Сразу несколько российских городов начинают строительство футбольных стадионов для проведения Чемпионата мира 2018. Некоторые из них, например в Ростове-на-Дону и Калининграде, рассматриваются не только как место для спортивных соревнований, но и как инструмент оживления и модернизации городской среды. Метод не нов: появление новых арен изменило многие города в Европе. Правда, эти изменения не всегда радуют жителей.
Первые стадионы были созданы для того, чтобы смотреть футбол, самый демократичный вид спорта. Неудобные, некрасивые, отлитые из плохого бетона, со стоячими местами, они были готовы принять максимальное количество посетителей. Но футбол коммерциализировался, превращаясь из игры миллионов в бизнес на миллиарды, изменялись и спортивные арены — становились более удобными, учитывали интересы телевидения и рекламодателей, трансформировались для проведения неспортивных мероприятий, обрастали ресторанами, магазинами, музеями, гостиницами и общественным пространством.
Строительство современного стадиона — сложный девелоперский проект, который может стать драйвером развития города или обернуться фиаско. За успешными проектами, как правило, стоит грамотное планирование, гибкая финансовая схема и эффективный менеджмент. Но часто амбиции и размах проекта превращают стадион в неокупаемый долгострой или в «белого слона» с сомнительными перспективами дальнейшего использования.
Мегаарена
Стадион «Эмирейтс» (Лондон, Великобритания)
Стадион «Хайбери», один из старейших в Англии, был домашним стадионом лондонского «Арсенала» с 1913 года. Однако после переоборудования в связи с ужесточившимися мерами безопасности в 1993 году (запретом на стоячие места) его вместимость существенно сократилась. Встал вопрос о новой площадке для команды.
В конце 1990-х для строительства стадиона был предложен промышленный район Эшбертон Гроув в шаговой доступности от «Хайбери». Помимо стадиона проект предусматривал ревитализацию всей близлежащей территории: перенос мусороперерабатывающего завода, строительство на месте старого стадиона нескольких сотен новых домов (не менее 40% должно было стать доступным жильем), улучшение транспортной инфраструктуры. Даже оппоненты признавали, что размах социальных обязательств проекта существенно превышал аналоги, притом что строительство не субсидировалось государством.
Привлечение средств к строительству стало отдельной задачей для «Арсенала». Порядка £260 млн удалось занять у консорциума банков во главе с Royal Bank of Scotland. Для рефинансирования долга футбольным клубом впервые были выпущены облигации.
В 2004 году был заключен 15-летний контракт с компанией Emirates Airlines на сумму около £100 млрд. Помимо названия стадиона (которое по правилам УЕФА не могло использоваться в европейских кубках) соглашение включало 8-летнее размещение на футболках клуба рекламы Emirates.
Существенным фактором финансовой стабильности клуба стала успешная трансфертная политика тренера Арсена Венгера, вырастившего таких звезд, как Николя Анелька, Марк Овермарс и Эммануэль Пети, и продававшего их на пике популярности.
Однако и этих денег не хватало. Строительство по проекту компании HOC Sports (с 2009 года — Populus) обошлось клубу в £357 млн (€440 млн), при этом общая сумма девелопмента в Эшбертон Гроув оценивалась как минимум вдвое дороже. Неудивительно, что к моменту открытия стадиона многие социальные обязательства проекта остались невыполненными. Новый стадион стал предметом критики как со стороны местных сообществ, так и со стороны Независимой ассоциации болельщиков «Арсенала», критиковавшей клуб за коммерциализацию.
Открытый в октябре 2006 года стадион, вмещающий более 60 000 зрителей, стал образцовым для Великобритании и Европы по удобству для зрителей и дополнительным сервисам. Несмотря на достаточно высокую стоимость девелопмента (по оценке KPMG, цена одного места — около €7300), «Эмирейтс» считается примером коммерчески успешного стадиона: гибкое использование финансовых инструментов, активный девелопмент близлежащих территорий, привлечение ключевого спонсора. По той же схеме готовится проект строительства нового стадиона для «Манчестер Сити», поддерживаемый авиакомпанией Etihad. К сожалению, из-за нехватки финансирования эту модель не смог реализовать «Ливерпуль», неоднократно объявлявший о строительстве стадиона в районе Энфилд.
В первый же сезон на новом месте средний доход клуба в день матча вырос в три раза — с £37,4 млн до £90 млн. Клуб получает до 40% дохода за счет услуг на стадионе во время домашних игр. А продажа недвижимости, построенной на месте старого стадиона, только в 2011 году принесла доход £157 млн.
При этом обязательства клуба по развитию окружающего района по-прежнему выполнены не до конца. Существенно омрачает картину и то, что с момента переезда на новую площадку «Арсенал» не добился успехов в Премьер-лиге и в европейских кубках. И дело, как считают болельщики, не только в финансах, но и в потере командного духа после переезда с «Хайбери», который был домом «Арсенала» на протяжении 93 лет.
Скромность красит
Стадион «Ювентус» (Турин, Италия)
В 2003 году клуб «Ювентус» заключил соглашение с муниципалитетом Турина о 99-летней аренде стадиона «Делле Альпи», заплатив около €25 млн. Шестью годами позже его здание было снесено, чтобы в 2011 году на этом месте открылся новый стадион, впервые за историю итальянского футбола принадлежащий клубу.
В основу проекта легли идеи минимального влияния на окружающую среду при максимальной доступности и эргономичности. При строительстве были использованы самые экологически безопасные материалы. Немалую сумму удалось сэкономить благодаря переработке конструкций разобранного «Делле Альпи». А энергоснабжение стадиона спроектировано за счет возобновляемых источников энергии.
Что касается удобства для зрителей, то практически с любого из 41 000 мест стадиона — прекрасный обзор поля. Для максимально быстрого входа и выхода посетителей на стадион ведет 16 пешеходных мостов.
Затраты на строительство составили €125 млн (чуть больше €3000 на зрительское место). Половина требуемой суммы была привлечена за счет 12-летнего кредита под гарантии Instituto per il Credito Sportivo — государственного банка, поддерживающего развитие спортивной инфраструктуры. Часть средств поступила за счет продажи земли для создания торгового комплекса, интегрированного в мастер-план прилегающих к стадиону районов. Развитие коммерческой функции также позволило погасить инфраструктурные платежи в городской бюджет.
Кроме того, в 2008 году клуб заключил 15-летнее маркетинговое соглашение с агентством Sportfive на право продажи названия стадиона и долгосрочной аренды премиальных мест. Сумма контракта составила €75 млн, больше половины которой было выплачено авансом.
Новое место приносит клубу удачу. «Ювентус» успешно преодолел последствия коррупционного скандала 2006 года, и уже второй сезон команда становится лидером итальянской серии А. Доходы в день матча растут на 20% с каждым сезоном. Этот успех особенно удивителен на фоне упадка футбольного бизнеса в Италии.
При этом клуб продолжает регенерацию близлежащих кварталов. В 2010 году в долгосрочную аренду у муниципалитета Турина был взят участок 27 га в районе Континасса. Помимо создания нового медиацентра и футбольной академии здесь планируется строительство жилой и офисной недвижимости.
«Белый слон»
Стадион «Уэмбли» (Лондон, Великобритания)
«Охваченный кризисом проект превратил величественный стадион в национальную шутку» — с таким заголовком вышла в конце 2001 года газета The Guardian, когда Ассоциация футбола Великобритании объявила о росте стоимости нового стадиона «Уэмбли» с £475 млн до £750 млн. Строительство главного английского стадиона сопровождал кризис на каждом этапе — оно затянулось на пять лет сверх запланированного срока, бюджет был превышен вдвое.
Чрезмерные расходы начались еще на этапе планирования. £103 млн было потрачено на покупку земли, еще около £17 млн ушло на грандиозный проект бюро Нормана Фостера и Populus, включающий убирающуюся крышу и арку высотой 134 м. Цена соглашения с генеральным подрядчиком, австралийской компанией Multiplex выросла более чем на треть.
Чем выше становилась стоимость проекта, тем сложнее было его финансировать. А без гарантированного бюджета начать строительство нельзя. Половина бюджета была привлечена Ассоциацией футбола за счет займа у немецкого банка WestLB. В результате долгих переговоров проект получил грант £120 млн из средств национальной лотереи Англии, направляемых на развитие спортивной инфраструктуры. По $20 млн в проект вложили Департамент медиа, культуры и спорта Великобритании и Агентство развития Лондона. Оставшаяся сумма сложилась из предварительной продажи билетов, спонсорских средств и т. д.
Однако неточный расчет конструкции привел к срыву сроков строительства. Заявления о крупных убытках генподрядчика и судебные процессы, несчастные случаи на стройплощадке и сообщения в медиа об употреблении рабочими алкоголя и наркотиков провоцировали критику проекта.
Открытый в мае 2007 года «Уэмбли», второй по размеру стадион Европы и первый — Великобритании, обещал стать самым большим провалом в истории английского спорта. Казалось, 90 000 кресел стоимостью более €10 000 каждое (более чем вдвое выше средней цены) не окупятся никогда и стадион будет образцовым «белым слоном».
Однако по прошествии четырех лет Ассоциация футбола Великобритании заявила, что «Уэмбли» приносит доход от £40 млн до £50 млн в год и должен выйти на окупаемость к 2015 году. Неудивительно, ведь на стадионе, помимо футбольных матчей, проводятся концерты, соревнования по регби, американскому футболу и даже боксу. Многофункциональная архитектура и хороший менеджмент могут сделать успешным даже самое провальное начинание.