Сохранить или заработать?
К началу декабря 2021 года на банковских счетах россиян скопилось 16,4 трлн рублей. Такие данные приводит Банк России. При этом с начала прошлого года доходность депозитов заметно выросла. ЦБ РФ поднял ключевую ставку, но и инфляция растет. Плюс не стоит забывать о недавно введенном 13%-ном налоге на вклады от 1 млн рублей.
Многие россияне инвестировали в ценные бумаги. Благодаря тому, что этот инструмент стал доступнее, число брокерских счетов физических лиц выросло кратно. Только за III квартал 2021 года их количество, по данным Центробанка, увеличилось на 15% — ими обладали 17,1 млн человек. Но несмотря на то, что стоимость активов на них выросла на 8% (до 7,7 трлн рублей), 63% счетов остаются пустыми, а у более чем 19% стоимость активов на счетах не превышала 10 000 рублей. Получается, что для подавляющего большинства это лишь игрушка, причем не слишком понятная. А чтобы разобраться, придется тратить довольно много времени. Да и если углубиться и изучить все подробности, то больше 10% годовых вряд ли удастся заработать. Именно такую среднюю доходность показывает крайне турбулентный российский рынок акций (средняя доходность американского S&P 500 за последние 100 лет составила те же 10%).
Недвижимые ценности
На этом фоне рынок недвижимости выглядит не просто более понятным, но существенно более прибыльным. Возьмем жилье. Лишь за последний год цены на него выросли на десятки процентов. Если посмотреть на рынок апартаментов, то, по словам регионального директора департамента жилой недвижимости Colliers Кирилла Голышева, за 12 последних месяцев в среднем по Москве цены на нем выросли на 26%. «Это говорит о позитивном прогнозе на будущее и возможности зарабатывать на росте строительной готовности еще больше, чем на квартирах», — подчеркивает эксперт.
«Рекомендуем вкладываться в апартаменты уже сейчас», — говорит Кирилл Голышев.
Хорошо заработать можно в том числе и на сдаче недвижимости в аренду. Традиционно апартаменты продаются на 15–20% дешевле квартир в той же локации. Виной тому правовой статус — в апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию. Но ведь для арендаторов она и не нужна. Потому при прочих равных ставка аренды на апартаменты будет той же, что и на квартиры в той же локации. А это значит, что вместо традиционных 4–6% годовых можно будет получать на 20% больше.
Еще одним фактором роста цен на этот тип жилой недвижимости, как ни странно, стала все та же неопределенность с правовым статусом апартаментов. Власти уже много лет обещают урегулировать его, с приходом нового вице-премьера Марата Хуснуллина дело сдвинулось с мертвой точки. Это привело к тому, что девелоперы не спешат выводить на рынок новые проекты апартаментов. Например, по данным Colliers, в IV квартале 2021 года новое предложение в Москве составило всего 12 600 кв. м. В итоге к началу 2021 года объем предложения апартаментов снизился на 37%. Причем больше всего в премиальном (на 54%) и элитном (на 49%) классах.
В таких условиях покупка апартаментов в готовых комплексах становится наиболее логичным выбором с точки зрения баланса риска и дохода. При этом эксперты Colliers напрямую говорят, что на фоне продолжающегося повышения цен и потенциала принятия закона о правовом статусе апартаментов не стоит откладывать покупку на потом.
Слагаемые успеха
Впрочем, на крупнейшем в России столичном рынке неквалифицированному инвестору сделать выбор не так просто. Важно смотреть на несколько объективных факторов. Среди них — опыт и репутация девелопера, пул акционеров, качество строительства и линейка проектов.
Так, например, у «Галс-Девелопмента» (застройщик входит в группу ВТБ) сейчас в продаже три готовых жилых апарт-комплекса: «Театральный дом», «Матч Поинт» и «Искра-Парк». Все эти три проекта отличает выгодное и стратегически верное расположение, подходящее как для покупки с целью инвестиций или для сдачи в аренду, так и для себя, обращает внимание управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. «Скажем, «Театральный дом» расположен, по сути, в самом начале Нового Арбата и, помимо прекрасной транспортной доступности, обладает отличными видовыми характеристиками и окружен развитой инфраструктурой, — отмечает эксперт. — Все это делает его крайне привлекательным».
Этот комплекс является примером бережного отношения девелопера к истории места и сохранению наследия, добавляет Сергей Никешкин, архитектор и генеральный директор бюро «Крупный план». «До революции в здании доходного дома располагалась экспериментальная театральная студия Станиславского и Всеволода Мейерхольда. Скорее всего, апартаменты в таком проекте оценят те, кто хочет соприкоснуться с историей, кто является адептом созидания, любит театр и искусство», — рассуждает Сергей Никешкин.
Разумеется, целевая аудитория апартаментов элитного сегмента и бизнес-класса, к которому относятся проекты городских кварталов «Матч Поинт» и «Искра-Парк», отличаются. Управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка отмечает, что проекты в этом сегменте востребованы у представителей среднего класса и региональных элит: «Нередко подобный формат приобретается не только для постоянного проживания, но и как альтернатива гостинице на период визитов в столицу, а также для вложения средств в ликвидный актив. Поэтому приоритетным фактором выступают транспортная доступность и близость к крупным точкам деловой активности».
«Матч Поинт» расположен рядом с Кутузовским проспектом и «Москва-Сити». Это делает проект особенно выгодным для покупки с целью сдачи в аренду. «Искра-Парк» находится на второй линии Ленинградского проспекта, посреди одного из самых активно застраиваемых жильем бизнес- и премиум-сегментов районов. В непосредственной близости от него расположены штаб-квартиры ведущих IT-компаний: VK и Kaspersky Lab. Все это, наряду с насыщенной инфраструктурой комплекса, выделяет его среди окружения. Здесь все под рукой и создано таким образом, чтобы соответствовать принципу work-life balance: можно жить, работать и отдыхать, не покидая привычной локации.
Кроме стратегически правильного местоположения, все готовые жилые проекты «Галс-Девелопмента» отличают несколько важных особенностей. В первую очередь это пока еще широкий ассортимент юнитов в продаже: от небольших студий до просторных апартаментов с прекрасными видовыми характеристиками. Планировки каждого апартамента созданы максимально эффективно, это позволяет воплотить любые дизайнерские идеи. Кроме того, несмотря на развитую инфраструктуру вокруг, на территории всех кварталов предусмотрена не менее насыщенная собственная. Застройщик позаботился о том, чтобы все необходимое было под рукой: от магазинов экопродуктов до мест для досуга, отдыха и занятий спортом. Последнему способствуют в том числе и продуманное благоустройство внутренней территории кварталов от лучших российских бюро. Благодаря этому, даже находясь в центре большого города, жители апартаментов в домах от «Галс-Девелопмента» всегда смогут выйти на пробежку во двор или спокойно отдохнуть среди деревьев и зелени.
«Потребительские характеристики недвижимости бизнес- и премиум-класса всегда будут выше, чем у проектов в низком ценовом сегменте, что напрямую влияет на инвестиционную привлекательность. На сегодняшний день средневзвешенная цена апартаментов в наших проектах бизнес-класса варьируется в пределах 416 100 рублей за квадратный метр, что является абсолютным историческим ценовым рекордом. Средняя цена предложения в «Искра-Парке» составляет 397 200 рублей за квадратный метр, что относительно аналогичного периода прошлого года показывает рост 25%. Средняя цена предложения в проекте «Матч Поинт» в настоящее время варьируется в пределах 442 000 рублей за квадратный метр, что на 32% выше уровня цен аналогичного периода прошлого года. Положительная динамика обусловлена не только рыночными факторами, но и высоким качеством объектов, которые активно приобретаются и с инвестиционной целью, и для постоянного проживания», — комментирует Екатерина Батынкова, директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент».
Все опрошенные нами эксперты уверены, что рост цен на апартаменты продолжится и в 2022 году. Скорее всего, он будет чуть более медленным, чем в 2021-м, но точно выше уровня инфляции. «Апартаменты останутся востребованным продуктом как на первичном, так и на вторичном рынке, — считает Надежда Коркка из «Метриума». — Однако коренным образом изменить ситуацию может принятие законопроекта о статусе таких помещений. Поэтому с большой долей вероятности стоит ожидать повышения девелоперской активности в первой половине текущего года: рассмотрение документа планируется на осеннюю сессию Госдумы».
____________________
* На правах рекламы