Глава Минстроя Михаил Мень: «Стройка — обычный бизнес без фантастической прибыли»

 

В интервью Forbes министр рассказал о кризисе в строительной отрасли и том, как его преодолеть. Единственным механизмом по-прежнему остаются государственные деньги, которыми Минстрой планирует подпитывать и спрос, и предложение на рынке жилья. Обсуждая российские проблемы, министр вспоминает послевоенную Германию и «великую депрессию» в США.

«Ситуация устаканилась…»

— Вы подготовили поправки в закон о дольщиках. Основной пункт — это минимальный объем уставного капитала в размере 5% от стоимости портфеля застройщика. Как это отразится на рынке, который государство старается поддержать?

Михаил Александрович Мень

– родился 12 ноября 1960 года, сын священника и богослова отца Александра Меня;

– вице-губернатор Московской области в 1999-2002 гг.;

– заместитель мэра Москвы в 2002-2005 гг.;

– губернатор Ивановской области в 2005-2013 гг.;

– министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ с 1 ноября 2013 года.

— Мы сделали законопроект максимально жестким, чтобы иметь возможность во время обсуждения отступить от каких-то позиций. Есть вещи принципиальные, от которых, я считаю, отступать нельзя. Например, то, что касается открытых данных застройщика: создание единого реестра, обязательное наличие официального сайта застройщика и т.д.

Минимальный объем собственного капитала для застройщика, который привлекает деньги дольщиков, безусловно должен быть установлен. А вот какой именно: 5%, 2% или 1%? Мы готовы обсуждать. Законопроект внесен в правительство,  предстоят обсуждения в Госдуме.

— Другая принципиальная новация последнего времени касается обязательного страхования строителей, привлекающих деньги дольщиков. После вступления в силу 1 октября новых требований ЦБ к страховым компаниям на этом рынке почти не осталось игроков. Как решать эту проблему?

— Да, новым требованиям (минимальный размер капитала увеличен с 400 млн рублей до 1 млрд рублей. — Forbes) соответствуют только 19 страховых компаний (всего их в России около 400. — Forbes) и Общество взаимного страхования застройщиков (ОВС создано года назад отдельным законом, работает по принципу общего котла с солидарной ответственностью. — Forbes). В октябре работали две страховые компании, потом три, сейчас их количество постепенно увеличивается. Со временем ситуация наладится. Была проблема, что делать с договорами, которые были заключены до 1 октября, до вступления в силу новых правил, но ЦБ дал разъяснения, эти договоры остаются действительными, и ситуация устаканилась. Сейчас все нормально.

На этом рынке порядок надо было наводить. Понятно же было, что подобное страхование — это профанация, если страховые компании с маленьким лимитом ответственности страховали по тарифу 0,3%. Ну, кто и что будет выплачивать, если наступит страховой случай?

Сейчас активно стало развиваться ОВС, мы подталкиваем их к тому, чтобы открывались представительства во всех регионах, недавно открыто представительство в Крыму.

— Обеспечивать состоятельность застройщиков должны другие структуры, также работающие по принципу общего котла — саморегулируемые организации, СРО. Разве не так?

— Отчасти да. Но сегодня я не вижу, чтобы эта конструкция работала. По логике, СРО создано в том числе для таких вот кризисных моментов в жизни застройщиков и подрядчиков, чтобы помогать и предохранять рынок. Они же зачастую просто продают допуски строителям, а толку от них немного.

Надо либо запускать компенсационные фонды СРО (по оценке экспертов, их объем составляет 70 млрд рублей) внутрь отрасли, чтобы они не лежали мертвым грузом, а начинали работать, либо вообще ликвидировать эти структуры и возвращаться к старому, может и не такому доброму, но лицензированию. Жалоб на СРО очень много.

— Какова вероятность такой меры? Вы что-то предпринимаете уже?

— Технически это возможно, хотя и грустно от этой мысли. Другой вопрос, что все-таки делать со средствами компенсационных фондов? Очень важно, чтобы они работали на отрасль. Но это отдельный большой разговор.

Пока что мы внесли правку в закон и наделили большими полномочиями Национальное объединение строителей по контролю за СРО, чтобы бороться с несостоятельными СРО. Определенный эффект есть, но не глобальный. Готовим еще поправки в закон о СРО, касающиеся ужесточения субсидиарной ответственности. Мы возлагаем на него большие надежды.

— Строительная отрасль в кризисе. Есть ли опасения, что история СУ-155, которая сегодня находится на пороге банкротства, может повториться с другими строителями?

— Да, я знаю, что проблемы есть у многих, не буду называть имена.

Большинство строительных компаний в сложном положении, но пока явных кандидатов в банкроты я не вижу.

— Спрос падает. Как строителям  загружать эти мощности, ведь без заказов  домостроительные комбинаты, заводы не выживут?

— Ну, пока мы не видим такой опасности, но во всей производственной цепочке люди сегодня должны понимать, что уровень прибыли уже не будет прежним и надо сокращать свои желания. Это касается как производственников, так и застройщиков. У нас застройщики некоторые привыкли иметь сверхприбыли, а во всем мире стройка — это обычный бизнес без фантастической прибыли.

— Какой процент маржинальности вы считаете нормальным для девелоперов? И какая у них сегодня прибыль?

— Ну, 15-20% — нормальный уровень, я считаю. А какая у кого сегодня прибыль, я не могу точно сказать. У всех по-разному.

Государство снова поможет

— Какие основные проблемы вы видите на рынке? И как их решить?

— Основных проблем две: снижение спроса среди граждан и высокая цена денег для застройщиков. Как раз по этим направлениям мы и работаем над различными мерами поддержки.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ

– образовано указом президента России от 1 ноября 2013 года путем преобразования профильного федерального агентства;

– курирует госполитику в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и ЖКХ;

– оказывает госуслуги и управляет госимуществом в сфере строительства, градостроительства и ЖКХ;

– координирует работу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, госкорпорации Фонд содействия реформированию ЖКХ и Главного управления государственной экспертизы.

Проблему дорогих кредитов будем решать через АИЖК и его банки-партнеры. У АИЖК есть пул, крупные банки: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и другие — они будут выдавать в качестве проектного финансирования кредиты застройщикам по льготной ставке, до 12,5% годовых. Для этого АИЖК уже предоставила 5 млрд рублей ВТБ. У АИЖК есть 60 млрд рублей собственных средств. Это возвратные деньги (Деньги АИЖК были выделены из федерального бюджета в 2008 году на реализацию программы ФЦП «Жилище», которая предусматривала строительство к 2015 году  25 млн кв. м по цене не дороже 30 000 за кв. м — Forbes.). Сейчас они будут выдаваться застройщикам, участвующим в программе «ЖРС». («Жилье российским семьям», цель — построить 25 млн кв. м жилья эконом-класса по цене 35 000 за кв. м — Forbes.).

Идея  АИЖК работать вместе с банкам не новая, но до сих пор не могли никак определиться с критериями по отбору банков-партнеров.

— А спрос вы поддерживаете за счет государственного субсидирования ипотеки. После того как премьер Дмитрий Медведев положительно оценил эту программу, вопрос о ее продлении можно считать решенным?

— Дискуссия по этому поводу сегодня лишена смысла. На совещании у первого вице-премьера правительства Игоря Шувалова решили пока отложить решение этого вопроса. Если ставка ЦБ останется относительно высокой, то мы будем выступать за продление программы, срок которой истекает в апреле 2016 года. Если к тому времени ключевая ставка ЦБ не будет выше 8,5% годовых, то банки и так смогут выдавать ипотеку под 12%, и субсидировать ее будет не нужно.

Нам потребовалось всего 9 млрд рублей, чтобы раскрутить маховик и поддержать ипотечный спрос.

Всего ипотечных кредитов по этой программе граждане уже взяли на сумму около 300 млрд рублей. Было запланировано, что общий объем ипотечных кредитов, взятых благодаря программе субсидирования, составит 700 млрд рублей. Каждая четвертая квартира покупается по ипотеке через эту программу, а в Московской области — каждая вторая. Это самая эффективная госпрограмма в антикризисном плане.

В прошлом году средняя ставка была 12,5%, и граждане набрали кредитов на покупку жилья на 1,765 трлн рублей. Это на 30% больше, чем в 2013 году. После введения в действие программы поддержки ипотеки банки стали конкурировать между собой и опускать ставку до 11% в рамках собственных программ: военная ипотека и другие. Девелоперы сами стали предоставлять рассрочки и прочие льготы. Плюс никто не обирал право у регионов дополнительно субсидировать ставки по этой программе.

— Есть еще третья проблема — инфраструктура. Девелоперы жалуются, что эта социальная нагрузка стала слишком тяжелой?

— Президент же подчеркнул в послании, что строительство оказалось в зоне риска, нужны меры поддержки. И одной из таких мер может стать помощь застройщикам в инфраструктуре. Уже принято предварительное решение, чтобы в антикризисном плане было зарезервировано около 20 млрд рублей на следующий год, которые пойдут на социальную инфраструктуру, внутриквартальные дороги и инженерию. Субсидии будут предоставляться региональным бюджетам, но с условием, что в этих регионах будет построено определенное количество жилья эконом-класса по цене не дороже 35 000 рублей за 1 кв. м для потребителя в рамках программы «Жилье для российской семьи». И по итогам определенного периода глава региона должен отчитаться о сданных в эксплуатацию квадратных метрах.

В Москве и области цена квадратного метра по-прежнему позволяет социальную нагрузку с бюджета перекладывать на застройщика, а вот в большинстве регионах ценам падать уже некуда.

— Получается, что и спрос, и предложение поддерживается за счет бюджетных инвестиций, а где же рынок? Как долго придется его заливать государственными деньгами?

— Мировой опыт говорит о том, что все страны проходили сложные периоды, оказывая поддержку, в первую очередь, строительной отрасли в жилищном и инфраструктурном секторах. Это общеизвестный факт. Вспомните послевоенную Германию, Америку времен Великой депрессии. Ничего другого человечество не придумало.

А насчет того, как долго придется помогать? Не знаю. Макроэкономическими прогнозами другое ведомство занимается — Министерство экономического развития.