Конец эпохи классических рантье: можно ли заработать на рынке недвижимости
Прошел 2024-й. Еще один необычный год для рынка коммерческой недвижимости в России. Еще один рекорд по объемам инвестиций в недвижимость, самая высокая ключевая ставка, крупнейшие офисные сделки за всю историю — все эти факты ярчайшим образом демонстрируют, что рынок в России пережил, а может, все еще переживает эпохальную трансформацию.
Рынок коммерческой недвижимости очень капиталоемок, и традиционно профессиональные инвесторы в недвижимость (или, как их еще называют, «классические рантье») покупают объекты с привлечением долгового финансирования. Рычаг кредитных денег позволяет повысить доходность на собственный капитал, и во времена дешевых денег объем рынка растет, как растет и стоимость недвижимости. А во времена дорогих денег рынок традиционно стагнирует, а многие закредитованные объекты переживают сложные времена вплоть до дефолта и вынужденной продажи их банками.
Что же происходит на российском рынке в эпоху сверхдорогих денег? Объем инвестиций в недвижимость снова побил рекорд и преодолел ранее недостижимую цифру — 1 трлн рублей. Большую часть этого объема, или около 40%, обеспечили сделки по приобретению готовых или строящихся офисов, и, что особенно примечательно, были закрыты крупнейшие сделки по покупке знаковых штаб-квартир. Так, ОАО «РЖД» приобрело новую штаб-квартиру в Москва-Сити площадью около 360 000 кв. м, Центральный банк РФ переедет в БЦ «Слава» площадью порядка 150 000 кв. м, а компания РВБ объявила под конец года о покупке строящегося небоскреба площадью более 200 000 кв. м. Были и чуть менее заметные сделки, которые также подтверждают интерес к крупным офисам: структура «Лукойла» приобрела БЦ AFI2B (50 000 кв. м), «Технополис Москва» — БЦ «Стратос» (78 000 кв. м), группа «ЭФКО» — БЦ «Аркус IV» (25 000 кв. м). Наметившаяся в прошлые два года тенденция покупать офисы под собственное размещение окончательно стала трендом, и теперь крупные корпорации и государственные институты — в числе самых заметных покупателей на рынке коммерческой недвижимости, в первую очередь как обладатели значительных источников собственного капитала.
Еще один кластер игроков, который продолжает расти и увеличивать свои портфели недвижимости, — это управляющие компании, которые инвестируют собственные средства пайщиков. Сбор капитала в фонды, безусловно, замедляется на фоне высоких ставок по депозитам, но очевидна краткосрочность периода высоких ставок, а инвестиции консервативных инвесторов рассчитаны на длинный период владения. «Современные фонды недвижимости», «Парус Управление активами», «Сбережения плюс» и другие УК продолжают привлекать капитал и инвестировать без кредитных денег или с их минимальным использованием.
Другая тенденция, которая уже идет на спад, но все еще заметна, — это приобретение активов уходящих иностранных инвесторов. Хотя таких активов на продажу стало заметно меньше, в прошлом году эти сделки продолжали закрываться, несмотря на то что условия по выходу иностранных инвесторов из недружественных стран начали ужесточаться. Значительный дисконт делает эти сделки привлекательными и при текущей стоимости заемного капитала. Мы видим, что многие инвесторы, которые раньше не специализировались на инвестициях в недвижимость, закрывают такие сделки и становятся крупными рантье. Одним из таких примеров стала компания «Кама Капитал», которая приобрела крупный БЦ «Метрополис» общей площадью более 100 000 кв. м, а также портфель торговой недвижимости компании Ceetrus общей площадью более 300 000 кв. м.
Такие тектонические сдвиги на рынке недвижимости привели к тому, что портрет крупного инвестора в коммерческую недвижимость сильно изменился. Эпоха классических рантье закончилась, но пришли новые игроки, которые тоже понимают, что на недвижимости можно и нужно зарабатывать. В эпоху дорогих денег сложно инвесторам из любой индустрии, но, как показал прошлый год, рынок недвижимости может бить рекорды и в этих условиях.