Аренда жилья остается одним из самых популярных способов решить свой «квартирный вопрос», особенно для молодежи. Но если в столицах власти еще только мечтают вывести рынок аренды из тени, запретив «резиновые квартиры» и заставив собственников и арендаторов заключать договора и платить налоги, то в регионах старая идея строительства доходных домов уже идет полным ходом. Так, в Югре приступили к строительству арендных домов: через год квартиры примут первых жильцов.
Старая идея о главном
Молодая «ячейка общества» Андрея и Юли переехала из Иваново в Сургут. Как водится, за «длинным рублем». Все вроде бы хорошо, да только ежемесячно за аренду однокомнатной квартиры приходится отдавать 25 тысяч рублей – плюс, конечно, коммунальные расходы. Перспективы приобрести собственное жилье пока туманны – на первый взнос накопить не удается, да и кредиты семье с маленьким ребенком дают неохотно. «Я устала каждый год переезжать, ведь хозяева постоянно то решают поднять арендную плату, то продать свою квартиру», - жалуется Юля.
Впрочем, недавно она услышала, что в округе собираются строить «доходные дома» - жизнь в них будет, как рассчитывает молодая девушка, стабильнее и дешевле. А значит, накопить на ипотеку все-таки будет реально.
Доходные дома – это дома, специально построенные для сдачи квартир в аренду. От обычных жилых зданий их отличает, например, меньшая площадь квартир – чем меньше площадь, тем ниже и цена аренды. Кроме того, все жильцы такого дома – арендаторы. Казалось бы, мелочь, но в результате молодая семья перспективных специалистов не живет по соседству с вечно недовольными бабульками или спивающимися маргиналами. Кроме того, хозяева таких домов – юридические лица, что, на самом деле, тоже очень важный нюанс. Но о плюсах и минусах доходных домов мы поговорим чуть позже.
Сама по себе идея строительства таких домов далеко не новая. Достаточно сказать, что доходные дома строились в России еще в 18-19 веках.
В 90-ые годы, когда население России устроило «великое переселение народов», устремившись за лучшей жизнью в крупные города, и в них сформировался «теневой рынок» аренды недвижимости, власти вновь вспомнили об этой старой идее. В прошлом году премьер Дмитрий Медведев заявлял, что не менее 10% вновь строящегося жилья в России должны составлять доходные дома – это, по мнению специалистов, перевело было рынок аренды в цивилизованное русло.
Но хотя идея вроде бы лежит на поверхности, воплощенные проекты доходных домов в России можно пересчитать по пальцам. При содействии АИЖК (Агентства по жилищному кредитованию) построили несколько домов для молодых ученых в Новосибирске и Новокузнецке Кемеровской области. Есть проекты в Калуге и Подмосковье, Петербурге. Интересный проект запускают в Татарстане – в ближайшее время в Казани появятся 6 арендных домов. А через 3 года ключи получат уже 7 тысяч семей.
Однако до поставленной Дмитрием Медведевым планки еще очень далеко. Почему так происходит? Одна из ключевых причин – отсутствие у потенциальных инвесторов «длинных денег» - то есть средств, которые они готовы инвестировать в «долгоиграющий» проект. Ведь гораздо проще построить дом и тут же его продать, чем целые десятилетия дожидаться, когда средства «вернутся».
Длинные деньги для северного проекта
Неудивительно, что воплощение проекта арендных домов в числе первых регионов должно случиться в Ханты-Мансийском автономном округе - нефтеносной территории, власти которой давно и успешно экспериментируют в развитии социальной сферы.
Как водится, решая одну проблему, сталкиваешься с другой. Строя новые школы и больницы, югорские власти испытывают дефицит специалистов. Вывод напрашивается сам собой – как и прежде, приглашать на Север профессионалов из других российских регионов. Однако им, естественно, нужно где-то жить.
Впрочем, рассуждает первый заместитель директора Департамента строительства Югры Андрей Кривуляк, программа будет интересна и местным жителям – и молодежи, и очередникам, которые рассчитывают когда-нибудь получить жилплощадь от властей – но ведь где-то жить надо уже сейчас.
В начале осени 2012 года правительство Югры одной из первых в стране приняло Концепцию развития рынка арендного жилья в округе. Воплощать программу будет правительственная компания – ОАО «Ипотечное агентство Югры». Компания занимается реализацией жилищной региональной программы с 2006 года. Много лет Югра остается в ТОП-листе лидеров страны по объемам ипотечного кредитования. Почему? Оказывается, семье компенсируют ипотечную ставку из регионального бюджета до 5 % годовых – за 20 лет выплаты кредита семья может таким образом сэкономить более 1 млн. рублей. В результате почти половина сделок по покупке жилья в автономном округе оформлена с ипотекой, в России этот показатель только 20%.
Но вернемся к доходным домам. Как рассказывает Евгений Чепель, генеральный директор ОАО «Ипотечное агентство Югры» концепция развития рынка арендного жилья рассчитана на восемь лет – вплоть до 2020 года. Ее практическое воплощение начнется с самых перспективных в этом плане городов округа. В 2013-15 годах в Сургуте планируется построить 305 квартир. В Ханты-Мансийске – около 240, это будут три «доходных дома».
Уже проработаны и отдельные параметры проекта. 66% будущих квартир будут «однушками» - ведь это самая востребованная жилплощадь. Только 3% будут «трешками», а все остальное – «двушки». «Это будут квартиры минимальной квадратуры, - признается Евгений Чепель. – При этом за счет эргономичной планировки и расстановки мебели мы создадим условия, которые нивелируют небольшую площадь квартиры и создадут комфортное пространство».
В Нефтеюганске проект уже вышел на стадию воплощения – выделена земля под строительство доходного дома, проведен конкурс и определен застройщик - ОФРЖС «Жилище». Предполагается, что это будет пятиэтажка на 94 квартиры, половина – «однушки». Дом планируют сдать в эксплуатацию в марте 2014 года.
Как запланировали авторы программы, за «пятилетку» в 2016-2020 годах они смогут поселить в «доходных домах» около 5 тысяч семей, а объем ввода такого жилья должен составлять в регионе 50 тысяч кв. м. ежегодно.
Впрочем, потребность в арендном жилье гораздо выше. Согласно проведенным исследованиям, число югорчан, которые хотели бы решить свои жилищные проблемы с помощью арендного жилья, составляет 26 тысяч семей – это 5% населения округа. Примечательно, что большинство потенциальных арендаторов - это молодые люди в возрасте до 35 лет, работающие в бюджетных учреждениях или на производстве.
Где же агентство возьмет те самые «длинные кредиты»? Для воплощения проекта власти региона уже подписали соглашение с федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Оно даст округу возможность привлекать инвестиции АИЖК на 20 лет по ставке чуть более 10 % годовых.
В чем плюсы доходного дома?
Какие же еще плюсы дает жизнь в доходных домах по сравнению с привычной «серой» арендой? Во-первых, авторы проекта рассчитывают, что стоимость аренды будет примерно на треть ниже средней по рынку. Для справки: сейчас средняя цена аренды однокомнатной квартиры составляет 17 тысяч рублей в Нижневартовске и 25 тысяч в Ханты-Мансийске. Даже для «северных» бюджетников это высокая цена.
Низкая стоимость аренды – не единственный плюс. Удобной будет возможность получить регистрацию по месту жительства – хозяева частных квартир идут на такую меру крайне неохотно, а между тем Госдума как раз сейчас недавно приняло закон об ужесточении наказания для тех, кто не регистрируется по месту проживания.
Наконец, аренда будет оформлена по договору, что, конечно, делает жильца более защищенным. Хозяева квартир часто склонны неожиданно выселять жильцов под разными предлогами, государственный владелец доходного дома поступать так вряд ли будет. Жильцы смогут планировать свою жизнь на годы вперед, потихоньку экономя деньги для покупки уже своей квартиры.
Есть выгода и для бюджета, который будет получать налог от сдачи квартир внаем. Сегодня, по подсчетам риелторов, приблизительно каждая восьмая квартира в автономном округе сдается в аренду, но при этом владельцы недвижимости свои доходы не декларируют. Схожая картина складывается и в других российских городах – от Москвы до самых до окраин.
Отчасти поэтому в стране сейчас активно взялись за создание нормативно-правовой базы доходных домов. Регионы горячо обсуждают детали собственных проектов – плюсы очевидны. В Югре уверены: рынок арендного жилья в ближайшее время ждут большие перемены.