Потому что может: как экс-президент Дональд Трамп рассчитался с огромным долгом
В день, когда Дональд Трамп покинул Белый дом, его бизнес столкнулся с долгом в размере $900 млн, который нужно было погасить в ближайшие четыре года. Любой компании было бы непросто с этим справиться, но Trump Organization еще и столкнулась с дополнительными проблемами. Стало известно, что Deutsche Bank, давний кредитор Трампа, намеревался прекратить отношения с миллиардером. Два других финансовых учреждения, Signature Bank и Professional Bank, сообщили, что разрывают связи с Трампом после штурма Капитолия 6 января 2021 года. А прокурор округа Манхэттен собирался предъявить Trump Organization обвинения в ряде финансовых преступлений, включая фальсификацию отчетности, сговор и мошенничество.
Многие заговорили о конце эпохи. «Обвинение в адрес Trump Organization, вероятно, положит конец ее существованию как полноценной организации, ― написал в Twitter бывший федеральный прокурор Южного округа Нью-Йорка Ричард Синьорелли в июне 2021 года. — Ни один банк не станет вести дела с такой компанией». Бывший прокурор Дэн Голдман, который был ведущим адвокатом во время первого судебного процесса по делу об импичменте Трампа, назвал обвинительное заключение «почти смертельным ударом по Trump Organization».
Но прогнозы оказались ошибочными. За последние 15 месяцев Trump Organization, находясь под обвинением, которое ее основатель назвал «политической охотой на ведьм со стороны ультралевых демократов», сумела справиться почти со всеми $900 млн долга, которые нужно было выплатить. Два самых проблемных займа от Deutsche Bank на $295 млн теперь закрыты. Благодаря помощи компании, связанной с IТ-миллиардером Майклом Деллом, экс-президент продал убыточный отель в Вашингтоне инвестиционной фирме, за которой стоят бывший звездный игрок Главной лиги бейсбола Алекс Родригес и профессиональный в прошлом боксер Флойд Мейвезер. Кроме того, Трамп рефинансировал заем в размере $125 млн под залог гольф-курорта в Майами и переработал ипотеку в размере $100 млн на Trump Tower.
Бизнес Трампа по-прежнему в долгах (общая сумма задолженности оценивается в $1,1 млрд), однако теперь сроки выплаты сдвинулись на 2028 год и позже. Два кредита, которые не были рефинансированы, — ипотека под залог недвижимости на Третьей авеню на Манхэттене в размере $13 млн и кредит под залог башни в Чикаго в размере $45 млн — должны быть выплачены в 2024 году. Но с этим вряд ли возникнут проблемы. В конце концов, благодаря ряду удачных сделок у Трампа сейчас есть, по оценкам, $375 млн наличными — это более чем в три раза больше той суммы, которая у него была, пока он был президентом.
Как ему это удалось? Во-первых, Трампу помог Стивен Рот, его деловой партнер и почти миллиардер, имеющий блестящую репутацию в мире недвижимости. Затем Трамп заключил невероятную сделку с сомнительной инвестиционной фирмой под названием CGI Merchant Group. Наконец, он нашел кредитора, связанного с семейством Кушнер, на замену Deutsche Bank, который много лет финансировал его проекты и закрывал глаза на его недостатки. «Абсолютно любой бизнес равнодушен к морали, когда дело касается зарабатывания денег, ― говорит Майк Оффит, который представлял Deutsche Bank в начале их отношений с Трампом в 1990-х, когда будущий президент переживал череду банкротств. — У него всегда будут кредиторы. Да, это может быть недешево. Но всегда найдутся организации, которые дадут ему в долг».
Дональд Трамп нуждался в деньгах. На дворе был июнь 2020-го, и у 45-го президента США было $95 млн, из которых он мог свободно распоряжаться всего $65 млн, а еще $30 млн находились под контролем Стивена Рота. $95 млн — достаточная сумма для большинства людей, но не для Трампа, миллиардера с долгом в размере $900 млн, срок погашения которого пришелся на разгар президентской кампании.
К счастью, ему помог Рот, который более 10 лет является деловым партнером Трампа. Его публичная компания Vornado Realty Trust объявила, что собирается продать или рефинансировать два здания: 555 California Street в Сан-Франциско и 1290 Avenue of the Americas в Нью-Йорке, которые она контролировала по модели 70-30 совместно с президентом. «Интересно, что эти двое оказались рядом, ― заявлял тогда аналитик Джон Ким из BMO Capital Markets, ссылаясь на тот факт, что фирме Рота принадлежит более 50 зданий. — Я имею в виду, что Vornado заявляла, что они принимают решения, а Трамп скорее пассивный партнер. Но по странному совпадению эти два актива оказались [выставлены на продажу]».
Vornado, которая отказалась дать комментарии для этой статьи, не смогла найти покупателя и согласилась на рефинансирование. Учитывая, что фирма находилась под контролем Рота, крупнейший банк страны JPMorgan Chase охотно воспользовался возможностью и помог Vornado и Трампу заменить ипотеку в размере $950 млн на 1290 Avenue of the Americas новым кредитом на ту же сумму. В случае с 555 California Street банк помог привлечь $1,2 млрд в мае 2021 года, чтобы заменить ипотеку на $533 млн, что позволило партнерам забрать более $600 млн и сдвинуть сроки выплаты на 2028 год. В результате Трамп получил еще $162 млн свободных средств.
Примерно в то же время Трамп пытался избавиться от своего отеля в Вашингтоне. Финансовые показатели объекта, который Иванка Трамп изначально продвигала отцу, всегда казались бессмысленными. В обмен на право 60 лет арендовать государственное здание Trump Organization согласилась потратить $200 млн на ремонт, а затем ежегодно платить $3 млн в качестве арендной платы.
Трамп перерезал ленточку на торжественном открытии отеля 26 октября 2016 года, за 13 дней до того, как он победил на президентских выборах. Его сторонники заполнили гостиницу во время инаугурации, когда Трамп, предположительно, получил от инаугурационного комитета более $1 млн — позже эти платежи стали поводом для иска со стороны генерального прокурора округа Колумбия, который завершился мировым соглашением на сумму $750 000. Несмотря на приток гостей во время инаугурации, позднее бизнес пошел на спад. За 12 месяцев (по 31 августа 2018 года) операционная выручка составила всего $900 000 — недостаточно, чтобы выплатить $6,2 млн процентов, которые семейство Трамп должно было Deutsche Bank. Чтобы удержаться на плаву, Trump Organization «влила» в отель $4 млн из другой компании Дональда Трампа. На следующий год скромная операционная прибыль превратилась в убытки на $2,1 млн. Тем временем ФРС повысила ставку, и процентные платежи подскочили до $7,5 млн. Бизнесу Трампа пришлось вливать еще $9 млн.
На фоне этого спада Trump Organization подготовила смелый план — продать заведение за невероятную сумму. Семейство Трамп представило эту идею рынку необычным способом, опубликовав не стандартное объявление, а статью на первой странице Wall Street Journal 26 октября 2019 года. Газета напечатала фантазии семьи, не проявив ни малейшего скептицизма. Там была, например, такая цитата Эрика Трампа: «Люди возмущаются тем, что мы зарабатываем так много денег на отеле, поэтому мы, возможно, продадим его». Анонимные источники предполагали, что Трампы захотят продать отель за $500 млн, что примерно вдвое больше оценки независимых экспертов по недвижимости.
Объявить о продаже легче, чем закрыть сделку, особенно с таким ценником. Один покупатель, местный инвестор по имени Брайан Фридман, предложил $175 млн, что составляло 35% от заявленной цены, но больше соответствовало оценке источников в отрасли. Трампы отказались. Вскоре началась пандемия, и 3 апреля 2020 года отель уволил 237 сотрудников. Все затихло примерно на полтора года, вплоть до октября 2021-го, когда пошли слухи о том, что Трамп нашел покупателя, готового заплатить около $375 млн — заметно меньше $500 млн, но больше независимой оценки.
Кто готов был переплатить за собственность экс-президента? Покупателем оказалась CGI Merchant Group, небольшая компания из Майами с небогатым опытом в гостиничном бизнесе, инвесторами которой, как сообщалось, были Родригес и Мейвезер. Часть суммы внесла сеть Hilton, которую CGI привлекла, чтобы та управляла отелем под своим брендом Waldorf Astoria. Однако полный состав инвесторов CGI остается тайной. Фирма не раскрыла их имена даже Управлению общих служб — федеральному ведомству, которое занимается вопросами аренды отеля, как сообщалось в письме, которое члены Комитета палаты представителей по вопросам надзора и реформ направили в CGI. Инвестиционная фирма не ответила на список вопросов по поводу сделки.
Однако огромная цена сделки оказалась в центре обсуждения. В конце концов, Трамп даже не смог добиться достаточной выручки, чтобы погасить заем в размере $170 млн. «О боже, этот актив теряет деньги», ― сказал Фридман, инвестор, ранее пытавшийся купить отель, когда услышал о том, что цена может составить около $375 млн. Он задумался, может ли здесь иметь место какая-то скрытая сделка.
Для финансирования приобретения CGI заняла $285 млн у двух организаций, связанных с MSD Partners, которая инвестирует активы IТ-миллиардера Майкла Делла (16-й богатейший американец с состоянием около $52 млн). Небольшой онлайн-банк под названием Axos, с которым MSD сотрудничала по другим сделкам, тоже заинтересовался займом. Сделка была закрыта в мае, и в результате бывший президент и его семья получили достаточно денег, чтобы выплатить Deutsche Bank долг, срок выплаты которого должен наступить в 2024 году. Кроме того, Дон-младший, Иванка и Эрик, каждый из которых владел небольшой долей в отеле, получили по $13 млн. Их отец заработал около $135 млн.
Малоизвестный банк Axos сыграл ключевую роль в финансовом восстановлении Трампа. После нового притока свободных средств бывший президент теперь мог справиться с долгом, однако его предыдущие отношения с банками окончательно развалились. Deutsche Bank недавно лишился Розмари Враблик, известного банкира, которая помогла Трампу занять сотни миллионов долларов до своего ухода из фирмы. А Ladder Capital, инвестиционный траст в области недвижимости, который предоставлял Трампу огромные суммы, оказался замешан в расследовании, касающемся финансового директора Трампа Аллена Вейссельберга, которому были предъявлены обвинения, и его сына Джека, директора Ladder. (Вейссельберг планирует оспорить обвинения в суде.)
Трампу нужны были новые кредиторы. И тут на сцене появляется Axos. Будучи небольшим учреждением, Axos управлял активами на $16 млрд и не привлекал к себе внимания на Уолл-стрит, где кредиторы вроде JPMorgan Chase распоряжаются триллионами. Основанный в 2000 году Axos поначалу специализировался на жилищных кредитах. Банк из Сан-Диего постепенно развивал другие направления деятельности, и к 2015 году объем его кредитов на коммерческую недвижимость достиг $61 млн. Затем темпы резко выросли. К марту этого года в активе Axos находились кредиты на коммерческую недвижимость на сумму $4,3 млрд, и это крупнейший сегмент его портфолио.
Тем не менее Axos не тот банк, от которого можно ожидать, что он будет заниматься реструктуризацией долгов миллиардера. Axos относится к числу сберегательных ассоциаций, и размер кредита, который он может предоставить отдельно взятому заемщику, ограничен. Как сообщил банк, по состоянию на июнь 2021 года он не мог выделять одному лицу более $204 млн. Банк раскрыл, что его крупнейший открытый кредит равнялся $145 млн.
Однако Axos все же вел дела с некоторыми крупными клиентами, включая семью Джареда Кушнера, мужа Иванки Трамп, который познакомил тестя с Розмари Враблик из Deutsche Bank. На этом Axos не остановился. Через ипотечного брокера банк узнал о возможности рефинансировать Trump Tower, самое известное здание Дональда Трампа. В 2012 году Ladder Capital помогла Трампу получить $100 млн под залог этого объекта, однако срок выплаты долга наступал в сентябре 2022 года.
К несчастью для Трампа, дела у здания шли неважно. Trump Organization, как сообщалось, продлила договор с Gucci, своим ключевым арендатором, в 2020 году — в год, когда пандемия превратила Пятую авеню в город призраков, и за шесть лет до окончания срока действия контракта с Gucci. Условия этой сделки неизвестны (представители Trump Organization не ответили на просьбы дать комментарии), однако, согласно документам, поданным в Комиссию по ценным бумагам и биржам (SEC), вскоре после подписания договора прибыль Trump Tower резко сократилась. До пандемии операционная прибыль за первое полугодие составляла в среднем $5,5 млн. Однако к середине 2021 года этот показатель уменьшился до $4,1 млн, и такое падение могло обеспокоить банки.
Axos ничто не смутило. Генеральный директор банка Грег Гаррабрантс и директор по кредитам Томас Константин симпатизировали Трампу достаточно, чтобы пожертвовать его кампании. Кроме того, Trump Tower стоила более чем в два раза больше суммы в $100 млн, которую Трамп должен был выплатить в счет предыдущего займа, а следовательно, была надежным обеспечением на случай каких-либо проблем. В феврале 2022-го Константин лично подписал документы, и Axos одолжил бывшему президенту $100 млн. В официальном заявлении банк утверждал, что это было исключительно деловое решение: «Axos не дискриминирует заемщиков на основании их политических взглядов».
С тех пор, как Дональд Трамп покинул пост президента, его компания погасила кредиты на четыре объекта недвижимости и рефинансировала еще четыре на общую сумму около $875 млн. А вот что осталось:
Трампу также нужно было рефинансировать около $125 млн от займа, предоставленного Deutsche Bank под залог его гольф-курорта в Майами до 2023 года. Этот объект, Trump National Doral, некогда фонтанировал деньгами и приносил $12 млн чистого операционного дохода в год. Однако бизнес просел, когда Трамп вступил в должность и оттолкнул преимущественно либеральных клиентов с северо-запада, которые годами прилетали, чтобы сыграть несколько раундов зимой. В 2017 году продажи упали на 14%, а прибыль уменьшилась до $4,3 млн. Выручка почти не менялась вплоть до пандемии, а затем обрушилась более чем на 40%.
Но это неважно. В мае Axos одолжил Трампу $125 млн на решение вопроса с Deutsche Bank. В результате общая сумма кредитов, которые Axos предоставил Трампу, достигла $225 млн, не считая все, что было связано с отелем в округе Колумбия. В прошлом году ограничения на сумму займа помешали бы Axos выдать одному человеку $225 млн. Но к весне этого года капитал банка, по-видимому, увеличился достаточно, чтобы он смог предоставить такую сумму. Дональд Трамп нашел новый Deutsche Bank.
У него еще остается несколько долгосрочных кредитов. Есть две задолженности на общую сумму $58 млн, срок уплаты по которым наступает в 2024 году, и еще один кредит на $130 млн до 2025 года. Учитывая, что теперь у Трампа есть $375 млн, он теоретически мог бы выплатить все из собственных средств. Недавно он так и сделал, выплатив небольшой кредит под залог здания на Парк-авеню и закрыв другие долги, связанные с гольф-курортами в Нью-Джерси и Вирджинии. Впрочем, вполне вероятно, что он попытается занять еще — просто потому, что может. Даже если Axos почти исчерпал свои лимиты, найдется еще немало других организаций, готовых предоставить кредит бывшему (и потенциально будущему) президенту.
Перевод Натальи Балабанцевой