Сорвало башню: эксклюзивная запись и документы Forbes USA могут сыграть против Трампа
В сердце финансового района Нью-Йорка стоит башня с известняковым цоколем и медной верхушкой, которая со временем позеленела подобно Статуе Свободы. Арендаторы на верхнем этаже могут увидеть «Леди Свободу» и остальную Нью-Йоркскую бухту. У входа на первом этаже, в нескольких шагах от другого легендарного американского здания — Нью-Йоркской фондовой биржи, посетителей встречают большие золотые буквы, которые складываются в надпись THE TRUMP BUILDING («Здание Трампа»).
Это внушительное строение, и большинство арендодателей посчитали бы, что оно говорит само за себя. Но Трамп не таков. С тех пор, как в 1995 году миллиардер приобрел долгосрочное право аренды объекта, он хвастался зданием, уверяя, что оно больше, выше и дороже, чем есть на самом деле. 11 сентября 2001 года, в день, когда в результате теракта здание на Уолл-стрит, 40 стало второй по высоте башней в Нижнем Манхэттене, Трамп скандально прославился тем, что заявил на телевидении: «Теперь оно самое высокое». На протяжении многих лет Trump Organization предоставляла общественности, СМИ и кредиторам фирмы массу ложной информации. Теперь здание оказалось в центре иска со стороны прокурора штата Нью-Йорк, Летиции Джеймс, которая обвиняет Трампа и его компанию в том, что они занимались финансовым мошенничеством, потому что лгали о стоимости активов Trump Organization, чтобы сделать фирму более привлекательной.
В прошлом году, в рамках прокурорского расследования, Дональд Трамп получил требование предоставить восемь комплектов документов. Большая часть из них — это документы, в которых возможно обнаружить какое-то мошенничество и то, что кто-то, возможно, подделывает финансовые сведения: бухгалтерская отчетность, долговые документы, страховые полисы и так далее. Однако законодательство штата Нью-Йорк о мошенничестве предписывает, что сторона обвинения должна доказать умысел. Похоже, что один из комплектов документов — «все документы и переписка с журналом Forbes» — должен послужить именно этой цели.
Десятилетиями Трамп и его приспешники врали Forbes USA о состоянии его финансов, о чем мы, как и полагается, сообщали в ежегодном рейтинге 400 богатейших американцев по версии Forbes. В дебютном выпуске 1982 года магнат фигурировал вместе со своим отцом, и их совокупное состояние оценивалось в $200 млн — но даже тогда он настаивал на более высокой оценке. «Дональд утверждает, что его состояние равно $500 млн», ― писали тогда мы. К 2000 годам заявления стали смелее: «В мире Дональда ему принадлежит более $5 млрд, а здесь, на Земле, значительно меньше». В прошлом году два журналиста Forbes USA получили повестки от прокурора округа Манхэттен и должны были давать показания перед присяжными, чтобы подтвердить информацию, содержавшуюся в двух статьях о махинациях Трампа.
Неожиданно ложь бывшего президента приобрела больший вес. Теперь это потенциальные улики в многочисленных расследованиях (по гражданскому делу, которое ведет генеральный прокурор штата, и уголовному делу, которое ведет прокурор округа Манхэттен), которые могут стоить Трампу миллионов долларов и шанса еще раз оказаться в Белом доме. Он отрицает все обвинения и называет расследование генерального прокурора «мстительной и эгоистичной попыткой что-то выудить». Тем временем, юристы Трампа прикладывают все усилия, чтобы не допустить органы власти к документам. Тем не менее, офис Летиции Джеймс собрал огромный архив материалов и предоставил суду сотни документов. Но у властей все еще нет полной картины ― отчасти, потому что Дональд Трамп живет так, словно пытается избежать письменных улик: ни смс, ни электронных писем. Однако у Forbes есть материалы, которых нет у стороны обвинения, в том числе записи интервью за много лет и аудиозапись 2015 года, которая помещает Трампа в эпицентр предполагаемого обмана.
Уолл-стрит, 40 всегда привлекало красочных персонажей. В 1799 году в здании, которое раньше находилось на том же месте, работал Bank of the Manhattan Co. Аарона Берра — это было за пять лет до того, как Берр убил Александра Гамильтона. В 1980-х годах Фердинанд Маркос, бывший президент Филиппин, тайно приобрел долю в здании. В 1995 году, к появлению Дональда Трампа, здание практически опустело. Он подписал договор аренды на 64 года, причем здание находится на земле, которую давно контролирует немецкое семейство судовых брокеров (Хиннеберги). По словам Трампа, он заплатил всего $1,3 млн. Позднее он инвестировал в этот объект средства других людей.
В 1998 году Deutsche Bank предоставил Трампу $125 млн на ремонт здания, решив проигнорировать скандал в Атлантик-Сити, штат Нью-Джерси, где три из его казино уже подали заявления о банкротстве, и сконцентрировались на возможной прибыли в Нижнем Манхэттене. «Я посмотрел на финансовые показатели, и вопрос был решен, ― говорит Майк Оффит, который помог предоставить заем и заложил фундамент для многолетних отношений Трампа с Deutsche Bank. ― Ну то есть ему было нужно $125 млн. Я сказал: «Не может быть, чтобы это здание стоило меньше $200 млн, когда он с ним закончит».
Разумеется. Трамп облицевал лобби мрамором, установил скоростные лифты и понизил арендную плату. К 2000 году здание было занято на 96%, причем ключевым арендатором была American Express. Дела шли так хорошо, что в 2008 году источник показал репортеру Forbes предложение о покупке здания за $525 млн. Трампу стоило согласиться. Вскоре мировая экономика обрушилась, и арендаторы спешно покинули Уолл-стрит, 40, оставив более трети объекта пустовать.
Как сообщается, в августе 2009 году Capital One, тогдашний кредитор здания, выразил сомнения по поводу денежных потоков. Нетрудно догадаться почему. Банк предоставил кредит на $160 млн. Если предположить, что Трамп платил 5,7% (позднее он заявлял, что ставка по кредиту была именно такой) с этой суммы, тогда теоретически в 2009 году он должен был выплатить $9 млн. Тем не менее, налоговая отчетность показывает, что в том году здание принесло всего $8 млн прибыли. По словам генерального прокурора, Capital One встретился с Трампом, а Cushman & Wakefield оценили актив и решили, что по состоянию на 1 августа 2010 года он стоил $200 млн.
В бухгалтерской отчетности 2011 года Трамп указал свое число. «Текущая оценка в $524,7 млн основывается на успешных переговорах по поводу изменения условий аренды и оценке, сделанной господином Трампом совместно с его партнерами и внешними экспертами», ― говорится в документе, предоставленном в суд. Чтобы обосновать такую высокую оценку, Trump Organization смотрела в светлое будущее и использовала прогнозируемый доход вместо реального, завышая прибыль от менее чем $10 млн до $26 млн.
Похоже, что попытки обмануть банки и Forbes были предприняты последовательно. «Трамп завышал размер своего состояния на миллиарды и пытался обосновать это с помощью СМИ, включая Forbes и другие финансовые издания, ― говорит Майкл Коэн, бывший юрист Трампа, который участвовал в этом мошенничестве, а позднее выступил против своего бывшего начальника. ― В сущности, любая публикация в прессе или упоминание ложной оценки были бы прикреплены к его искаженной финансовой отчетности как доказательство ее подлинности».
Forbes проанализировал собственные архивы, чтобы выяснить, как далеко была готова зайти Trump Organization. В 2013 году журналист Forbes отметил, что видел доказательства того, что Trump Organization получала огромную прибыль от Уолл-стрит, 40. «Аллен [предположительно, речь идет о финансовом директоре Аллене Вейссельберге] показал мне общую сумму арендной платы в $48,39 млн и издержки в размере $20,68 млн при [чистом операционном доходе] в $27,7 млн», ― написал журналист в своих заметках. Другие документы, которыми Forbes располагает теперь, но которых не было на тот период, позволяют предположить, что операционный доход был ближе к $10 млн. «Привет, ― написал кто-то по имени Джефф (вероятно, это был контролер Trump Organization Джеффри Макконни). — Наш стабилизированный [чистый операционный доход] от Уолл-стрит, 40 составляет примерно $24 млн». Согласно облигационному проспекту, реальный чистый операционный доход в том году составил $11 млн.
Одурачили не только нас. Как сообщает офис Летиции Джеймс, который теперь добивается того, чтобы Вейссельбергу и Макконни навсегда запретили работать в области финансового контроля в корпорациях Нью-Йорка, на раздутые числа полагались также Deutsche Bank, страховая компания Zurich и еще одно финансовое учреждение. Нужно отдать должное Capital One, который скептически относился к Trump Organization. В ноябре 2015 года компания должна была выплатить $5 млн в счет тела кредита. В преддверии этой даты Вейссельберг выдвинул смелое предложение: может быть, Capital One не станет требовать $5 млн, раз у Уолл-стрит, 40 так хорошо идут дела и объект достиг оценки в $550 млн? Capital One, который двумя месяцами ранее решил, что объект стоит $257 млн, отклонил предложение.
Trump Organization нашла другого заемщика. Вейссельберг связался со своим сыном Джеком, работающем в Ladder Capital, инвестиционном трасте в сфере недвижимости, который как владеет объектами, так и выделяет средства другим владельцам. Глава Ladder Capital, Брайан Хэррис, говорит, что Вейссельберг-младший работает в продажах и «не имеет ни малейших полномочий относительно распределения капитала в моей компании». Заемщик согласился на сделку и предоставил кредит, структурировав его таким образом, чтобы предусмотреть меры защиты. Трамп внес $9,5 млн, дал личную гарантию и согласился со временем выплатить часть основной суммы долга. Для него все сложилось отлично: новый заем понизил ипотечную ставку с 5,71% до 3,66%, что позволило ему сэкономить примерно $3 млн на ежегодном обслуживании долга. В рамках сделки Cushman & Wakefield вновь оценили объект — на этот раз в подозрительно высокую сумму $540 млн, что на $320 млн больше, чем оценка, заявленная фирмой тремя годами ранее. Cushman отказалась дать комментарии. Ladder объединила долг с другими займами и продала все инвесторам как коммерческие ипотечные ценные бумаги, позиционируя Уолл-стрит, 40 как здание стоимостью $540 млн.
Спустя пару месяцев после получения займа Дональд Трамп пребывал в отличном настроении. Он сидел в своем кабинете в «Башне Трампа» и открыто говорил с Forbes о том, как годами пытался забраться повыше в рейтинге богатейших людей Америки. Аудиозапись этого разговора, который происходил 21 сентября 2015 года, ясно показывает, что Трамп не только участвовал в попытках ввести мир в заблуждение относительно размера его активов, но и был готов предпринять больше, чем кто бы то ни было, и даже признавал свою мотивацию. «Это было полезно для финансирования», ― сказал он.
Несмотря на то что Трамп только что реструктурировал ипотеку на Уолл-стрит, 40, он не мог удержаться и не похвастаться этим еще раз. Это 78-этажное здание, говорил Трамп, хотя ранее его фирма продвигала здание как 72-этажное, а фактически в нем всего 63 этажа, как сообщается в документах, поданных в муниципалитет. «В этом году оно принесет, сколько, говорите, $50 млн? ― спросил он, поворачиваясь к Аллену Вейссельбергу, и тут же ответил быстрее, чем тот успел что-либо сказать. ― Не менее 50 миллионов. Да, до конца года».
Прорекламировав некоторые другие активы, Трамп вернулся к небоскребу. «Если бы я решил продать Уолл-стрит, 40, я бы хоть завтра выручил за него $750 млн», ― сказал он, назвав сумму на $15 млн выше, чем те $735 млн, которые были включены в его личную отчетность и на $210 млн выше, чем $540 млн, указанные в и без того сомнительной оценке Cushman & Wakefield.
Журналист Forbes отметил, что площадь здания составляла 1,2 млн квадратных футов, округлив реальное значение в 1 165 207 футов. «На самом деле, там 1,3 млн, ― сказал Трамп. — Кстати, там 1,3, если честно». Тот же журналист затем сказал, что Forbes оценивал его чистый операционный доход в $24 млн — эта была та же завышенная сумма, которую «Джефф» (по-видимому, Макконни) называл годом ранее.
«Откуда вы это взяли? Мы заработаем $64 млн чистыми, чистыми после обслуживания долга в этом году — не меньше», ― объявил Трамп, почуяв возможность завысить сумму в $24 млн и сумму в $50 млн, названную всего несколько минут назад. Кредитные и налоговые документы показывают, что действительный доход Трампа от здания в том году после обслуживания долга составлял примерно $1 млн.
«Вы все еще выплачиваете $160 млн ипотеки?» ― спросил журналист.
«Да, мы еще платим ипотеку, ― признал Трамп и вновь обратился к Вейссельбергу. — Ставка по ипотеке сколько, 2,5%?»
«Да, именно так», ― ответил Вейссельберг. На самом деле ставка равнялась 3,66%, как говорилось в отчетах по облигациям и финансовых декларациях. Трамп вернулся к теме прибыльности и назвал еще более высокую сумму. «В этом году это здание принесет почти $70 млн, ― сказал он, за несколько минут добавив миллионы. — Напоминаю: 1,3 млн квадратных футов».
«Полезно проговаривать такие вещи», ― сказал другой журналист.
«Но дело в том, что вы сильно промахиваетесь, ― возразил Трамп, добавив, ― Вы навредите своей репутации. Слушайте, я просто скажу, что Forbes — журнал-банкрот и не знает, о чем говорит, ладно? Это все, что я скажу. Потому что мне за вас неловко».
Уолл-стрит, 40 никогда не добивался показателей, на которых был основан займ. Годовой чистый операционный доход достиг своего максимума в $20,7 млн в 2018 году, не дотянув на пару миллионов до прогнозов андеррайтеров. Затем ситуация начала ухудшаться. В январе 2020 года занятость упала до 89%. К концу года, пока Нью-Йорк был на карантине, операционная прибыль Уолл-стрит, 40 сократилась до $14 млн. Следующий год начался неважно — с бунта в Капитолии 6 января. Двое арендаторов публично объявили, что собираются в ближайшее время покинуть здание. К концу 2021 года операционный доход просел до $12,7 млн, и документы показывают, что в этом году занятость сократилась до 84% — это самый низкий показатель за 10 лет.
С чисто финансовой точки зрения в краткосрочной перспективе у Трампа все будет хорошо. Здание приносит достаточно денег, чтобы ежегодно выплачивать $10 млн в счет процентов и основной суммы долга, хотя после покрытия капитальных расходов, скорее всего, остается немного. Тем не менее, у бывшего президента достаточно свободных средств, поскольку он, как сообщается, получил $162 млн благодаря рефинансированию здания в Сан-Франциско и еще $135 млн или около того благодаря продаже гостиницы в Вашингтоне.
Однако в долгосрочной перспективе у Трампа могут возникнуть проблемы. Согласно облигационному проспекту, сейчас он ежегодно выплачивает $2,3 млн арендной платы владельца земли, на которой стоит Уолл-стрит, 40. Но в 2033 году сумма арендной платы будет изменена. Согласно судебным документам, когда Cushman & Wakefield оценивал здание по поручению Capital One, он предполагал, что в тот момент арендная плата за землю подскочит до более чем $15,5 млн. По какой-то причине оценщики, как сообщается, изменили свой подход к учету арендной платы, когда увеличили оценку в 2015 году. Если предположить, что в 2033 году сумма арендной платы вырастет до $15,5 млн, это нанесет удар по прибыли Трампа и, возможно, оставит его ни с чем.
С учетом этих осложнений трудно было представить, даже до иска со стороны генерального прокурора, что бывший президент сможет получить новый 10-летний займ, когда в 2025 году подойдет срок уплаты по кредиту от Ladder. Сейчас прокурор добивается того, чтобы на пять лет запретить Трампу получать займы от учреждений, зарегистрированных в Департаменте финансовых услуг Нью-Йорка.
Однако, как показала практика, Трамп отлично умеет выходить сухим из воды. В начале этого года Mazars, бухгалтерская фирма, которая годами помогала Трампу вести отчетность, разорвала с ним отношения и сняла с себя ответственность за отчетность за последние 10 лет. Как сообщается в судебных документах, на смену ей уже пришла техасская фирма Whitley Penn. Cushman & Wakefield решил перестать работать с Трампом, однако некоторые из оценщиков перешли в Newmark, компанию, которая помогала семейству Трамп продавать отель в Вашингтоне. Тем временем, за последний год Trump Organization реструктурировала $700 млн долга несмотря на обвинения в мошенничестве, связанные с предполагаемым механизмом компенсаций. Фирма не признает вину.
Напрашивается вопрос: понесет ли Дональд Трамп личную ответственность за то, что он годами лгал о размерах своего состояния? Прокурор штата Нью-Йорк на это, конечно, надеется. «Обычные люди не могут врать банку о том, сколько у них есть денег, чтобы получить кредит на выгодных условиях для покупки дома или оплаты образования ребенку, ― заявила она на пресс-конференции 21 сентября. — А если бы они так делали, власти бы их наказали. В чем же разница?».
Перевод Натальи Балабанцевой