Игра вдолгую: чем мешает городам развитие платформ для краткосрочной аренды жилья
Толпа скандирует протестные лозунги и напирает на полицейских в синих шлемах, тем приходится применять дубинки, чтобы остановить людей. Дело происходит в Венеции в конце апреля, в первый день введения платного (за €5) входа в центр города. Эта мера, по мыслям властей, должна сдерживать туристический поток, который буквально вымывает из Венеции коренное население: недавно количество жителей города стало меньше психологически важной отметки 50 000 человек.
Однако протестовать против сбора €5 вышли вовсе не туристы, а те самые резиденты. «Венеция — не Диснейленд!», «Это не поможет» — гласили надписи на плакатах. В интервью журналистам протестующие объясняют, что €5 в день не остановят туриста из Китая или Америки, а что властям следовало бы сделать, так это эффективнее бороться с Airbnb, из-за которого ставки аренды становятся недоступными для местных жителей.
Основанная Брайаном Чески и его партнерами платформа для краткосрочной аренды жилья Airbnb и ее аналоги успели драматически повлиять на рынок жилья. Американские исследователи Кайл Баррон, Эдвард Кунг и Дэвид Просерпио в своей работе «О влиянии шеринга жилья на цену домов и ставки аренды: анализ данных Airbnb» сопоставили данные об активности пользователей платформы и статистику рынка недвижимости американских городов. Выяснилось, что если количество объявлений Airbnb в городе увеличивается на 1%, то ставки аренды растут на 0,018%, а цены домов — на 0,026%. В среднем по стране это означало подорожание аренды на $9 в месяц, а недвижимости на продажу — на $1800. На локальных рынках крупных городов зависимость может быть еще более ярко выраженной.
Власти городов были вынуждены менять существующие или вводить новые законы, регулирующие краткосрочную аренду. Мэр Венеции неоднократно заявлял, что с краткосрочной арендой нужно бороться, однако, судя по недовольству жителей, принятых мер пока недостаточно. Что власти в принципе могут противопоставить бурно развивающемуся рынку?
Нью-Йорк, США
Город много лет пытается взять под контроль рынок краткосрочной аренды. В 2014 году генеральный прокурор города Нью-Йорк Эрик Шнайдермен выпустил доклад, согласно которому 72% сдающихся в краткосрочную аренду жилых юнитов, возможно, сдавались нелегально. Позже исследователи называли цифру 85%.
По данным Шнайдермена, на рынке Нью-Йорка сложился пул профессиональных арендодателей, каждый из которых сдавал несколько десятков, а то и сотен объектов и получал миллионы долларов годового дохода. В 2022 году, по данным, которые приводит Wired, на краткосрочной аренде владельцы заработали $85 млн.
В 2023 году власти Нью-Йорка еще больше ужесточили правила. Согласно новому принятому в городе закону (Local Law 18) владелец жилья может сдавать его в краткосрочную аренду только после того, как получит от властей регистрационный номер. Кроме того, нельзя пускать в помещение более двух платных гостей, а сам владелец должен жить в том же помещении, где принимает постояльцев. Таким образом отсекаются «профессиональные» арендодатели.
Представители Airbnb назвали нововведение фактическим запретом и пытались оспорить его в суде, но не преуспели. Удастся ли c новыми правилами победить теневой рынок краткосрочной аренды, пока неясно.
Барселона, Испания
В 2020 году ученые Университета Барселоны опубликовали исследование, которое анализировало влияние Airbnb на рынок жилья. Выяснилось, что в топовых туристических районах города работа платформы привела к росту цен на аренду на 7%.
Барселона ввела ограничения. Чтобы сдавать жилье в краткосрочную аренду, нужно получить на это соответствующую лицензию. Проблема в том, что около половины владельцев лицензию не получают.
Чтобы бороться с нарушителями, Барселона создала в 2017 году команду инспекторов из 20 человек, которые ходили бы по улицам и по сайтам и выявляли незаконные трансакции. Владельцам нелегальная аренда грозит штрафами, арендаторам — испорченным отпуском.
Ирвайн, Калифорния, США
Город Ирвайн (Irvine) с населением свыше 300 000 человек назван в честь семьи, которая владела этими землями с середины XIX века и выращивала на них цитрусовые и оливковые деревья.
В 1959 году Университет Калифорнии попросил у Ирвайнов участок земли под новый кампус и получил 4 кв. км. К 1971 году рядом с кампусом университета появился тщательно спланированный архитекторами Irvine Company одноименный город. Предполагалось, что его население не превысит 50 000 человек, но постепенно стараниями девелоперской Irvine Company город разросся.
Так как город был новый, не было проблем с зонированием: жилые зоны с магазинами, школами, церквями — в центре, офисные комплексы — на периферии. Из-за того что основным застройщиком и лендлордом выступала одна компания, удалось добиться единообразия в цвете фасадов и крыш, в этажности и так далее.
Крупнейшим работодателем города остается Университет Калифорнии, на втором месте — разработчик и издатель видеоигр Blizzard, разместивший в городе свою штаб-квартиру. В 2010 году Ирвайн был признан ФБР самым безопасным городом страны с населением свыше 100 000 человек. Ирвайн популярен у туристов, в том числе русскоязычных.
Когда город ощутил на себе влияние Airbnb, власти с опорой на местные ассоциации домовладельцев смогли действовать решительно. В 2018 году Ирвайн строго запретил краткосрочную аренду в жилых зонах. И в отличие от Нью-Йорка сумел добиться результатов. Власти города сами тщательно мониторили ситуацию в поисках нарушителей и нанимали с этой целью сторонние компании.
Ральф Сиберт, профессор экономики Школы бизнеса Дэниэлс (Университет Пердью, Индиана) изучил последствия административных мер. Выяснилось, что запрет на краткосрочную аренду привел к сокращению числа таких объявлений на заметные 23,1%. Ставки долгосрочной аренды снизились на 2,7%, что позволило резидентам Ирвайна экономить $72 млн в год.
Почему городам так тяжело бороться с Airbnb? «Заставлять соблюдать ограничения на краткосрочную аренду сложно, — объясняет Ральф Сиберт. — Это дорого и требует временных затрат, а ресурсы муниципалитетов ограниченны».