Оборотная сторона трейдинга
В последнее время частные инвестиции стали чуть ли не самой обсуждаемой темой в СМИ, особенно после инициативы Минфина обложить налогом доходы от банковских вкладов суммой свыше 1 млн рублей. Перспективы доходности по депозитам и без того сейчас туманные — максимальный уровень базовых ставок по рублевым вкладам в октябре, по данным ЦБ РФ, составил всего 5,5% годовых.
Многие вкладчики предпочли забрать средства со своих счетов и попытаться найти привлекательные альтернативы. Первое, что приходит в голову, — фондовый рынок, ценные бумаги. В сентябре в системе торгов Московской биржи количество активных клиентов-физлиц превысило 1 млн — это в 2,5 раза больше, чем в январе. Средняя доходность инвестиционных портфелей ряда управляющих компаний за несколько последних лет составляла более 10% годовых. Выглядит неплохо, однако нужно понимать, что речь идет о профессионалах биржевой торговли, которые к тому же берут комиссию за свою работу. Доступна ли такая доходность среднестатистическому частному инвестору? По всей вероятности, нет. Основные факторы успеха игроков на бирже в свое время описал Ричард Вайкофф, признанный гуру трейдинга. Он утверждал, что, помимо незаурядного интеллекта, требуются еще и многие часы скрупулезного анализа трендов на рынке, чтобы уловить наилучший момент для входа или выхода из ценной бумаги. Конечно, теперь эта работа перекладывается на алгоритмических роботов, но такой инструментарий опять-таки доступен в первую очередь инвестиционным компаниям. Некоторые квантовые фонды показывают феноменальные результаты даже на фоне падения биржевых индексов, при этом профессионалы количественного инвестирования подчеркивают, что эти стратегии приносят выдающуюся доходность на вложенный капитал только на длинном временном горизонте — не менее пяти лет.
Но что, если инвестор не готов ждать долго? Советуем обратить внимание на следующую цифру. По данным аналитиков ЦИАН, средняя цена квадратного метра в строящихся домах Москвы в III квартале 2020 года достигла 212 000 рублей — на 11,5% больше, чем было годом ранее.
Железобетонные инвестиции
В отличие от акций и облигаций квартира — это более понятный и буквально осязаемый продукт. А поправки в закон о долевом строительстве, которые запретили финансирование новых строек за счет средств дольщиков, сделали этот рынок еще более надежным. Правда, весь II квартал 2020 года объем сделок падал, что и неудивительно — даже обычный выход на улицу, в магазин был равноценен небольшому приключению. Уже с июля спрос не только восстановился, но и серьезно превысил прошлогодние показатели. Так, по подсчетам аналитиков bnMAP.pro, в июле и августе физические лица купили в Москве на 30% и 23% квартир больше, чем в те же месяцы 2019 года.
«Девальвация рубля практически всегда стимулирует рост спроса на жилье в Москве: люди стремятся конвертировать сбережения в валюте или рублях в твердый актив, — объясняет тенденцию Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». — Такие темпы повышения спроса на рынке новостроек Москвы мы не наблюдали давно. Связаны они, конечно, со снижением ставок по ипотеке, неопределенностью в экономике и эффектом отложенного спроса в период пандемии».
В середине октября стало известно, что госпрограмма субсидирования ипотечной ставки 6,5% при покупке жилья в новостройках стоимостью до 12 млн рублей будет продлена до конца 2021 года, а ее объем вырастет втрое — с 900 млрд рублей до 2,8 трлн рублей. Действие этой программы уже увеличило долю ипотечных сделок в Москве до 60,4% против 46,7% годом ранее, свидетельствуют данные bnMAP.pro.
Дополнительно к государственной программе часть застройщиков самостоятельно субсидируют ипотечные ставки на свои квартиры, делая их еще более инвестиционно привлекательными. Например, у компании «Донстрой» ипотечная ставка по госпрограмме на первый год снижена до 0,5%. По партнерской программе с банком ВТБ она еще ниже — 0,1% (со второго года ставка составит 7,6%). Сэкономленные деньги можно потратить не только на последующие выплаты, но и, например, на покупку машино-места или ремонт.
Снижение ставок по ипотеке стимулирует спрос на жилье в целом и, как следствие, рост цен. С начала года в массовом сегменте новостроек в Москве средний «квадрат» подорожал почти на 9%, а в бизнес-классе — на 14%. В некоторых жилых проектах компании «Донстрой» доходность оказалась даже выше. Согласно данным компании, если в июле 2018 года квартира в ЖК «Огни» площадью 60 кв. м стоила 10 млн рублей, то в июле 2020 года — уже 14 млн рублей. Таким образом, инвестиционная доходность проекта составила 17,5% годовых. В ЖК «Символ» доходность составила до 14,5%, в ЖК Fresh — 11,5%, а в ЖК «Событие» — до 10,4%. Это реальная выгода, которую может получить частный инвестор, внеся первоначальный взнос 20% или 25% от стоимости квартиры (в зависимости от выбранного варианта субсидирования ипотеки). Как отмечают в «Донстрой», такая доходность обусловлена регулярным выводом нового объема предложения по стартовым инвестиционно-привлекательным ценам и субсидированием ипотечной ставки, которая по сути является беспроцентной годовой рассрочкой.
Показатель доступности
Очевидно, что такое удачное сочетание обстоятельств не будет длиться вечно. Если учитывать госпрограмму субсидирования ипотеки, то временной горизонт обозначен — конец 2021 года. Поэтому воспользоваться ситуацией поспешили не только москвичи, но и многие региональные покупатели, в том числе и из Подмосковья. Сейчас их долю рынок оценивает примерно в 15%. По мере роста цен на новостройки покупателей из регионов будет меньше, поскольку, как правило, у них небольшие бюджеты, но пока их доля только растет. «По нашим ощущениям, рост доли покупателей из регионов в общей структуре покупателей за последние 1,5 месяца составил процентов двадцать, — говорит Юлия Федулаева, директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль». — Кстати, именно на проекты «Донстрой» много региональных запросов». Неоспоримое преимущество для региональных покупателей: теперь для покупки квартиры в «Донстрой» даже с использованием ипотечного кредита больше не нужно ехать в московский офис продаж. Появился более удобный и, что немаловажно, безопасный способ — с помощью онлайн-сервисов. Благодаря использованию современных IT-технологий, разработанных специалистами компании, все необходимые операции можно безопасно провести в дистанционном режиме.
За прошедшие месяцы 2020 года примерно половина сделок в компании «Донстрой», которая в основном работает в сегменте «бизнес», заключалась с бюджетом покупки до 10 млн рублей, 39% квартир было приобретено по цене от 10 млн до 20 млн рублей. Порог входа в российский private banking, предполагающий индивидуальные стратегии инвестирования и управления финансовыми средствами, сейчас начинается от 20 млн рублей. Сравнивайте и решайте, что для вас выгоднее.
* На правах рекламы