Человекоцентричность
Децентрализация для быстрорастущих мегаполисов стала насущной необходимостью. Москва — очевидный пример моноцентричного города: 40% рабочих мест собраны внутри или около Садового кольца. Перспективные площадки для офисов подальше от Кремля предполагают выбор между «гринфилдом» и редевелопментом. Пандемия подтолкнула девелоперов к решениям — клиентский опыт изменился: правильно выбранный баланс между работой и жизнью позволяет кратно повысить качество и того, и другого. «Города, где инфраструктура и рабочие места распределены равномерно, более эффективны и справедливы с социально-экономической точки зрения, — объясняет архитектор Сергей Никешкин, генеральный директор бюро «Крупный план». — Самый яркий пример — Лондон, город, образованный из множества деревень, которые так и остались субцентрами».
По его словам, стремление интегрировать все большие территории в транспортный каркас города делает более доступными спальные районы и дает условия возникновения новых точек роста.
Ликвидный не значит в центре
Работа должна быть ближе к дому — аргумент, важный для большинства. Но и децентрализация тоже должна быть разумной. Пусть даже спрос на офисы в Москве сейчас и превышает предложение, но, конечно, не настолько, чтобы покупатели и арендаторы были готовы тратить впустую свои нервы и деньги. Понимая это, инвесторы стремятся диверсифицировать портфель несколькими типами ликвидных объектов. Например, компания «КНГК-Девелопмент», которая специализируется на управлении собственной и арендованной недвижимостью (входит в холдинг КНГК, чье основное направление — переработка углеводородного сырья), в рамках своей инвестиционной стратегии купила по этажу в нескольких бизнес-центрах — строящихся и готовых.
Среди них были Ostankino Business Park и Technopark Plaza от ГК «Пионер». «Важны были как локация, так и транспортная доступность, а в случае с Technopark Plaza еще и окружающий обжитой район», — отмечает представитель «КНГК-Девелопмент». — Пока мы не торопимся с поиском арендаторов и анализируем рынок, который на активном спросе уже вырос в последнее время и может подрасти еще. Конечно, нам интересна средняя доходность на капитал не меньше 12–15% годовых».
Другой покупатель площадей в Ostankino Business Park, компания «Имплант.ру», развивающая сеть стоматологических клиник, купила под собственный офис целый этаж. «Нам нужно было порядка 2500–3000 кв. м, и мы при этом не хотели переезжать далеко от места, где сейчас снимаем офис. Застройщика мы знаем, проект нам подошел», — говорит генеральный директор «Имплант.ру» Виктор Воскресенский. И добавляет, что хотя бизнес-парк относится к классу B+, его качество не хуже класса А, а цена оказалась ниже рынка, в том числе из-за того, что «это первая очередь и она только строится». Покупать офис сегодня может оказаться даже дешевле, чем арендовать, уверен он.
Интерес к офисам конечных покупателей наравне с инвесторами понятен, говорит директор отдела продаж и приобретений офисных помещений CBRE Александр Пятин. С одной стороны, его стимулирует сохраняющийся дефицит предложения, а с другой — из-за восстанавливающейся бизнес-активности все больше компаний и инвесторов видят целесообразность в покупке офиса. «Несмотря на некоторые плюсы удаленки, подавляющее большинство компаний считает, что классическая работа в офисе все-таки намного эффективнее, — отмечает эксперт. — Поэтому мы убеждены в том, что спрос на покупку и аренду офисов продолжит расти и достигнет наивысшего уровня в IV квартале 2021 года». В зависимости от цены входа и уровня расходов на отделочные работы инвестор может получить неплохую доходность на уровне 11–13%, резюмировал Пятин.
Между жизнью и работой
Концепция work-life balance, которая лежит в основе современных ликвидных офисных проектов, строится на трех основных факторах: транспортной доступности, гибкости и соответствии ESG-факторам (от ecology, society, government — вовлеченность в решение экологических и социальных вопросов, прозрачное управление). Офисный девелопмент традиционно напрямую взаимосвязан с первым из них.
В децентрализации рабочих мест генеральный директор бюро «Крупный план» Сергей Никешкин видит одни сплошные плюсы: «Она позволяет сотрудникам сократить время до офиса и обратно, оптимизирует их расходы на аренду жилья, снижает маятниковую миграцию. Если не будет удобного и быстрого способа добраться до офисного центра, то он не станет популярным у арендаторов, там никто не захочет работать. В идеале нужно создавать многофункциональные центры, где офисы будут соседствовать с жильем, рекреационными объектами, местами для досуга, ретейлом и ресторанами».
Второй фактор уже претворили в жизнь девелопер ГК «Пионер» и архитекторы UNK, создававшие проект Ostankino Business Park. Планировочные решения созданы по принципу конструктора — каждый арендатор может создать удобное пространство для себя, скомбинировав готовые слоты. «Каждый из них — это блок мини-офиса площадью 70 кв. м с инженерией и четким планом расстановки мебели под разные функциональные варианты использования: часть опенспейса, кабинет, переговорная, комната отдыха и т. д. Проектирование здания сразу под модульную систему повышает эффективность использования пространства, потери площади сведены к нулю», — комментирует Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер».
Третий фактор, а точнее, их группа, подразумевает совокупность характеристик, говорящих о вовлеченности компании в решение экологических, социальных и управленческих проблем. Со сменой поколений работа стала для жителя мегаполиса не просто рутинной необходимостью, а полноценной частью жизни, поэтому должна не мешать ей, а дополнять. Отсюда и забота о комфорте сотрудников в рамках того самого баланса работы и жизни.
Особое внимание в «Пионере» уделили экологичности и «зеленым» технологиям. В компании понимают, что это не дань моде, а та вещь, которой так сильно не хватает в современном большом городе. И речь здесь не только о качестве инфраструктуры и проектирования объектов, но и о таких вещах, как террасы, которые редко можно встретить в Москве. А ведь возможность посреди рабочего дня выйти «проветриться» из душного офиса на свежий воздух – это то, что позволяет сделать работу сильно эффективнее.
Поэтому в Plaza Botanica девелопер запроектировал террасы площадью 800 кв. м, откуда открывается вид на Ботанический парк. И даже в Plaza Technopark, где офисные площади – часть многофункционального комплекса есть этаж с террасой. Оба здания спроектированы таким образом, чтобы соответствовать международному «зеленому» стандарту BREEAM. По нему они будут сертифицированы после сдачи в эксплуатацию.
Что касается уютной среды внутреннего двора без машин, то ее создает особое расположение зданий и парковки. Но здесь можно не только гулять, но и проводить различные мероприятия, фестивали и концерты. А виды, как и все лучшее в этой жизни – бесплатным бонусом.