Как малоизвестная компания получила самые лакомые куски столичной недвижимости и при чем тут «Роснефть»
В просторной переговорной с видом на Садовое кольцо Алексей Мазин увлеченно рассказывает о тонкостях работы на рынке недвижимости. Профессионалы, объясняет он, за объект стоимостью $200–300 млн торгуются осторожно и могут добавить максимум $10 млн. Непрофессионалов видно сразу: они платят $50–100 млн сверху. «Таким не обидно проиграть. Забирайте, мы даже рады», — улыбается глава российского представительства кипрской Riverstretch Trading & Investments (RT&I) Мазин. Последние 10 лет у компании не было ни года без сделки, утверждает Мазин. Но на рынке недвижимости Riverstretch известна вовсе не этим.
За Riverstretch закрепилась слава бескомпромиссного взыскателя долгов. С этим мог бы согласиться бывший участник списка Forbes Борис Минц. Интервью с Мазиным проходит в бизнес-центре Lighthouse, откуда Минц когда-то управлял своей бизнес-империей O1 Properties с дюжиной первоклассных московских бизнес-центров. Из-за долгов бизнесмен был вынужден расстаться с активами. Недавно Riverstretch сдала часть офиса вместе с роскошным кабинетом Минца сторонней риелторской компании.
Скромный офис самой Riverstretch скрывается в переулках близ Пятницкой улицы. Непубличность — принципиальный выбор Мазина и совладельцев Riverstretch Павла Ващенко и Валерия Михайлова. Человек, которого зовут Валерий Михайлов, был знакомым генерала ФСБ Олега Феоктистова, который работал вице-президентом «Роснефти» по безопасности, и одолжил $2 млн для передачи в виде взятки экс-министру экономического развития Алексею Улюкаеву. Был ли это Валерий Михайлов из Riverstretch? Сам он на этот вопрос отвечать отказался. Встретиться с Forbes согласился только Мазин и показал себя мастером переговоров. Он не лишен обаяния, уходит от ответа почти на все прямые вопросы и наотрез отказывается рассказывать, какими активами владеет компания. Forbes нашел некоторые из них и узнал, с чего начался бизнес одного из самых таинственных игроков на рынке недвижимости.
Сибирский десант
Искусство переговоров, рассуждает Мазин, важная часть профессии. Получив диплом экономиста в Казахской госакадемии управления, он попал в среду девелоперов и строителей. В 2005-м в возрасте 30 лет переехал в Новосибирск. Там он вошел в правление «Сибакадеминвеста» — девелоперской структуры своего земляка, банкира Игоря Кима. Она планировала построить в городе два небоскреба Sky City, один из них должен был стать самым высоким зданием Западной Сибири. Там же хотели открыть первую в Новосибирске пятизвездную гостиницу под управлением Swissotel. Мазин участвовал в переговорах со швейцарской гостиничной сетью. В презентации Sky City для инвесторов в качестве руководителей проекта указаны Мазин и его однокурсник Юрий Охлопков.
Из-за кризиса проект Sky City не продвинулся дальше анонса и котлована. Но работая над ним, Мазин познакомился с Валерием Михайловым. «В проект были вовлечены многие новосибирские бизнесмены и влиятельные лица», — лаконично описывает он обстоятельства их знакомства. Forbes не нашел у Михайлова крупного бизнеса в Новосибирске, не знают его и местные девелоперы, опрошенные Forbes. Московский знакомый Михайлова характеризует его как человека со связями, который иногда оказывается вовлечен в самые неожиданные проекты. Например, одно время на его авто Mercedes-Benz Gelandewagen красовалась наклейка сервиса каршеринга BelkaCar. «Это была моя поддержка стартапа, — передал письменный ответ Forbes Михайлов. — Я всегда за рулем сам, езжу много и стал своеобразным амбассадором нового бренда. Над этим регулярно подшучивали мои друзья». На другие вопросы Forbes он отвечать не стал. В Москву Михайлов перебрался в 2007 году и позже позвал Мазина. «Мы были фрилансерами. Отрабатывали проекты, общались с международными фондами, банками, строительными компаниями», — рассказывает Мазин. Конкретные проекты он не называет. А в 2011 году Михайлов стал вице-президентом инвестиционной группы «Регион» — одной из старейших на российском рынке. Вместе с ним в «Регион» перешел и Мазин. В это время в группу пришло немало новых сотрудников из Новосибирска, вспоминает бывший менеджер «Региона», их привел новый совладелец Сергей Король, выпускник Новосибирского государственного университета 1999 года.
Король был хорошо знаком с финансовым директором «Роснефти» Петром Лазаревым. Нефтяная компания была давним клиентом группы «Регион». Но с приходом Короля сотрудничество расширилось: группа получила в управление деньги НПФ «Нефтегарант» и выкупила у «Роснефти» УК «Портфельные инвестиции». С Королем Михайлов был знаком еще по работе в Новосибирске и пришел в «Регион» вместе с ним, занявшись управлением недвижимостью. В периметре «Региона» оказался и Юрий Охлопков — он возглавил «Нефтегарант».
Финансисты и девелоперы
Как-то днем в ноябре 2010 года в дверь Мало-Михайловского дворца на Адмиралтейской набережной в Санкт-Петербурге кто-то постучал. Охранник открыл дверь, и из фургона, припаркованного за спиной посетителя, выбежали полтора десятка человек с топорами в руках и ворвались во дворец. Пока захватчики меняли в здании замки, охрана отсиживалась в одном из залов. Это был апофеоз войны компаний «Северо-Западная финансовая группа» (СЗФГ) и «Комплекс Адмиралтейская, 8» (КА-8) за дворец, построенный в конце XIX века для внука Николая I Михаила Романова. В 2001 году СЗФГ арендовала дворец на 49 лет. Но в 2009 году бывший гендиректор СЗФГ Светлана Батуринская, не смирившись со своим увольнением, попыталась переоформить права аренды на КА-8. Двухлетний спор закончился победой СЗФГ. Связанная с ней компания «Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова» выкупила спорное здание в феврале 2011-го на торгах петербургского Фонда имущества за 520 млн рублей. Но уже через год дворец вновь выставили на торги за 1,3 млрд рублей: собственник хотел превратить его в гостиницу, но убедился в нецелесообразности проекта.
В конце 2013 года «Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова» возглавил Валерий Михайлов. А через несколько месяцев дворец выкупила компания «Регион-лизинг». Сумма сделки неизвестна. «Нам удалось найти компромиссные решения и урегулировать старые споры», — лаконично описал роль «Региона» в проекте Мазин. В конце 2014-го дворец выкупила структура «Роснефти» «РН-трейдинг». После ремонта материнская компания арендовала помещение. «Роснефть» по-прежнему использует дворец для представительских целей и платит порядка 70 млн рублей в год. У Михайлова осталась компания, которая занимается технической эксплуатацией дворца.
«Финансистам не хватает терпения. Одно дело — держать ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, а другое дело — купить земельный участок и развивать его»
Вскоре после этого, весной 2014-го пути «Региона» и Михайлова разошлись. Вместе с Мазиным и еще десятком коллег он решил заняться собственным бизнесом. «Это вечный конфликт финансистов и девелоперов», — рассуждает Мазин. У финансистов, по его словам, часто не хватает терпения: одно дело — держать ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, а другое дело — купить земельный участок, развивать его, строить, продавать: «Финансисты же сразу ожидают денежного потока или прибыли». По словам знакомого основного владельца «Региона» Сергея Сударикова, была и другая причина: команда Михайлова не сошлась с работодателем в определении суммы вознаграждения за свои услуги.
Строить собственный бизнес решили на базе кипрского офшора Riverstretch Trading & Investments. Изначально это была проектная компания, на нее оформлялись объекты недвижимости, объясняет Мазин, затем она выросла в большую холдинговую структуру. К партнерам присоединился бывший топ-менеджер «Региона» Павел Ващенко. Он начинал как трейдер, рассказывает бывший сотрудник «Региона», и быстро сделал карьеру, познакомившись с кем-то из топ-менеджмента «Роснефти». Даже покинув группу, он якобы остался неформальным медиатором между «Регионом» и нефтяной компанией и периодически участвовал в сделках в интересах обеих компаний, утверждает собеседник Forbes.
Ващенко, как признает Мазин, мало участвует в жизни Riverstretch. При этом ему принадлежит 90% компании. Остальные 10% — у Михайлова. У Мазина нет доли в бизнесе. «Бывают разные системы вознаграждения: доля в капитале или какие-то бонусы. У нас есть определенная система, которая позволяет мне существовать с двумя акционерами», — уверяет он.
С «Регионом» бывшие сотрудники разошлись «по-дружески», пообещав «обращаться друг к другу, если будут проекты по совместному профилю». Одним из первых проектов, которым занялись Михайлов с партнерами, стал бизнес-центр «Конкорд», в котором с 2007 года находилась штаб-квартира «Региона». В 2011 году «Конкорд» у Capital Group купил фонд UFG. Но как минимум с 2013 года собственником помещений в нем была Riverstretch, это следует из данных арбитражных разбирательств с одним из арендаторов. На каких условиях Riverstretch получила этот объект и получала ли она еще какие-то активы от «Региона», неизвестно.
Собиратели долгов
«Видимо, это достаточно влиятельные люди», — рассуждал о владельцах Riverstretch девелопер Максим Блажко в интервью летом 2017 года. Блажко узнал о Riverstretch в 2015 году в разгар конфликта с «Роснефтью». Якорным инвестором принадлежавшего ему бизнес-центра Nordstar Tower была ТНК-BP, которую «Роснефть» купила в 2013 году. Ставку аренды зафиксировали на уровне $500 за 1 кв. м в год, и после кризиса 2014-го «Роснефть» захотела платить меньше. Блажко отказал, а когда арендатор начал задерживать платежи, в октябре 2015-го обратился в суд. Как раз в это время завершались его переговоры со Сбербанком о реструктуризации кредита под залог Nordstar Tower. Внезапно Блажко узнал, что банк переуступил кредит Riverstretch. Кредит был валютный, сумму, которую заплатила Riverstretch, Блажко оценивал в 30 млрд рублей. В октябре 2016 года Михайлов с партнерами выкупил за 17 млрд рублей (также оценка Блажко) еще один кредит в Сбербанке — под залог торгово-развлекательного комплекса «Щука».
Люди из Riverstretch сами обратились в Сбербанк, говорит источник Forbes в банке, и заплатили за Блажко всю сумму долга плюс проценты. Почему Riverstretch заинтересовалась долгами Блажко? «У нас много знакомых. Нам постоянно приносят разные проекты, — разводит руками Мазин. — За все время мы посмотрели около двухсот». Положение Блажко было плачевным. В 2017 году он оценивал свои долги в 60 млрд рублей и был готов к тому, что с кредиторами придется рассчитаться активами. Но договариваться с Riverstretch не собирался и через суд попытался опротестовать переуступку долга Сбербанком. Вскоре он убедился, что недооценил соперника.
В октябре 2017 года Блажко арестовали и отправили под домашний арест. Его обвинили в злоупотреблении полномочиями — в 2015-м он перестал обслуживать кредит на $275 млн, взятый в Сбербанке под залог «Щуки», и переводил поступающие арендные платежи на счета в других банках. Заявление подала Riverstretch.
Оказавшись под арестом, Блажко пошел на мировую с командой Михайлова. Он отдал Riverstretch «Щуку», заложенную по кредиту, и в ноябре суд освободил его из-под ареста. Михайлову и Ващенко перешел и Nordstar Tower. «Мы не позволяем ситуации дойти до конфликта с арендаторами, — отвечает Мазин на вопрос о споре Блажко с «Роснефтью». — Не знаю, какими причинами руководствовался предыдущий собственник. У нас со всеми арендаторами на наших объектах отношения взаимного сотрудничества».
Получив активы Блажко, Riverstretch замахнулась на более масштабный проект. В конце 2017 года рухнуло так называемое московское кольцо, объединявшее четыре банка и их финансовых сателлитов, связанных совместными инвестициями и активами: «Открытие», Бинбанк, Промсвязьбанк и Московский кредитный банк (МКБ). Три первых банка были отправлены на санацию в Фонд консолидации банковского сектора. Одновременно начались проблемы у O1 Group бывшего совладельца «Открытия» Бориса Минца. Группа объединяла владельца первоклассных московских бизнес-центров O1 Properties и пенсионные фонды (ФГ «Будущее»), которые инвестировали в активы «московского кольца». O1 Group должна была МКБ миллиардера Романа Авдеева 25 млрд рублей. Весной 2018-го Авдеев переуступил кредит Riverstretch. «Предложили живые деньги, продал и очень рад», — описывает позицию Авдеева его знакомый. В июне 2018 года O1 Group допустила дефолт по кредиту, и Минцу пришлось начать переговоры с Мазиным. Riverstretch получила заложенные по кредиту активы бывшего миллиардера: почти 90% ФГ «Будущее», 70% акций класса А и 58,39% акций класса B O1 Properties. Еще один удачный проект, который Riverstretch принесли знакомые? Давним партнером МКБ был «Регион», с 2011 года группа вошла в число акционеров банка, а затем начала покупать доли и в других проектах его владельца. Сейчас Судариков и Авдеев объединяют активы. Первая сделка: НПФ «Согласие» Авдеева слился с «Нефтегарантом» и сейчас работает под брендом «Эволюция».
«Можно ли называть RT&I самостоятельными игроками? — рассуждает топ-менеджер «Открытия» (банк судится с Минцем и участвовал в переговорах с RT&I). — Нет, только формально. Посмотрите, кому досталась часть активов Минца». Летом 2019 года ФГ «Будущее» была выкуплена компанией Сергея Сударикова «Ленинградское адажио», сейчас группа входит в «Регион». «Когда к Riverstretch попало хозяйство Минца, они оставили то, с чем умеют работать, — недвижимость, и начали думать, что делать с НПФ. Мы посмотрели и купили — освободили их от тяжкой ноши», — объясняет источник Forbes в «Регионе». «Финансы не наша стезя, — говорит Мазин. — По этому вопросу мы изначально привлекали «Регион» как консультанта, тогда же шли разговоры о возможной передаче ему «Будущего».
«Хороший корабль»
Переговоры O1 Group и Riverstretch шли уже не первый день. Атмосфера в переговорной была накалена до предела. И тогда Алексей Мазин предложил прерваться и распить бутылку коньяка. После первой рюмки он спросил у сидящей напротив главы ФГ «Будущее» Марины Рудневой, чем она увлекается. Руднева ответила, что уже пару недель занимается теннисом, и Мазин предложил дружеский поединок после завершения переговоров. Он состоялся осенью 2018 года, Мазин проиграл, а Руднева через несколько месяцев перешла на работу в O1 Properties.
Основной костяк команды O1 Properties новые владельцы сохранили, избавившись, как говорит Алексей Мазин, от балласта: «Команда работает эффективно, а мы не собираемся погружаться глубоко в менеджмент». Остался, например, глава управляющей компании O1 Properties Павел Барбашев. Осенью 2018 года он устроил вечеринку для клиентов и брокеров. «Пригласил всех, — рассказывает один из его гостей. — Говорил: ну да, акционеры у нас поменялись, но все остальное нет. Давайте досдадим площади!» Каковы результаты работы команды Алексея Мазина за полтора года? По данным отчетности O1 Properties, в 2018 году валовый арендный доход снизился на 13%, до $274 млн, а в I полугодии 2019 года по сравнению с I полугодием 2018-го — еще на 6%. «Это связано с уменьшением количества объектов, входящих в периметр O1, по сравнению с предыдущими периодами», — объясняет Мазин. Несколько объектов («Большевик», «Аврора», «Заречье») не вошли в сделку Бориса Минца с Riverstretch и отошли миноритарным акционерам O1 Properties в счет выкупа их долей.
При новом руководстве компания снизила административные расходы и издержки. Мазин образно описывает O1 Properties: «Это хороший корабль, который перегружен, и его захлестывают волны. Сейчас утонет. Мы, плача и страдая, выбросили часть груза. Он поднялся чуть-чуть, плывет, его не захлестывает. Мы сейчас вот так идем». Но основной упор он делает на финансовую оптимизацию. В марте 2019-го компания убедила держателей евробондов на $350 млн не требовать досрочного погашения в связи со сменой собственника. Мазин гордится, что новой команде удалось договориться с банками о реструктуризации: долларовый долг был конвертирован в рублевый и более дешевый долг в евро. Это не реструктуризация, объясняет источник Forbes в одном из банков-кредиторов О1 Properties, а приведение структуры заимствований к структуре арендных поступлений: там, где арендная плата приходит в рублях, кредиты теперь тоже исчисляются в рублях.
«O1 Properties — это портфель проектов, равного которому на московском рынке нет. Там ничего не нужно делать и ничего невозможно испортить».
В портфеле O1 Properties 12 бизнес-центров общей площадью 624 000 кв. м. Несмотря на высокие цены, вакантность в бизнес-центрах O1 Properties, среди которых «Белая площадь» у метро «Белорусская», никогда не была слишком высокой. Эти офисы любят арендаторы-иностранцы. «Было беспокойство, что арендаторы не захотят сидеть в принадлежащем банкроту здании и съедут, — вспоминает Мазин. — Но сейчас они видят, что все нормально, ничего не падает, бизнес идет». До сих пор во многих объектах сохранились долларовые ставки, что большая редкость. «Это портфель проектов, равного которому на московском рынке нет, — говорит партнер Colliers Станислав Бибик. — Там ничего не нужно делать и ничего невозможно испортить».
Совсем другая ситуация с торговым центром «Щука». Построенный в докризисном 2007 году молл имеет оригинальную форму рыбы, поэтому при общей площади более 100 000 кв. м полезная площадь «Щуки» только 42 000 кв. м. «У всех арендаторов свои особенности, — говорит Мазин. — Некоторые пытались воспользоваться ситуацией и сбежать, не заплатив. С такими мы разбираемся в суде».
Дорогой редевелопмент здания новый собственник пока не затевает, новшества незначительные, например, парковка в торговом центре стала платной после первых 15 минут, а вместо развлекательного центра с боулингом и игровыми автоматами на пятом этаже открылся просторный дискаунтер Offprice. «Недавно мне через знакомых предлагали купить «Щуку» за $350 млн, — говорит бизнесмен из списка Forbes. — Она столько не стоит, я отказался». Была информация, что объект выставлен на продажу за сопоставимую сумму, говорит Станислав Бибик. «Специфика девелопмента в том, что любой объект продается, вопрос только в цене. И «Щука» не исключение, — говорит Мазин. — Переговоры по разным объектам мы ведем постоянно».
Страх и трепет
Riverstretch стала заметной после конфликта с Блажко. А когда команде Михайлова достался бизнес O1 Properties, участники рынка коммерческой недвижимости заволновались, связав успехи Riverstretch с «Роснефтью». Почему? «Если «Роснефть» захочет стать серьезным игроком на нашем рынке, нам будет очень плохо, — опасается один из владельцев коммерческой недвижимости. — Кто им сможет противостоять?» Зловещая тень «Роснефти» летом 2019 года привиделась участникам аукциона «Ростелекома», который выставил на продажу 38 000 кв. м в историческом здании Центрального телеграфа на Тверской. Стартовая цена была 3,5 млрд рублей, то есть чуть более $1400 за кв. м, — очень немного для здания вблизи Кремля.
Были в проекте и свои подводные камни. «Нам это здание было неинтересно, потому что там нет парковки», — говорит один из девелоперов, владеющих коммерческой недвижимостью в центре Москвы. Другая сложность была в том, что 10 000 кв. м в здании принадлежат «Дом.РФ» и основному собственнику придется согласовывать с госструктурой свои действия. «Если у тебя нет старшего влиятельного акционера, то это билет на войну», — полагает топ-менеджер одной из компаний на рынке недвижимости.
Центральным телеграфом интересовались структуры акционеров новосибирской компании «Мария-Ра» и сеть коворкингов, консультанты называли и другие компании. Но когда стало известно, что к объекту проявили интерес O1 Properties и Riverstretch, ситуация изменилась. «Нам в панике звонили из крупных девелоперских компаний, которым СМИ приписали интерес к аукциону», — рассказывает источник, близкий к организации торгов. На торги, которые состоялись в сентябре, заявку подала только одна компания — зарегистрированное в июле 2019 года ООО «Центральный телеграф». Она и приобрела здание по первоначальной цене 3,5 млрд рублей. Генеральным директором и единственным владельцем ООО «Центральный телеграф», по данным ЕГРЮЛ, является Никита Васильевич Кургалин, другой информации в ЕГРЮЛ нет. При чем здесь Riverstretch? «В этой сделке мы выступили в качестве консультантов, — уклончиво говорит Мазин. — Одна из структур О1 (O1 Standart) эксплуатирует этот объект». Переговоров о выкупе остальных площадей с «Дом.РФ» O1 Properties, по словам Мазина, не ведет.
В октябре O1 Properties объявила о запуске сети гибких офисов Space1. В отличие от обычных коворкингов сервисные офисы работают с крупными компаниями и предоставляют им в аренду изолированные помещения с изолированной IT-системой, сохраняя гибкое пространство и расширенную инфраструктуру. Компания планирует арендовать помещения в топовых бизнес-центрах O1 Properties и других, переоборудовать их и сдавать в аренду. По данным ЕГРЮЛ, единственным владельцем ООО «Спейс 1», которому принадлежат домены и товарный знак, является топ-менеджер компании Павел Барбашев.
Объекты Максима Блажко и O1 Properties публичные, но это не единственные активы Riverstretch, отмечает близкий к компании собеседник Forbes. Мазин говорит, что большая часть недвижимости компактно сосредоточена рядом с местом, где он дает интервью Forbes, — Валовой улицей. Но что это за объекты, сообщать отказывается. Forbes нашел в Замоскоречье несколько объектов, связанных с Riverstretch.
В октябре 2019-го Валерий Михайлов стал совладельцем нескольких компаний, ранее принадлежавших ЗПИФ «Промышленные инвестиции» под управлением группы «Регион». Среди принадлежащих им объектов территория завода «Красный пролетарий», а также недвижимость ранее принадлежавшая Юкосу, например, на Дубининской улице. Там же был бывший 22-этажный офис Юкоса на Дубининской улице, козырек которого сегодня украшает логотип «Роснефти». «Объекты переходят под контроль господина Михайлова, — подтвердил Мазин. — Команда собирается заниматься их развитием в соответствии с собственной стратегией».
При участии Юлии Титовой и Людмилы Петуховой