Все нужное рядом
Городские районы перестают быть нагромождением утилитарных функций. Времена, когда словосочетание «спальный район» произносили с презрением, давно прошли, но просто добавить к «спальнику» продуктовых магазинов и рабочих мест, будь то офисный центр или сборочный цех, уже тоже недостаточно. Жители мегаполисов нуждаются в возможности для выпуска пара, транспортная система — в разгрузке, экология — в снижении уровня газации. В итоге почти во всех мегаполисах мира воплощается идея «нужное всегда рядом». Новая практика градостроительства предполагает возможность жить, работать и проводить досуг в пределах одной доступной территории. В мире давно стало нормой сочетать больше трех направлений в одном объекте. У нас же пока немного проектов, в исходной точке которых задумано более двух функций.
Канэри-Уорф — сегодня главный конкурент лондонского Сити — был построен на месте доков на Собачьем острове Лондона, а вернее, полуострове, с трех сторон омываемом Темзой. С начала XIX века причал был оживленным промышленным центром, но к середине прошлого века пришел в упадок, и в 1980-м окончательно был закрыт. К тому моменту район погрузился в окончательное запустение. Сегодня это деловой центр Туманного Альбиона с небоскребом The Shard, одним из самых высоких в Европе. В Канэри-Уорф расположены банки, крупнейшие медийные и юридические компании, а также это центр развлечений, где есть все, от баров до катков. Там расположены дорогущие пентхаусы, бурлят потоки туристов.
История московского Сити похожа на историю Канэри-Уорф, хотя и назван был квартал в честь старшего английского брата. До революции в районе Пресненской набережной были каменоломни, затем — пара десятков промышленных предприятий, которые со временем пришли в упадок. В начале 1990-х у архитектора Бориса Тхора появилась амбициозная идея — создать первый в России объект mixed use development. За эти годы проект поменял очертания, буксовал, ни один из небоскребов не пришел к финишу с тем инвестором, с каким начинался. Проект вызывал и продолжает вызывать яростные споры и бурное восхищение. Москва-Сити — это 25 лет проектирования и строительства, 4 млн кв. м недвижимости, рыночная стоимость которых оценивалась Cushman & Wakefield в прошлом году в 700 млрд рублей.
Депрессивные территории — это бывшие промзоны, кварталы ветхого или сильно устаревшего жилья. По большому счету так можно назвать любую территорию, явно остановившуюся в развитии. Сделать их экономически и культурно благополучными можно, но только тщательно продумав разнообразный функционал. По словам партнера и главного аналитика Cushman & Wakefield по Восточной Европе Дениса Соколова, важно возводить там не просто жилые корпуса, а думать о том, чтобы инфраструктура была интересной и полезной для всех социальных групп, которые придут на территорию после ее обновления. «Хорошая социальная среда и инфраструктура — это не газон или детский садик, это место, где живут и пенсионеры, и студенты, и молодые яппи, и состоятельное среднее поколение, — говорит Соколов. — Вот тогда это будут не «человейники» или гетто, а самодостаточные живые и комфортные проекты».
Комплексная застройка имеет длинный инвестиционный цикл, что хорошо и плохо одновременно. Такие проекты под силу только крупным девелоперам или даже консорциуму, они всегда требуют гигантских и долгих инвестиций. Но в то же время они более устойчивы к колебаниям экономической конъюнктуры. Единичный объект может захлебнуться в кризисной волне, а проект многоэтапный будет изменяться вместе с текущими реалиями. «Такие проекты требуют грамотного инвестмышления, потому что кризисы длятся 5–10 лет, а комплексные проекты рассчитываются на 20 лет и больше, — говорит Соколов. — Канэри-Уорф 50 лет строили, в неудачное время он начался, в кризисное, но выплыл».
Сегодня в Москве, помимо легендарного и скандального Сити, есть яркие примеры mixed use development. Они развиваются в трех вариантах: редевелопмент промзон, застройка последних оставшихся пустырей и развитие Новой Москвы. Среди промзон, наверное, самая известная — это ЗИЛ. Из больших территорий, которые переживают второе рождение, можно отметить аэродром Тушино и Мневниковскую пойму. К территории Новой Москвы изначально подходили комплексно, и теперь там развивается несколько примечательных проектов, например в локации Прокшино.
Золото под ржавчиной
Общая площадь заброшенных промышленных территорий в Москве — 18 800 га, то есть 17% территории города. Так называемый ржавый пояс портит городские ландшафты, экономику и повышает криминальную статистику. У таких объектов всегда запутанная структура собственности на имущество и землю, а также пространство, захламленное обветшалыми постройками.
В Великобритании с конца прошлого века заброшенные территории преобразуются в современные кластеры. В Ливерпуле туристическим и деловым центром стал Paradise Project — проект регенерации городских доков. В Ротерхэме сталелитейный завод с территорией 25 га был перестроен в центр с павильонами-музеями. Знаменитая набережная Аккер Брюгге — новый центр притяжения горожан и туристов в Осло — также выросла на месте заброшенных доков. В Мюнхене на территории военного полигона, аэродрома и завода построили Олимпийский парк. Также поступают и в США — к примеру, в Калифорнии был принят закон о редевелопменте. В России тоже есть аналогичный закон, который действует с 2016 года. Он дал толчок к разрешению застарелой проблемы ржавого пояса.
История наиболее известного в Москве проекта редевелопмента промзоны, то есть ЗИЛа, началась до принятия закона весной 2013 года, когда был утвержден проект перепланировки. Основная фаза завершится в 2022 году. Общая площадь реконструкции — 377,6 га, на которых будет возведено 6,4 млн кв. м недвижимости. Для сравнения: площадь Москва-Сити — 80 га. В новом районе будут проживать 77 000 человек, появится 66 000 рабочих мест.
Сегодня проект реализует консорциум застройщиков. Группа ЛСР развивает северную часть территории и строит ЖК «ЗИЛарт». Права на южную часть у ЛСР прошлым летом купила группа «Эталон», которая также является оператором технопарка Nagatino i-Land. «Парк Легенд» строит группа ТЭН.
Заместитель генерального директора ЛСР Иван Романов ранее говорил, что общая сумма инвестиций составит 130 млрд рублей. По его словам, концепция перерождения территории бывшего завода задумана как единство пяти составляющих: пространство жизни в комфортных квартирах, пространство природы, пространство притяжения, то есть траффик деловой среды, пространство отдыха и, наконец, пространство образования.
Помимо жилого комплекса «ЗИЛарт», на бывшей территории завода появится московский филиал Эрмитажа (проектирует нью-йоркское бюро Хани Рашида), спортивный кластер «Парк Легенд» с ледовым дворцом, а также транспортные развязки, дороги, новые станции метро и т. д. В Нагатинской пойме появится технопарк Nagatino i-Land также с жилой частью. В рамках благоустройства будет возведена набережная, проект которой сравнивают с набережными Орсе в Париже или Круазетт в Каннах. В этом году открылся тематический парк «Остров мечты» площадью 14,5 га, сопоставимый размахом с парком Гуэль в Барселоне.
Пандемия и последовавшая за ней временная остановка строительства в первой половине этого года существенно не повлияли на планы развития ЗИЛа, утверждают опрошенные застройщики и эксперты. В пресс-службе группы «Эталон», которая отвечает за технопарк и его жилую часть, также рассказали, что проект реализуется по утвержденному плану, несмотря на вынужденный месяц простоя в апреле–мае.
Коммерческий директор МосТу «Эталон» Василий Фетисов говорит, что жилую недвижимость в Nagatino i-Land можно рассматривать как инвестицию. «На старте проекта — в конце прошлого года — мы фиксировали большой интерес со стороны инвесторов, — говорит Фетисов. — Тогда средняя стоимость квадратного метра в Nagatino i-Land составляла около 200 000 рублей, в других аналогичных ЖК — 230 000–280 000 рублей. С учетом общего роста стоимости жилья в этом сегменте доходность в первый год реализации проекта Nagatino i-Land составляет около 20%».
Технопарк поддерживает мэрия Москвы, она предоставляет резидентам субсидии и льготы, то есть это не просто офисное пространство. В бизнес-центрах уже есть якорные арендаторы: МТС, Альфа-банк, Райффайзенбанк. По словам партнера Cushman & Wakefield Дениса Соколова, деловая часть в структуре не только создает сопутствующий трафик и способствует развитию инфраструктуры, но и придает респектабельности среде в целом.
Перспективные пятна
В границах старой Москвы уже почти нет готовых стартовых пятен для качественных комплексных проектов. Наверное, последние из оставшихся крупных московских пустырей, где возможен mixed use development, — это Тушинский аэродром и Мневниковская пойма.
Аэродром существовал с 1935 года и использовался ПВО до середины 1960-х годов. Но в 1990-х тут уже вовсю развернулись вещевой и радиоэлектронный рынки. В начале 2000-х стало очевидно, что с пустой территорией почти в 300 га надо сделать что-то толковое, но что именно? Сначала московские власти рассматривали пустырь исключительно как будущий кластер для отдыха, о чем даже в 2012 году говорил вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин. Однако лакомый кусок земли, большая часть которой (256 га) в федеральной собственности, не мог не привлекать интересы различных групп.
В 2006 году Леонид Федун, вице-президент НК «Лукойл» и владелец ФК «Спартак», приступил к строительству домашней арены для клуба, потратив в итоге 14,5 млрд рублей. Арена открылась в 2014 году, а «ИДФ Капиталъ» стал основным оператором проекта mixed use development, который городские власти утвердили в 2015 году. Тогда в мэрии озвучивали 10-летний срок реализации и оценивали необходимые инвестиции в 200–250 млрд рублей.
Сегодня на территории аэродрома строится несколько комплексных объектов: «Город на реке Тушино — 2018» под общим управлением «ИФД Капиталъ» (генеральный подрядчик — турецкая «Ренейссанс Констракшн»), Holland Park (ГК «ПИК»), «Движение.Тушино» (ГК «ФСК») и ALIA (Asterus). ЖК ALIA строится на арабские деньги: РФПИ привлек Суверенный фонд Саудовской Аравии Public Investment Fund (PIF), который, несмотря на турбулентность экономики, проявил интерес к тушинским объектам и решил вложить 90 млрд рублей.
По словам управляющего партнера «Метриума» Марии Литинецкой, планы арабских и российских инвесторов сохраняются, пандемия и другие экономические сложности их не поколебали. Стройка — драйвер экономики. «Создание новых масштабных центров с жилыми кварталами и рабочими местами оказывает положительное влияние на развитие города, в том числе на его экономику, — говорит Литинецкая. — Оценочно в строительной и смежных отраслях занят каждый 10-й житель, поэтому строительная отрасль является кровеносной системой города».
Всего на территории бывшего аэродрома будет построено более 2,2 млн кв. м недвижимости: 1,1 млн кв. м жилья, остальное — сопутствующая инфраструктура: создадут городской парк, пешеходный бульвар и набережную. Также планируется построить пешеходный мост, который свяжет район с территорией Покровское-Стрешнево, уже открыта новая станция метро «Спартак». На территории нового кластера будет деловая часть — штаб-квартира Ростеха. Общая площадь Ростех-Сити составит 380 000 кв. м, так что и другим компаниям из сферы высоких технологий тоже будет место. Всего в новом мини-городе будет жить и работать более 70 000 человек.
«Жители соседних территорий получают вблизи от дома инфраструктуру и места для трудоустройства. Это оптимальный путь в сторону комфортной городской среды», — говорит Литинецкая. Она также отмечает, что, несмотря на новый тренд, вызванный пандемией, — дистанционную работу, на нее переходят далеко не все компании, а в некоторых сферах она попросту невозможна.
Развитие Мневниковской поймы находится на стадии проектирования. Пока очевидно, что в Нижних Мневниках по программе реновации возведут жилой квартал. Застройщик — ГК «ПИК». В дальнейшем там появятся две новые станции метро и ТПУ: «Мневники» и «Терехово», два пешеходных и два автомобильных моста, которые соединят территорию полуострова с районом Фили, а также тематический природный парк площадью 67 га, набережная и спортивный кластер. Общий объем инвестиций в развитие Мневниковской поймы сопоставим с инвестициями в Тушино и оценивается более чем в 200 млрд рублей.
Пока что в рамках подготовки вывезены тысячи кубометров различных отходов, которые ранее здесь утилизировались. До сих пор Мневниковская пойма представляла собой неблагоустроенную территорию, заваленную стихийными свалками строительных и бытовых отходов, которые являются экологической угрозой. Как ранее отмечал главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, находиться там как минимум дискомфортно, как максимум небезопасно. Теперь перспективный пустырь получит новую жизнь.
Париж за МКАД
Освоение территорий Новой Москвы по задумке, масштабу и уровню административной поддержки можно сравнить с концепцией «Большого Парижа». Французская идея объединить столицу и пригороды в агломерацию с населением 11 млн человек была сформулирована 13 лет назад. Президент Николя Саркози заявил о планах строительства 70 000 новых домов ежегодно, чтобы довести общее число новостроек к 2030 году до 1,5 млн. С тех пор построено около 40 000 домов, город развивает транспорт и социальную инфраструктуру. Сейчас идеолог «Большого Парижа» Морис Леруа работает советником по развитию проекта «Большая Москва» в столичном Стройкомплексе.
Несмотря на активное строительство, жилья в Москве все равно не хватает. Сейчас, по данным CBRE, в столице приходится по 20 кв. м на человека, что очень мало в сравнении с развитыми странами. Этот показатель отстает даже от средней цифры по России — 25,1 кв. м на человека. Предполагается решать проблему и за счет нацпроектов: например, нацпроект «Жилье и городская среда» обещает достижение отметки в 28 кв. м на человека в 2024 году, но также и за счет освоения территорий в Новой Москве.
Развитие этой агломерации изначально было построено на принципах комплексного подхода. Логику задали такие проекты, как «Испанские кварталы» и «Скандинавия» от ГК «А101», «Бунинские луга» (ГК «ПИК»). Однако примером нового уровня концепции Live-Work-Play стала территория вокруг станции метро «Прокшино». По словам директора по развитию ГК «А101» Дмитрия Цветова, ему сложно найти аналоги и в России, и в Европе. В проекте три основные составляющие.
Лейтмотив «Прокшино» — здоровый образ жизни, активный семейный, поэтому основной частью станет спортивно-событийный кластер в 550 000 кв. м, который займет 130 га. Из «якорных» объектов там будет всесезонный курорт с горнолыжным склоном, несколько объектов формата sport is life — c акцентом на востребованность, модность и охватность, включая спортивные арены и комплексы для игровых видов спорта, кибер-спорт, аквакурорт, ряд объектов для проведения концертов. Обсуждается проект музейного комплекса.
Бизнес-квартал будет представлен пятью офисными зданиями с соответствующей инфраструктурой. Их объединит городской променад на первых этажах — место встреч, отдыха и edutainment-мероприятий. Предполагается, что эта часть мегапроекта даст 16 000 рабочих мест.
Есть там и жилой комплекс, который тоже называется «Прокшино». Это 10 жилых домов только в рамках 1-й очереди с образовательными центрами, детскими садами и другими объектами. Важный бонус — хорошая экология, и развитие нового жилого района предполагает бережное отношение к ней.
Предполагается, что в Прокшино будут приезжать люди со всей Москвы, ближайших областей, это комфортная территория для проживания, работы и отдыха как для горожан, так и для экспатов. «С учетом запуска в эксплуатацию всех объектов и времени на «раскрутку», к 2035 году спортивно-событийный кластер «Прокшино» обеспечит порядка 106 млн рублей налогов в городскую казну, а объем вклада в валовый региональный продукт (ВРП) составит более 383 млн рублей», — отмечает Дмитрий Цветов.
Инфраструктура повышает стоимость жилья, способствует приходу инвесторов на территорию. Объекты на стадии строительства — традиционно популярный актив у инвесторов-обывателей, напоминает Мария Литинецкая. «Со старта продаж до введения корпуса в эксплуатацию квартиры в новостройках дорожают в среднем на 20–25%, годовая доходность составляет 12–15%, а некоторые дорожают на 50–60%, — говорит она. — Если обычно доля инвестиционных сделок составляет около 10% от общего количества, то в последние месяцы показатель возрос до 20%. В дальнейшем при отсутствии новых экономических потрясений динамика будет сохраняться».
Денис Соколов утверждает, что суть не только в спекулятивной выгоде, которая при отсутствии «живых» денег может быть сведена к минимуму обременительной ипотекой. Главная выгода при покупке квартир в комплексах, подобных «Прокшино», — это инвестиции в человеческий капитал. «Важно ведь, в какую школу будут ходить ваши дети, в квартире какого метража вы будете жить, мобильны ли вы, потому что рядом метро или развязки, как и где вы проведете вечер буднего дня и так далее», — рассуждает эксперт.
Освоение обширных территорий занимает десятки лет, за это время меняется экономическая конъюнктура, а также привычки, даже поколение покупателей. Поэтому одним из важнейших принципов проектирования крупных объектов является гибкость и адаптивность. «Инфраструктуры всегда недостаточно, — говорит Соколов, — но как сказал бывший мэр Копенгагена: «Сначала откройте станцию в чистом поле, а потом начните строительство».