Как изменил вашу жизнь коронавирусный 2020-й?
Личную жизнь — не так уж сильно. Да, в Швейцарии тоже есть коронавирус, но у нас не было слишком жестких локдаунов, все достаточно гуманно. Месяц посидели дома, но выходить на улицу можно было. Если с профессиональной точки зрения рассуждать, то 2020 год, конечно, несколько усложнил жизнь. В основном из-за того, что перелеты и путешествия стали гораздо сложнее и недоступнее. Закрытые границы, карантины — все это, конечно, очень сильно мешает бизнесу.
Швейцарский рынок недвижимости не лихорадило?
Можно, наверное, ожидать, что интерес к инвестициям в недвижимость упадет, но в Швейцарии все произошло ровно наоборот. Рынок недвижимости был активный, даже регионы, где в последние пять лет была стагнация, показывают позитивную динамику роста цен и продаж.
Почему так получилось?
К этому привело большое количество факторов. Коронавирус охладил глобальную экономику. А Швейцария и швейцарский франк все время являлись тихой гаванью для инвесторов. И, как только в мире происходят какие-то недоразумения, франк обычно начинает расти. А активы, которые размещены в этой валюте, становятся привлекательными для инвесторов, которые хотят сохранить свой капитал. Поэтому и швейцарская недвижимость в этом году показывает хорошую динамику. Другая причина макроэкономическая. Где-то с 2014 года Центробанк Швейцарии начал контролировать рост цен на недвижимость, охлаждать их через внутренние инструменты. И к 2019 году он вывел швейцарский рынок недвижимости из риска пузыря, после чего вновь началась фаза роста. На протяжении следующих 5–10 лет я ожидаю, что рост цен на недвижимость по всей Швейцарии будет стабильным. Третья причина тоже из макроэкономической сферы. Тот же Центробанк Швейцарии держит ставки рефинансирования достаточно низкими, ипотеку можно получить под 1% или ниже, что достаточно сильно подогревает интерес к покупке недвижимости. Владеть трехкомнатной квартирой в Швейцарии примерно на 25–30% дешевле, чем такую же арендовать.
А насколько это доступно — владеть? То есть купить?
Закон Lex Koller ограничивает иностранцев в приобретении и владении жилой недвижимостью в Швейцарии. Исключение составляют только дома для отдыха в отдельных регионах, обычно туристических. Это может быть или квартира, или дом, но не больше 200 м² по жилой площади или 1000 м² по площади земли. Иностранный гражданин может приобрести только одну такую недвижимость на семью, он обязан в течение года этой недвижимостью пользоваться и не может ее перепродать в течение пяти лет. Но существует еще и закон Lex Weber, который запрещает строить загородные дома в регионах, где их количество превышает 20% от общего числа построек. Есть регионы, где эта квота уже превышена и нового строительства нет. Lex Weber очень резко ограничил строительство домов для отдыха — при том, что нового строительства в Швейцарии вообще очень мало. В 2019 году, например, количество разрешений на строительство частных домов уменьшилось на 41% по сравнению с 2018-м, а многоквартирных домов — на 25%.
Правда ли, что на курорт Андерматт ограничения Lex Koller не распространяются?
Да, курортный комплекс Andermatt Swiss Alps из этого закона исключен, поэтому здесь иностранцы уравнены в правах со швейцарскими гражданами. Недвижимость можно сдавать и перепродать в любой момент. Исключение будет действовать еще 10 лет.
Как вам удалось получить такую льготу?
Все началось в 2005 году, когда власти кантона Ури пригласили бизнесмена Сами Савириса для консультаций по развитию туризма. Рядом с Андерматтом до 1995 года была военная база, и после того, как ее расформировали, деревушка начала приходить в упадок. Но Савирис увидел потенциал места: красоту природы, транспортную доступность — всего 1,5 часа езды от Цюриха, 2 часа от Милана. Можно добраться как на машине, так и на поезде. В общем, бизнесмен предложил исключить Андерматт из Lex Koller и выразил готовность инвестировать в развитие этого региона. Савирис предложил план — построить шесть гостиниц, гольф-поле, расширить горнолыжную инфраструктуру. Общий объем инвестиций оценивается в 2 млрд швейцарских франков. Сейчас в Андерматте есть гольф-поле на 18 лунок, которое считается лучшим в Швейцарии, и большая горнолыжная зона — 180 км подготовленных трасс. Построены две гостиницы: The Chedi — пятизвездочный отель, который уже считается лучшим в Альпах, и бизнес-отель Radisson Blu. Наш мастер-план в целом — это строительство шести отелей, в которых также предусмотрены сервисные апартаменты, и 42 многоквартирных домов. Всего это примерно 1500 квартир. На сегодняшний день мы сдали 25% от всего проекта и будем плавно строить вплоть до 2030 года, исходя из спроса.
У вас уже есть российские клиенты?
Да, примерно 10% покупателей — из России, и самая большая наша квартира была продана россиянину. Это вообще была крупнейшая сделка за всю историю проекта. Но мы чаще видим запросы на небольшие квартиры — для инвестиций. И покупателями часто выступают топ-менеджеры крупных компаний, в то время как раньше это были в основном владельцы большого бизнеса.
В этом году сильно упал рубль. Отразилось ли это на интересе к вашему проекту?
Количество покупателей из России в 2020 году снизилось, но из-за пандемии и связанных с ней сложностей передвижений. Клиенты все-таки хотят своими глазами увидеть недвижимость, даже если покупают как инвесторы, не для себя. А вообще Швейцария — это эксклюзивный, дорогой рынок с большим количеством ограничений. Поэтому средний российский покупатель скорее всего не будет обращать большого внимания на курс — у него деньги есть. Понижение рубля, наоборот, может мотивировать заинтересоваться покупкой недвижимости в Швейцарии, чтобы разместить свои активы в более стабильной валюте, которая постоянно растет.
Какие квартиры можно купить в Андерматте?
У нас большой выбор, начиная от стильных студий-дуплексов в доме Frame по цене от 350 000 франков до квартир с отельным сервисом в Gotthard Residences и Chedi Andermatt. Наш бестселлер — клубный дом Amla (от 1,625 млн франков) с просторными квартирами с панорамным видом на 180 градусов. Для самых искушенных клиентов мы предлагаем пентхаусы в Chedi Andermatt и шале на берегу реки Рой с площадью от 300 до 1100 м².
Итак, россиянин купил у вас квартиру. Какие налоги он будет платить?
Andermatt Swiss Alps находится в кантоне Ури, и налоги здесь на недвижимость не такие высокие, как в той же Женеве или в кантоне Во. В Швейцарии иностранец платит три налога. Первый налог — это туристический сбор, который практически везде составляет примерно 1000 франков в год. Второй — налог на землю, он составляет в кантоне Ури 0,2% от кадастровой стоимости. Самая значительная часть налогового бремени ложится на так называемый налог на вмененный доход от аренды квартиры. Этот налог рассчитывается вне зависимости, сдается она в аренду или нет — учитывается, сколько данная квартира могла бы приносить дохода, если бы она сдавалась в аренду. Подоходный налог в Швейцарии для физических лиц прогрессивный, поэтому, чем больше квартира, тем она дороже и тем больше будет налоговая ставка.
Как владельцу управлять недвижимостью во время своего отсутствия?
Наша компания может заключить с ним договор, и мы будем посуточно, как отельная сеть, сдавать его квартиру в аренду и полностью ее обслуживать. В принципе ему больше ничего не придется делать — лишь три раза в год проверять свой счет. Мы удерживаем 25% от дохода с аренды — для Швейцарии это невысокая ставка (обычно она составляет от 35% до 50%). Арендный бизнес для нас не заработок, это сервис, который существует для удобства клиентов. Хотя мы недаром строимся на курорте — спрос на аренду здесь будет всегда.
Для покупателей есть какие-то преференции на поле для гольфа или горнолыжных трассах?
Конечно, все они получают специальную карту владельца, которая становится ключом ко всевозможным скидкам. Не только на использование горнолыжной инфраструктуры или гольфа, но также в наших отелях, ресторанах и в магазинах партнеров. Андерматт — прекрасное место для отдыха. Можно прогуливаться, заниматься альпинизмом, кататься на велосипедах, играть в гольф. В часе ходьбы — исток Рейна. Не так далеко — озера Комо и Маджоре, которые также очень популярны среди наших соотечественников. В 10 минутах ходьбы от центра Андерматта находится знаменитый Чертов мост, где Суворов нанес поражение армии Наполеона в 1799 году. К слову, землю под мемориалом на мосту кантон Ури подарил Российской Федерации. И еще один любопытный факт: одна из самых популярных фамилий в Андерматте — Русси, что переводится как «русский».
А чем ваш проект привлекателен чисто в инвестиционном плане?
Доходность составляет примерно 3% годовых, что для стабильной Швейцарии и актива без риска является хорошим показателем. У нас даже есть опция гарантированной доходности — некоторые квартиры можно приобрести вместе со специальным контрактом аренды. По нему мы сами берем ее в аренду и на протяжении 3–4 лет выплачиваем фиксированную ставку владельцу. Также отмечу, что стоимость недвижимости в Андерматте сама по себе растет примерно на 4,5% в год. И напомню, что Andermatt Swiss Alps — это единственное место в Швейцарии, где иностранец может свободно приобретать жилую недвижимость как инвестиционную.
Тел. +41 79 467 00 34
f.garifoulline@andermatt-swissalps.ch
https://www.andermatt-swissalps.ch/ru/
* На правах рекламы