно влияет на вовлеченность в работу», — говорит Александр Давыдов. Проектировщики бизнес-центра на «Динамо», кажется, особенно позаботились о тимбилдинге: на кровле стилобата, помимо лаунджей и площадки для мероприятий, предусмотрены зоны для игры в кикер, настольный теннис, гольф и петанк.
Как и в конце XIX века, деловые пространства порождают новые урбанистические тренды. Офисы новой реальности — не просто здания, а среда обитания с вдохновляющей и статусной атмосферой, соответствующей ритму мегаполиса.