Девелопер Сергей Полонский после экстрадиции из Камбоджи сидит в СИЗО «Матросская тишина», ему предъявлено обвинение в мошенничестве. Крупных проектов в России у него не осталось, они достались кредиторам, партнерам и банкам. Почему бизнесмен, некогда ворочавший сотнями миллионов долларов, оказался у разбитого корыта и как он сколотил свое состояние?
Питер
В феврале 2008 года американский Forbes в первый и последний раз включил основателя Mirax Group Сергея Полонского в свой список миллиардеров. Через месяц на вечеринке в Каннах прозвучала знаменитая фраза про миллиард. Полонскому было от чего находиться в приподнятом настроении: путь от регионального бизнесмена средней руки до миллиардера, известного на всю страну, он прошел меньше чем за восемь лет.
Сергей Полонский и его партнер Артур Кириленко начинали бизнес с того, что сколотили бригады мастеров-отделочников и занимались штукатуркой, бетонной стяжкой и другими работами на стройках Санкт-Петербурга. Зачастую с ними рассчитывались не деньгами, а квартирами. Много лет спустя Полонский заполонит Москву экстравагантными рекламными постерами. В середине 90-х он, сидя в офисе на пятом этаже жилого дома, умудрялся продавать людям квартиры в не построенных еще зданиях. «Это был прообраз долевого строительства в 1994 году, — вспоминал Полонский. — Как люди покупали, ума не приложу».
К 1999 году «Строймонтаж» Полонского и Кириленко уже самостоятельно строил 60 000 кв. м, но на рынке Санкт-Петербурга оставался середняком. В 2000 году на выборах мэра Полонский по предложению своего друга Виталия Мутко поддержал Валентину Матвиенко. Победил Владимир Яковлев, и «Строймонтаж» стал испытывать проблемы с согласованием проектов. Полонский решил переехать в Москву.
Москва
Полонский любит вспоминать, что за первые два месяца в Москве он провел то ли 200, то ли 300 встреч с банкирами, строителями, девелоперами. В результате этой бурной активности «Миракс» в первый же год смог войти в два крупных проекта, жилые комплексы «Золотые ключи-2» площадью 212 000 кв. м и «Корона» площадью 97 000 кв. м на юго-западе Москвы.
Как он получал участки?
В проекте «Золотые ключи» «Миракс» вытеснил другого генподрядчика, компанию «Росглавматериалы» питерского бизнесмена Евгения Дондурея. Полонский на пресс-конференциях обвинил Дондурея в том, что он обманывает дольщиков и строит «Золотые ключи-2», не имея разрешения на строительство, и обратился в суд. Суд встал на сторону «Миракса», владелец участка расторг договор с Дондуреем и заключил его с компанией Полонского, а сам Дондурей на 10 лет уехал в Лондон, спасаясь от уголовного преследования.
В случае с «Короной» Полонский тоже «вошел в ситуацию». Московская строительная компания (МСК) заключила с Медицинской академией им. Сеченова договор, по которому МСК должна была построить на территории академии жилой комплекс. Дело долго не двигалось, но появился Полонский, договорился с ректором академии Михаилом Пальцевым и стал соинвестором проекта. МСК пришлось потесниться, рассказывал Forbes топ-менеджер компании, потому что юристы «Миракса» помогали дольщикам составлять претензии и жалобы на срыв сроков в разные инстанции. Сергей Полонский, Артур Кириленко вместе с дочерью академика Пальцева и несколькими сотрудниками академии создали компанию «Миракс Фарма», которая занялась производством лекарств. Через год после этого академия позволила Полонскому построить на своей территории еще один крупный жилой комплекс Mirax Park площадью 215 000 кв. м.
Были ли у Полонского в Москве серьезные покровители? Некоторые называли его хорошим знакомыми Владимира Ресина и Елену Батурину, но сам Полонский всегда заявлял, что строить в столице можно и без поддержки федеральных или региональных властей.
Жизнь взаймы
«До 1999 года я принципиально не брал кредитов в банках, — рассказывал Сергей Полонский корреспонденту Forbes. — Когда берешь кредит, нужно точно понимать, куда пойдет рынок. А мы тогда не понимали». После запуска масштабных московских проектов бизнес без долгов отошел в прошлое. Одними из первых кредиторов компании Полонского были Автобанк-Никойл и Альфа-банк.
В 2005 году Mirax Group первая из девелоперских компаний опубликовала отчетность по US GAAP, а в 2006-м впервые разместила кредитные ноты (CLN) на $100 млн, причем спрос на 72% превысил объем предложения, и большую часть выпуска купили иностранные инвесторы. Эти деньги компания Полонского вложила в оплату участка под самым знаменитым своим проектом — небоскребом «Федерация» в Москва-Сити.
Общий объем инвестиций в башню, как считали тогда, должен превысить $500 млн (сейчас эта сумма оценивается в $1,3 млрд, небоскреб до сих пор не достроен). Банк ВТБ согласился выделить компании с выручкой $163 млн кредит в $250 млн на строительство «Федерации». Старший вице-президент, руководитель строительных проектов ВТБ Павел Косов объяснял Forbes эту сделку так: «До Mirax к нам никто с предложениями профинансировать строительство в Москва-Сити не обращался. Участки были разобраны, но никто ими не занимался. И только когда мы стали финансировать «Федерацию», Сити начало жить». Позже ВТБ выкупил 33 этажа в башне «Запад» еще за $250 млн, сейчас там центральный офис Группы ВТБ.
Проекты компании пользовались бешеным спросом.
Выручка «Миракса» выросла в восемь раз с $163 млн в 2005 году до $1,28 млрд в 2007-м, долг — только в пять, с $141 млн до $715 млн (данные отчетности Mirax Group). Недостроенный офисный комплекс Mirax Plaza миллиардер Зияд Манасир купил за $700 млн – это была по тем временам крупнейшая сделка на рынке коммерческой недвижимости. Деньги «Миракс» тратил на покупку новых проектов — в Москве их число приблизилось к двум десяткам.
Кроме того, за эти два года произошло несколько крупных IPO девелоперов. «Система Галс» получила капитализацию в $2 млрд, группу ПИК инвесторы оценили в $12 млрд. Mirax Group, чей портфель проектов в 12 млн кв. м будущей недвижимости был ближе к ПИК, чем к «Системе», имел все основания оцениваться высоко. Полонский выбился в миллиардеры. Некоторые конкуренты оценивали Mirax Group в $4 млрд, сам Полонский считал, что его компания стоит все $8 млрд, и продолжал покупать проекты — например, Mirax заплатил $160 млн за площадку в Лондоне. Деньги лились рекой.
Крах
Осенью 2008 года продажи квартир и апартаментов, на которые приходилась большая часть выручки «Миракса», остановились. Все сразу посыпалось: на деньги дольщиков одних объектов покупались площадки под другие, и, когда поток продаж иссяк, строить стало не на что. Нечем было и рассчитываться с банками. Кроме того, в кризис стало ясно, что структура активов компании достаточно запутанна и зачастую на один и тот же объект могут претендовать несколько разных групп кредиторов.
Так, например, получилось в случае с жилым комплексом «Кутузовская миля», с которым связано одно из двух уголовных дел, возбужденных против Полонского. Соинвестор проекта, компания «Аванта», выступала поручителем при выпуске облигаций «Миракса». Однако квартиры в «Кутузовской миле», которые могли бы быть активами «Аванты», вовсю продавались. Получается, в случае банкротства компании Полонского дольщики жилого комплекса и владельцы облигаций претендовали бы на одни и те же жилые метры.
Все крупные объекты «Миракса» так или иначе оказались в сферах интересов банков или державшихся до кризиса в тени соинвесторов вроде владельца группы Aeon Романа Троценко и совладельца «Адаманта» Владимира Голубева.
Полонский уехал в Камбоджу и дважды дистанционно продал то, что называлось его компанией: сначала банкиру Андрею Алякину, потом якобы за $100 млн Троценко и Голубеву.
Каждый раз после сделки девелопер заявлял, что она была заключена в результате мошенничества или под давлением; сделку с Троценко бизнесмен оспаривает в Высоком суде Лондона. Mirax Group четырежды сменила название и сейчас существует как «Башня «Федерация».