Нажми на тормоза: как изменился за год рынок российской недвижимости
Экспресс «Льготная ипотека», отправившись в путь в апреле 2020 года, разогнался и мчит на всех парах, пока довольны все — начальник поезда, машинист, проводники, пассажиры и даже кассиры мелькающих за окном вокзалов, стрелочники и путевые рабочие. Сказывается высокий мультипликативный эффект — один рубль, вложенный в строительство жилья, приносит более четырех рублей валовой добавленной стоимости. Согласно расписанию движения, состав должен остановиться 1 июля 2024 года — до этой даты действуют программы ипотеки с господдержкой. Проблема одна — конечный пункт маршрута неизвестен.
Льготную ипотеку правительство запускало как меру поддержки экономики в условиях пандемии коронавируса, потом ее несколько раз продлевали, условия меняли. Не меняется суть: государство в лице госкорпорации «ДОМ.РФ» возмещает банкам недополученные доходы. Получить льготный кредит можно только на покупку строящегося или нового готового жилья, на вторичный рынок программы не распространяются — покупкой старых квартир застройщика не поддержишь.
В 2021 году по двум основным программам (ипотека с господдержкой и семейная ипотека) было выдано кредитов на 1,6 трлн рублей, в 2022 году — на 2,1 трлн рублей, а за восемь месяцев этого года их сумма составила 2,2 трлн рублей. Ставки растут, и люди спешат взять дешевый кредит. Совокупный долг россиян по ипотеке на 1 сентября 2023 года составил 16,2 трлн рублей (рост за год на 26,9%). Девелоперы потирают руки. По итогам 2022 года было введено в строй 102,7 млн кв. м жилья (рост на 11% к 2021 году) — это рекорд за все время наблюдения, с 1991 года. Государство денег на субсидии не жалеет: расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку в 2024 году вырастут с 119,4 млрд рублей до 453,8 млрд рублей.
Это уже привело к очевидным перекосам и перегреву рынка недвижимости. Жилье на вторичном рынке стоит на 20–30% дешевле аналогичного в новостройках. Этот дисконт дорого обойдется банкам, если заемщики перестанут платить по ипотеке, поскольку жилье в залоге обесценивается буквально после подписания договора. Неудивительно, что Минфин высказывался против продления льготной ипотеки. Но дернуть стоп-кран мчащегося экспресса — упражнение с непредсказуемыми последствиями. Поэтому тормозить его будут, скорее всего, плавно, продлевая срок льготной ипотеки и ужесточая условия ее выдачи. Иначе и разбиться можно.