Per aspera кадастра: почему новая система оценки недвижимости может не сработать

Правительство грозится провести очередную реформу кадастровой оценки. Частных оценщиков отстраняют от процесса и обещают, что единая методика решит все проблемы несправедливого налогообложения. Но низкое качество сведений кадастра, зависимость оценщика от требований наполнения бюджета, выпадение большого количества объектов недвижимости из налогового оборота заставляют усомниться в действенности предлагаемых мер. Бизнес и граждане со страхом готовятся к очередному эксперименту.

Кадастровую оценку сейчас не ругает только ленивый. Тема стала модной. В телеэфирах о ней высказываются почти все – от президента до домохозяек. Президент на основании многочисленных жалоб граждан и бизнеса согласился с предложением правительства о кардинальном изменении в организации расчета кадастровой стоимости. Но предлагаемый правительством подход не решит ключевых проблем, основная из которых – низкое качество сведений.

Чтобы разобраться в вопросе, надо отбросить эмоции и трезво взглянуть на то, что происходит в кадастровой оценке – том «черном ящике», в который входит честно нажитое имущество, а выходят непонятные цифры налоговых обязательств.

Сначала о честно нажитом. Сведения о недвижимости находятся в Государственном кадастре недвижимости, эти сведения открытые, доступные в режиме онлайн на сайте Росреестра. По всей России на учете находится 68 млн земельных участков, из которых сведения о границах имеются только у 36 млн. Иными словами, государство не знает, где находится почти половина из них. Не знает никто, кроме самих собственников, которые по привычке используют свои наделы там, где они привыкли это делать из года в год. Местоположение – основная характеристика, влияющая на стоимость объекта недвижимости.

Если у вашего соседа не определены точные границы, а у вас определены, стоимость обоих участков будет существенно различаться.

Стоимость определяется по государственному заказу – так же как строят дороги, кормят детей в школах, собирают космические корабли или закупают автомобили для чиновников. Казалось бы, абы кого на создание космического корабля не пустят, сроки на стройку космодрома сдвинут – было бы качество. То ли дело кадастровая оценка! Чего там, кто быстрее и дешевле обсчитает миллион объектов – тот и лучший. Раз, два – и готово!

Большинство работ по кадастровой оценке в 2015 году завершились в среднем за четыре месяца. Такой срок непростительно мал, чтобы честно и качественно определить стоимость объектов всего региона. А неграмотное планирование работ региональной властью приводит к тем же результатам, что и укладка асфальта в декабре независимыми асфальтоукладчиками.

Если ты заказываешь раз в пять лет в интересах общества кадастровую оценку, спешка ни к чему. Нужно позволить оценщику соблюсти все требования методических документов, спокойно проанализировать и — самое главное – понять рынок недвижимости региона, публично раскрыть все предварительные результаты расчета стоимости и спокойно рассмотреть все предложения по ее корректировке.

А где же так желанная всеми единая методика кадастровой оценки? Она есть, но знают о ней только те, кому положено ей пользоваться и у кого есть время на то, чтобы ей четко следовать. Впрочем, методика древняя – ей почти 10 лет. Кое в чем она откровенно устарела и имеет несколько вариаций для разных категорий земель.

Вера в то, что обновленная методика решит все проблемы, – это утопия. Более того, есть опасения, что чем больше требований содержится в методике, тем больше риск получить необъяснимый результат, исполнив все ее формальные требования. Картина «Золотая осень» без методики написана, хотя результат, как говорится, неоспоримый.

Еще одна концептуальная проблема в том, что заказчик оценки и пользователь ее результата – одно и то же лицо, заинтересованное в увеличении консолидированного регионального бюджета. И по большому счету неважно, какая методика применялась оценщиком, какие заключения экспертизы приложены: ведь бюджет – дело государственной важности, поэтому если налоговую нагрузку на электорат мы снижаем, придется повысить на бизнес.

quote_block node/290963Но вернемся к «черному ящику». В нем еще притаились полномочия органов власти и местного управления по установлению ставок имущественных налогов. После их применения к кадастровой стоимости из «ящика» и выходит тот непонятный размер начисленного налога. Почему же эти полномочия – внутри «черного ящика»? Механизм установления ставки налога на максимально возможном уровне должен быть максимально прозрачным. Налоговый кодекс требует, чтобы все элементы налога имели экономическое обоснование.

Любое повышение кадастровой стоимости, пусть даже и объективное, может быть нивелировано понижением ставки налога для сохранения социальной стабильности, устойчивости бизнеса и сохранения самой возможности уплаты налогов. Вопиющее нарушение прав налогоплательщиков на экономически обоснованную ставку налога до сих пор остается незамеченным внутри «черного ящика».

В этой связи удивляет желание правительства свести всю реформу кадастровой оценки к организационному переформатированию расчета стоимости, оставив решение всех системных и сутевых вопросов за скобками реформы.

Так, задача повышения качества кадастра недвижимости отсутствует в действующей ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014-2019 годы)», общий бюджет которой на 6 лет составляет 57 млрд рублей. Один из ожидаемых результатов исполнения ФЦП – «увеличение к 2019 году доли земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, с границами, соответствующими требованиям законодательства РФ, до 54,9%». То есть белые пятна размером в половину кадастровой карты страны считаются успешным освоением выделенного бюджета.

Обновленная методика принимается без четкого понимания, к каким результатам она приведет и сможет ли она ответить на запросы общества.

quote_block node/309135Вместо повышения независимости оценщика принимается прямо противоположное решение: оценщик будет полностью зависим от региональной власти, ибо государственное бюджетное учреждение ей полностью подконтрольно. Хотя не в оценщике дело, если работает профессионал, то доверие к его результату должно появиться и в обществе. Однако, трудно выстроить надежный дом на болотистой почве без хорошего качественного фундамента. Неважно, кто его будет строить, все будут бояться посещать такое здание. Так и кадастровая оценка: без качественных сведений кадастра недвижимости надстройка в виде государственных учреждений, независимых оценщиков или каких-либо иных видов расчетных учреждений останется лишь для отчетности об успешных реформах.

Сейчас нас загоняют в очередной эксперимент по кадастровой оценке, и мы не понимаем, к чему он приведет. Говорят, что именно для нас стараются, что стоимость теперь будет справедливой. Только вот кажется, что нам показывают очередную приманку для глубокой ловушки.