Не место для бизнеса: зачем Москва возрождает ВДНХ

Девятнадцатого декабря в окне павильона «Космос» на ВДНХ загорелся огненно-красный диск — на открытии выставки «Механика чуда» включили искусственное солнце. Все экспонаты — декорации с церемонии открытия Олимпиады. У входа в павильон гостей встречали талисманы Сочи-2014, внутри спортивные официанты в куртках «Динамо» разливали глинтвейн. Главный продюсер церемонии, гендиректор Первого канала Константин Эрнст и мэр Москвы Сергей Собянин поднялись на помост с двумя юными актрисами, сыгравшими роль девочки Любы, видевшей «Сны о России». Дети начали обратный отсчет, и, как только дошли до нуля, в павильоне вспыхнул свет, заиграла сюита «Время, вперед!».

Обычно дорогостоящие декорации после Олимпиад утилизируют. Идея показать их публике принадлежала Эрнсту. Ее сразу поддержали и Собянин, и курировавший Олимпиаду в правительстве Дмитрий Козак. «Почему мы на ВДНХ? — обратился Эрнст к гостям. — Безусловно, после того как мы показали себя трем миллиардам зрителей, мы чувствуем себя достижением народного хозяйства».

Денег на организацию выставки город не пожалел — из бюджета выделили 400 млн рублей. Проект преобразования ВДНХ не менее важен для имиджа мэра столицы, чем Олимпиада в Сочи для имиджа президента России.

ВДНХ обласкана вниманием властей всех уровней. В октябре премьер-министр Дмитрий Медведев открывал здесь выставку «Золотая осень» с парадом комбайнов и племенными коровами. А в ноябре Владимир Путин посетил форум ОНФ в павильоне №57 и выслушал рапорт Собянина о ходе работ. «Президенту все понравилось», — говорит его пресс-секретарь Дмитрий Песков.

ВДНХ всегда была символом страны. Выставочный город построили в 1939 году для Всесоюзной сельскохозяйственной выставки, которая должна была явить миру новый тип советской деревни. В 1960-е здесь демонстрировали достижения Советского Союза, в 1990-е ВДНХ превратилась в гигантскую барахолку. Наступили новые времена: роль государства в экономике растет, и национальная идея важна как никогда. ВДНХ, похоже, начинает соответствовать своему названию.

Зачистка территории

Имя ВДНХ вернулось к ВВЦ весной 2014 года, когда объект перешел в собственность Москвы. До этого 69% акций созданного в 1992 году ГАО ВВЦ, в долгосрочной аренде у которого были все постройки, принадлежало федеральному правительству, 31% — городу. Главная выставка страны зарабатывала на сдаче в субаренду недвижимости, в том числе и исторических павильонов. Так было и когда ВВЦ возглавлял ставленник Бориса Немцова, бывший вице-губернатор Нижегородской области Василий Шупыро. И когда гендиректором стал Магомед Мусаев, зять президента Дагестана, друга Юрия Лужкова (при нем была разработана концепция реконструкции ВВЦ за $2,5 млрд и сдан в долгосрочную аренду участок у пруда, где столичный рантье Яков Якубов построил себе особняк в виде замка). И при назначенном в 2009 году Иване Малахове, экс-губернаторе Сахалинского края.

Предложенный Малаховым проект реконструкции стоил уже $4 млрд. Он подчеркивал, что от государства потребуется лишь 10–15% от требуемой суммы. ВВЦ продолжит зарабатывать на аренде, но главный резерв — новое строительство. Именно тогда на ВДНХ обратили внимание миллиардеры Год Нисанов и Зарах Илиев. Сравнимых по размаху проектов в столице мало. Территория ВДНХ — 238 га. «Это большой земельный участок, желанный для любого девелопера, последний из тех, что остались в центральной части города такого размера», — говорит Саян Цыренов, директор отдела инвестиций Colliers International. На совещании правительства в феврале 2011 года, посвященном судьбе ВВЦ, Нисанову и Илиеву поручили заняться реконструкцией выставки. Частные инвесторы заявили о готовности вложить в проект $1,5 млрд.

Куратором проекта стал вице-премьер Игорь Шувалов, назначенный председателем совета директоров ГАО ВВЦ в мае 2011 года. Бывшего губернатора Сахалина отправили в отставку, гендиректором стал Алексей Микушко из команды Нисанова и Илиева, ранее руководивший ТРЦ «Гранд» и гостиницей «Украина».

Сложностей было много.  Например, как вспоминает сотрудник ВВЦ, один бизнесмен заменил охрану на входе в павильон, который посчитал своим, и впускал торговцев только после того, как они подписывали договор субаренды с его юрлицом. Нисанову пришлось отправлять на новый объект свой ЧОП, привыкший «решать» сложные ситуации на рынках, выгонять чужую охрану и через суд оспаривать договор о сдаче имущества.

Судиться начали и с частными собственниками, которым принадлежит около трети объектов. В частности, с кипрской компанией «Мелдеро Коммершл Лимитед» Якова Якубова, которая в 2012 году обратилась в Федеральную кадастровую палату с требованием поставить на учет 0,3 га земли под замком — это позволило бы легализовать постройку. Кадастровая палата отказала, после чего «Мелдеро» обратилась в арбитраж. Две инстанции принимали решения в ее пользу, юристы Нисанова их оспаривали. В ноябре 2014-го суд принял сторону ВДНХ.

Означает ли это, что и Нисанов с Илиевым тоже не могли бы ничего построить? Отнюдь нет. В 2011 году развернулась дискуссия об изменении статуса территории выставки на «достопримечательное место». Против выступал Архнадзор. «Рекомендации всех экспертов единогласны — признать ВДНХ единым ансамблем, дополнить список памятников культуры теми объектами, которые пока туда не входят. Мы подали полтора года назад список еще из 70 объектов. Это все изучается, когда завершится, неизвестно», — говорит Константин Михайлов, координатор Архнадзора.

Не дожидаясь смены статуса, 18 ноября Микушко презентовал чиновникам новую концепцию развития выставки. Проект предусматривал застройку 52 га, то есть больше четверти территории выставки. Предполагалось построить около 685 000 кв. м (75 000 кв. м — подземная часть) коммерческой недвижимости, включая паркинги. Слева от главного входа должны были появиться торгово-развлекательный и оздоровительный центры, справа — конгресс-центр. По обе стороны от площади Промышленности, где расположены исторические павильоны «Космос» и «Земледелие», — два развлекательных центра. На периферии — три гостиницы. В отдаленной северной части предполагалось возвести еще один развлекательный центр, обустроить пляж, ресторан и Академию художественной гимнастики. Реставрацию центральной оси, на которой сосредоточено большинство памятников культуры, инвесторы планировали провести на втором этапе, к 2016 году. К этому же сроку предполагалось построить апартаменты и два спорткомплекса. А потом заняться воссозданием утраченных павильонов, реконструкцией колеса обозрения.

Но чем глубже инвесторы погружались в проблемы ВВЦ, тем очевиднее им становилось, что никакие девелоперские проекты затрат не окупят. 49 строений — памятники архитектуры федерального значения: павильоны, арки трех входов, четыре фонтана, Зеленый театр, каскады прудов, система цветочных партеров, сады, рощи. Затраты на реконструкцию одного лишь фонтана «Каменный цветок», начавшуюся весной 2013 года, оценивались в 800 млн рублей — 70–80% этой суммы должно было пойти на восстановление внешнего вида. Нисанов с Илиевым ограничились инженерией.

Летом 2013 года они начали строительство самого большого в мире океанариума на месте павильонов «Теплицестроение» и «Судостроение». А уже осенью появились сигналы, что поднимать такую махину, как ВДНХ, частные инвесторы за свой счет не будут. Они предложили передать долю федерального правительства, не вкладывавшего в ВВЦ денег, городу. Шувалов идею поддержал.

Аллея славы

«За пару дней до визита мэра нас попросили освободить помещение», — рассказывает арендатор торговой точки в одном из павильонов, переехавший в итоге на рынок в другом конце Москвы. Однако быстро свернуть торговлю не удалось — 26 марта 2014 года Сергей Собянин, прогулявшись по территории ВВЦ и наткнувшись на торговцев огородным инвентарем, заявил, что выставка должна вернуть себе былую славу и город этим займется.

После Олимпиады в Сочи стало очевидно, что населению нужны поводы для гордости. ВВЦ подходила для этого идеально. Мэр сразу предложил вернуть название ВДНХ, идею в ходе интернет-голосования поддержали 300 000 россиян. Отыскалась и подходящая дата: 1 августа 2014-го ВДНХ должна была отметить 75 лет, масштабное мероприятие могло повысить рейтинг столичных властей перед сентябрьскими выборами в Мосгордуму.

Ответственным за мегапроект благоустройства территории стал Сергей Капков, сумевший превратить Парк Горького в образцово-показательную, современную зону отдыха. Развернулись строительные работы по перекладке асфальта, и министр культуры Москвы начал рассказывать журналистам, что изменится на ВДНХ. Главное — никаких строек на территории (в первых интервью он даже жестко высказывался по поводу океанариума). Вскоре, правда, проект реконструкции ВДНХ передали в ведение Департамента имущественных отношений. «Там такой клубок интересов, что я сейчас очень осторожно даже интервью даю. Скажу так: не все счастливы оттого, что ВВЦ передан Москве», — объяснял Капков в интервью «Ведомости. Пятница». В начале апреля на ВДНХ сменилось руководство — гендиректором стал Владимир Погребенко, за плечами которого ликвидация рынка в Лужниках. Он человек из команды Натальи Сергуниной, заместителя мэра Москвы по имущественным вопросам и земельным отношениям. Именно она отвечает за реконструкцию в статусе председателя совета директоров ОАО ВДНХ. И именно она, по словам источника в правительстве Москвы, лично отвечает перед Собяниным за реконструкцию. Капков выставкой больше не занимается.

Вероятно, кто-то объяснил Собянину, что столь заметный проект лучше взять в свои руки. Теперь все новости о ходе работы сначала озвучивает градоначальник и лишь потом — гендиректор объекта. Собянин бывает на ВДНХ каждые две недели и лично следит за ходом работ.

Новая администрация начала, как и положено, с разработки концепции. «Никаких Черкизонов тут не будет», — комментирует техзадание по новой концепции Владимир Погребенко, намекая на коммерческий уклон предыдущих проектов. Представители ВДНХ и города утверждают, что акцент будет сделан на выставках и познавательно-развлекательном аспекте. Отношения с предыдущим руководством Погребенко комментирует уклончиво.

Тотальная сдача площадей в аренду приостановлена. Большой штат риелторского департамента сокращен. Усилено культурно-массовое направление, которым заведует Екатерина Проничева, ранее работавшая в Министерстве культуры.

Назначенцы Нисанова сдали свои позиции. Бывший гендиректор Микушко переведен на должность зама и курирует строительство океанариума. «Команда правительства Москвы пришла сюда, когда строительство шло полным ходом. Мы просто приняли ситуацию как есть. Океанариум — якорный объект, который создаст большой трафик», — говорит Погребенко. В администрации уверяют, что раз объект строится в рамках инвестконтракта, то он в совместной собственности, но доли не раскрывают, уточняя, что городу принадлежит менее 50%.

Океанариум пока единственный проект, которым занимается на территории ВДНХ подконтрольная Нисанову и Илиеву компания «Возрождение ВВЦ». Он должен был открыться в 2014 году, теперь сроки сдвинулись на весну 2015-го. Источник в окружении Нисанова говорит, что это связано с технической сложностью объекта, а не со сменой руководства ВДНХ. Объект действительно уникален: инвестиции — 2,1 млрд рублей, территория под застройку — 2 га. В отличие от океанариума на острове Русский качество строительства не вызывает нареканий у чиновников. Площадь «Океанического парка развлечений» после окончания строительства должна составить 40 000 кв. м.

Нисанов и Илиев планировали построить паркинг возле океанариума, однако новое руководство ясно дает понять, что на выставке будет только пешеходное движение. Тем не менее власти дали добро на строительство вертолетной площадки стоимостью 49 млн рублей для приема ВИП-гостей. «Для московских властей чрезвычайно важна оценка реконструкции ВДНХ со стороны президента и премьера. Иногда мне кажется, что они главные клиенты проекта», — комментирует чиновник, ранее работавший во властных структурах столицы.

Источник в аппарате правительства утверждает, что девелоперские планы прежних инвесторов выставки остаются в силе. Но теперь ВДНХ интересует не только их. «Если будут новые инвестиционные проекты по развитию объектов, которые одобрит правительство Москвы, мы будем рады, если коллеги примут участие на общих основаниях», — говорит гендиректор выставки Погребенко. Построить здесь торгово-развлекательный комплекс, например, не прочь ближайший конкурент Нисанова и Илиева в рейтинге рантье Самвел Карапетян: «ВДНХ может стать новым центром притяжения, и я за ним внимательно наблюдаю».

Но где строить? В апреле 2013 года Наталья Сергунина рассказывала РБК, что строительство новых объектов будет осуществляться на так называемых неугодьях, которые входят в границы ВДНХ, но не относятся к ее исторической части. Есть у ВДНХ и непрофильные активы за территорией — гостиница 1951 года и участок 34 га, где была автобаза. Старое здание, выставленное на тендер, никого не заинтересовало, а вот участок с разрешением на строительство совсем другое дело. Согласно градостроительному плану участка (ГПЗУ), здесь можно построить 650 000 кв. м недвижимости, в том числе 500 000 кв. м жилой. По оценке экспертов Colliers International, инвестиции могут составить 35 млрд рублей. Тендер по этому участку должен был состояться в конце ноября, но его отложили. Будут ли претендовать на него Нисанов с Илиевым, в «Киевской площади» не комментируют. Газета «Ведомости» в ноябре писала, что ВДНХ предлагала участки структурам Ротенбергов. Их представители отказались от комментариев.

Примечательно, что еще в 2013 году «непрофильный» участок ВДНХ был на 5 га больше. Этими 5 га теперь распоряжается Московское отделение ВФСО «Динамо». Учредители — ФСБ и МВД. Президент футбольного клуба «Динамо» с июля 2013 года — Борис Ротенберг, друг Путина и участник списка Forbes. Мэрия выдала разрешение на строительство здесь Центра водных видов спорта площадью 30 000 кв. м. Инициаторы его создания — Всероссийское общество «Динамо» и Федерация волейбола. Председатель центрального совета ВСФО «Динамо» — генерал армии в отставке Владимир Проничев, бывший глава Пограничной службы ФСБ и отец Екатерины Проничевой, заместителя гендиректора ВДНХ, отвечающей за самую важную часть проекта — преобразование территории в культовую выставку. Федерацией волейбола руководит секретарь Совета безопасности РФ Николай Патрушев, в наблюдательном совете — президент «Роснефти» Игорь Сечин, председатель правления «Газпрома» Алексей Миллер, глава ВТБ Андрей Костин и другие высокопоставленные мужи.

«Площадка расположена удобно. Нас устраивает текущая площадь территории, но, если городские и федеральные власти решат развивать центр и сочтут целесообразным это делать с использованием соседних участков, мы, конечно же, поддержим эту инициативу», — говорит представитель ВСФО «Динамо» Олег Корж.

Проект спортивного центра сейчас проходит согласования у городских властей. Рядом планируется построить и гостиничный комплекс. «Инвесторами выступят давние партнеры и спонсоры Всероссийского общества «Динамо» и Всероссийской федерации волейбола», — говорит представитель «Динамо», уверяя, что ни компания «ТПС Недвижимость» (в числе совладельцев Ротенберги), ни структуры, которые могут быть с ней аффилированы, ни «структуры Года Нисанова» в переговорах не участвовали и не участвуют. В Федерации волейбола на запрос Forbes не ответили.

Почти Олимпиада

После того как реконструкцией ВДНХ вплотную занялись московские власти, стало очевидно, что зарабатывать на выставке можно, не сдавая помещения в аренду и не застраивая историческое место. Общий объем инвестиций в проект город оценил в 60 млрд рублей. Наибольшие расходы связаны с восстановлением павильонов и инженерных сетей. Судя по сайту госзакупок, на проведение противоаварийных работ в девяти павильонах потрачено около 1 млрд рублей. Самые крупные заказы на общую сумму более 350 млн рублей достались ФГУП ФСО «АТЭКС», в последнее время все чаще выигрывавшему крупнейшие тендеры на реставрацию в России.

«Каскад-Энерго», дочерняя компания «Ташира», восемь лет плотно сотрудничающего с городом, занимается восстановлением освещения и ремонтными работами в девяти павильонах. «Здесь много возможностей для реализации своего потенциала», — говорит гендиректор «Каскада» Игорь Булатов.

За организацию всех мероприятий, посвященных 75-летию ВДНХ, отвечала «Лаборатория визуальных и сетевых технологий». Ее гендиректор Андрей Носановский ранее возглавлял «Агентство по проведению церемоний», готовившее церемонии открытия и закрытия Олимпийских игр в Сочи. Именно участие в Олимпиаде определило выбор подрядчика. «Это знак качества, — говорит Владимир Погребенко. — Нам нужен был партнер, который может на большой территории сделать грандиозное шоу, и оно было таким». Подготовка шла в авральном режиме — подрядчика выбрали в июле, а 1 августа праздник состоялся. Многие тендеры оформлялись задним числом. Например, согласно документам, договор с ООО «Инсталл профи», поставщиком оборудования для легендарного «Зеленого театра», был зарегистрирован 30 октября, тогда как юбилей ВДНХ проходил на этой площадке с 1 по 3 августа, а День города — в начале сентября.

Разработка дизайна логотипов, то есть надписей «75 лет ВДНХ», обошлась в 1,2 млн рублей. Пошив толстовок и футболок с логотипами — в 3,5 млн рублей.

Но самым, пожалуй, громким контрактом стал тендер на создание катка. Открытие самого большого в Европе искусственного катка, где одновременно может находиться до 5000 человек, не обошел вниманием даже находящийся под домашним арестом оппозиционер Алексей Навальный. Ссылаясь на данные тендеров, Навальный насчитал, что на каток потрачено 762 млн рублей. Но в день открытия на лед попали не все желающие — руководство ВДНХ не справилось с потоком посетителей, возникла давка. «Как-то обидно иметь каток по цене, близкой к миллиарду, где творятся такие вещи», — подытожил в своем блоге оппонент Сергея Собянина. На следующий же день гендиректор ВДНХ Владимир Погребенко признал недочеты с открытием и привел более точные цифры — из бюджета потратили 784 млн рублей. Он пообещал, что через три года каток начнет приносить прибыль. Столь быстрая реакция объяснима — за ВДНХ и всем, что с этим проектом связано, теперь следят на самом высоком уровне.