Ипотечные сертификаты участия становятся перспективным финансовым инструментом и альтернативой для вложений в паевые инвестиционные фонды (ПИФы) и недвижимость.
У представителей среднего класса в последние несколько лет заметно сузились возможности по сохранению и приумножению своих сбережений. ПИФы так и не восстановились после кризиса 2008-2009 годов, фондовый рынок не сильно радует инвесторов всех типов. Такой удобный и простой инструмент для частных лиц, как банковские депозиты, в связи с многочисленными случаями отзыва лицензий у банков в конце 2013 и в 2014 году вызывает меньше доверия, чем раньше. Порог входа для инвестирования в квадратные метры растет, кроме того, с каждым годом увеличиваются налоги на недвижимость и расходы на ее содержание.
В этих условиях российские частные инвесторы и управляющие компании, которые обеспечивают управление активами частных инвесторов, очень нуждаются в новых, в первую очередь надежных, финансовых инструментах. Также желательно, чтобы в этих инструментах была задействована недвижимость, понятный и востребованный во все времена объект для инвестиций. В международной практике отлажена система рефинансирования выдаваемой банками ипотеки, которая позволяет заемщикам брать недорогие ипотечные кредиты, а инвесторам – получать стабильный долгосрочный доход от этих активов. Подобные механизмы развиваются и в нашей стране усилиями Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
В 2012 году на финансовом рынке впервые был выпущен новый инструмент, обеспеченный накопленными ипотечными кредитными портфелями, – ипотечные сертификаты участия (ИСУ). Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, обеспеченных ипотечными кредитами или иными активами. Естественно, в связи с тем, что ИСУ – достаточно новый на российском рынке финансовый инструмент, объемы выпуска пока невелики, но эта ценная бумага может стать очень привлекательной для инвесторов по нескольким причинам.
В 2013 году были внесены изменения в законодательство, упростившие выпуск ИСУ и сделавшие эту ценную бумагу более надежной и прозрачной. ИСУ наиболее приближен по структуре к паевым инвестиционным фондам, однако этот финансовый инструмент обладает рядом характеристик, выгодно отличающих его от всех существующих. Срок действия договора доверительного управления в паевом фонде составляет максимум 15 лет, поэтому в ПИФ не могут передаваться ипотечные кредиты, выданные на 20 лет и более. Между тем, именно такие кредиты наиболее востребованы на рынке. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, в частности ИСУ, достигает 40 лет, и эта конструкция значительно лучше подходит для длинных ипотечных кредитов. Дополнительной особенностью ИСУ, выгодно отличающей их от ПИФов, является то, что выплаты инвестор получает периодически, не реже 1 раза за 3 месяца. Поэтому вложенные средства в ИСУ возвращаются инвестору вместе с доходом начиная уже с первого платежа по бумаге. При этом риски по пулу закладных распределены между владельцами ИСУ равномерно.
ИСУ не являются долговой бумагой и подразумевают, что инвестор получает доходы непосредственно от ипотечных активов, а именно получает весь поток платежей по ипотечными кредитам, находящимся в ипотечном покрытии, за вычетом расходов на инфраструктуру, сопровождающую данные бумаги. При этом инвестору не приходится брать на себя нагрузку по сопровождению ипотечных активов (сбор платежей по закладным, работа с заемщиками, учет просрочек и т.д.), которые «генерят» поток платежей по бумаге. Кроме того, инвестор может напрямую влиять на качество инфраструктурных услуг по ИСУ, а также на этапе формирования бумаги имеет возможность участвовать в формировании требований (своих ожиданий) к пулу активов, которые будут обеспечивать доходность.
На данный момент в России есть возможность с нуля создавать рынок подобных ценных бумаг, учитывая позитивный и негативный опыт других стран. АИЖК, государственный институт развития, старается по максимуму обезопасить инвесторов.
Агентство не только развивает инфраструктуру и продвигает законодательные инициативы, но и непосредственно выступает организатором сделок по выпуску ИСУ, оказывает услуги по сопровождению сделок и портфелей, а также предлагает управляющим компаниям формировать заказы на ИСУ. АИЖК предусмотрело в сделке страхование финансовых рисков инвесторов по ипотечному пулу и услуги по полному сопровождению (сервису) закладных, что в совокупности обеспечивает стабильное поступление денежных средств в пользу инвесторов. Страховая выплата призвана дополнительно «подстраховать» инвесторов – владельцев ипотечных ценных бумаг – от возможных потерь в случае дефолта закладной в ипотечном покрытии и продажи залога.
Благодаря гибкости инструмента и проработанной схемы реализации ИСУ с участием ГК АИЖК, на рынке появился интересный с точки зрения соотношения «доходность/риск» финансовый инструмент, к которому стоит присмотреться повнимательнее частным инвесторам и управляющим компаниям.
Автор статьи – Александр Щеглов, заместитель генерального директора ОАО «АИЖК».
18+