ПИК против всех: как решает проблемы миллиардер Гордеев
Миллиардер Сергей Гордеев помешивает травяной чай и откидывается на спинку кожаного дивана. В субботу его расписание не менее насыщенное, чем в будний день: утром Гордеев побывал на стройплощадке, где заканчивается строительство принадлежащего ему торгового центра «Саларис», потом серия деловых встреч. Беседует с журналистом Forbes он в кабинете с дорогой отделкой, однако на столе никаких бумаг — работает основной владелец группы компаний ПИК в другом месте, куда посторонние не допускаются.
В 2016 году ПИК поглотил «Мортон», одного из основных конкурентов. И теперь крупнейший застройщик в стране вводит 2 млн кв. м в год, выручка в 2018 году составила 246 млрд рублей, чистая прибыль выросла в семь раз, до 21,3 млрд рублей. «Гордеев опять строит монстра», — говорит девелопер, работающий на московском рынке с 1990-х годов. Он хорошо помнит первый бизнес Гордеева, компанию «Росбилдинг»: она скупала акции промышленных предприятий и переделывала их в бизнес-центры, а с миноритариями не церемонилась. И сейчас под руководством Гордеева ГК ПИК ведет бизнес жестко: противостояние между сотрудниками компании и недовольными той или иной стройкой подчас заканчивается вызовом полиции и автозаками. Но Гордеев настроен решительно. Оставшись единственным крупным акционером ПИКа, он строит индустриальную компанию, которая в гигантских объемах производит квадратные метры. И зарабатывает деньги для своего владельца.
Внутри социальных протестов
В ноябре 2018 года жильцы домов по улице Ивана Франко в Москве угодили в топ новостей «Яндекса». Они разбили палаточный лагерь и несли круглосуточное дежурство у себя во дворе. Протестующие выступали против вырубки сквера у них под окнами и строительства группой ПИК на этом месте, окруженном пятиэтажками, 26-этажного здания. Еще ПИК получил право на снос в Кунцево 37 домов, хотя далеко не все жители «сталинок» были согласны переезжать в новые квартиры. 18 ноября полиция разогнала лагерь и задержала восемь человек, в том числе председателя московского отделения партии «Яблоко» Сергея Митрохина. Протесты продолжились, и на следующий день было задержано еще четверо.
Активисты пошли в соцсети. Иван Рожков из Кунцево создал в фейсбуке группу «Против ПИКа» (1500 участников) и запостил «Черный список деяний ПИКа», в нем перечислены 17 проектов, которые вызывали недовольство жителей соседних домов, экологов, градозащитников: строительство в Мякинине в зоне водозабора, строительство в Саларьеве и Некрасовке вблизи от мусорной свалки и т. д. Позже стало известно, что ПИК станет крупным подрядчиком Фонда реновации в Москве. Гордееву даже приписывали проект сноса и застройки территории киноцентра «Соловей» на Дружинниковской улице по соседству с центральным офисом компании. Гордеев признает, что интересовался проектом, но сделка не состоялась. В какой-то момент ПИК привлек к себе максимум протестной активности, складывалось впечатление, что компания воюет с целым городом.
«С нами поступили, как с крепостными, — приводит слова одной из жительниц Кунцево районная газета. — Москва буквально продала нас ПИКу вместе с нашими домами, не спросив, хотим ли мы переезжать». Жители привлекли юристов и попытались оспорить постановление о проекте планировки территории их района, но Мосгорсуд и впоследствии Верховный суд встали на сторону мэрии и застройщика по формальным причинам: оспариваемый документ (проект планировки территории, ПТТ) сам по себе не задевает ничьих имущественных прав.
«Среди домов нашего квартала нет ни одной хрущевки, и ветхими они не являются, — горячится Иван Рожков. — Мы провели общие собрания собственников 20 домов, и все высказались против сноса». Жители называют действия девелопера в сквере на улице Ивана Франко захватом придомовой территории. Согласно Жилищному кодексу, земля около домов действительно принадлежит жителям, они получили право на нее в момент приватизации первой квартиры, говорит юрист Павел Кушаков, консультировавший жителей района. Однако проблема в том, что придомовая территория не поставлена на кадастровый учет. Межевание не было произведено вовремя, и в результате право собственности на землю оказалось у ПИКа.
Застройщик проводит собственные опросы жителей. «Прежде чем что-то делать, надо твердо убедиться, что жители за реконструкцию, — говорит Гордеев. — А если нет? Ну тогда не нужно делать проект». По словам представителя ПИКа Татьяны Гулиной-Сейранян, компания уже расселила 100 000 кв. м в других кварталах Кунцево: «Это огромное количество семей, их никто не отправляет в новые дома насильно. Когда люди видят готовый дом, 90% соглашаются переехать». Во дворе домов 18, 20 и 22 по улице Ивана Франко, где жители зимой строили снежную крепость, чтобы защититься от ПИКа, площадка огорожена, но строительные работы не ведутся. Жители Кунцево подали еще несколько исков.
«Объемы строительства большие. Мы, как и все, порой можем допустить ошибки. Ошибки в качестве, сервисе, коммуникациях, — говорит Гордеев. — Самое главное, исправлять их и делать так, чтобы с каждым годом их становилось все меньше». На сайте ПИКа есть кнопка «Жалобы и предложения», Гордеев говорит, что лично читает эти сообщения, иногда по 100 в день.
Что это за сообщения? Муниципальный депутат Кунцево Денис Шендерович рассказывает, что в домах на улице Ярцевская, 33, разные по размеру окна в одной квартире, полотенцесушители расположены под душем и часто застревают лифты. В эти дома переселяют жителей сносимых домов в том же Кунцево. «ПИК не отказывается от диалога, — признает Шендерович. — Они отвечают на звонки и смс. Жители на улице Академика Павлова как-то пожаловались мне на шумные ночные работы. Я позвонил Сейранян — все пообещали исправить. Фура задела автомобиль, я позвонил — отремонтировали машину в сертифицированном дилерском центре. Вот такие мелкие вопросы они готовы решать». Переселенные на Ярцевскую осенью 2018-го до сих пор борются с недоделками, меняют окна, а лифты, как сообщил жителям замначальника Мосжилинспекции Николай Ревин, официально еще не введены в эксплуатацию.
Смена команды и технологий
В 2017 и 2018 годах ПИК построил 2,06 млн и 1,98 млн кв. м — рекорд в истории России. По данным Urbanus, в 2018-м власти Москвы выдали 320 разрешений на новое строительство, и больше всего (99) получил именно ПИК. «Гордеев всегда был агрессивным игроком, — говорит владелец московской девелоперской компании. — Я знал, что после покупки «Мортона» они станут самым опасным конкурентом». Только ПИК и ЛСР Андрея Молчанова удовлетворяют критериям, по которым застройщика могут признать системообразующим и разрешить ему и после 1 июля достраивать объекты по старым правилам, без перехода на систему счетов проектного финансирования, если дом готов на 10%, писали «Ведомости».
У Сергея Гордеева есть дом в пригороде Лондона. Спроектировал он его сам и получил за этот проект премию Королевского института архитекторов, но бывает в доме редко, да и вообще стал реже путешествовать — говорит, что времени нет. Своим хобби Гордеев называет архитектуру. Единственный телеграм-канал, который он читает, называется «Архитектурные излишества», а вот на собственную разработку проектов домов, так называемое рисование, времени остается очень мало. «ПИК — это самый сложный бизнес, который у меня был в жизни, — говорит Гордеев. — Есть такое выражение в английском языке rocket science. Его используют, когда хотят привести пример самой сложной деятельности, которая только возможна. Так вот мы поняли, что при текущей динамике смены регуляторной среды строить жилье в России — это уже стало rocket science».
Гордеев стал акционером ПИКа в 2013 году, когда вместе с Александром Мамутом выкупил пакет акций у Сулеймана Керимова. С тех пор выручка выросла в четыре раза, но штат остался таким же, как в старом ПИКе времен Кирилла Писарева и Юрия Жукова — около 10 000 человек. Гордеев расстался с большой частью команды. Бывшие топ-менеджеры ПИКа сейчас возглавляют крупные девелоперские компании: Павел Поселенов — гендиректор «Инграда», Даромир Обуханич — МИЦ, бывший руководитель московской дирекции ПИКа Татьяна Тихонова — «РГ Девелопмент». «Для наших задач нам нужны были другие люди, — говорит Гордеев. — Если люди востребованы рынком, то слава Богу».
Быстро трудоустраиваются и менеджеры, работавшие на Гордеева. «Я всегда охотно принимал на работу людей с опытом работы в «Росбилдинге», — говорит московский девелопер. — Они приучены работать на результат и проникнуты духом настоящего предпринимательства». При этом бизнесмен оговаривается, что с московскими фабриками «Росбилдинг» обращался скорее как хирург, чем как терапевт.
Кто работает на Гордеева сейчас? В команду, без которой, как говорит Гордеев, он бы с управлением компанией не справился, вошли не только менеджеры из его прежних проектов, но и те, кто работал в ПИКе до смены акционеров, и управленцы из других крупных компаний. Вице-президент по проектированию Алексей Алмазов, например, до прихода в ПИК работал в Prosperity Project Management, имел опыт работы с иностранными партнерами, проектировал объекты в Южной Африке. «Нам просто нужен был человек в «ПИК-Проект», мы разговаривали со многими, — рассказывает Гордеев. — Алмазов прошел собеседование». В старом ПИКе основной массив проектных работ отдавался на аутсорсинг, внутри компании этим занималось человек пятьдесят. Сегодня «ПИК-Проект» — это 1200 человек. «Этой компании нужны только исполнители, фактически руки», — пишут о «ПИК-Проекте» на сайтах с отзывами о работодателях.
«Когда я присоединился к команде ПИКа, мир уже двигался в сторону проектирования в среде BIM (Building Information Modeling), — вспоминает Алмазов. — Наш первый объект в BIM-среде мы спроектировали в 2015–2016 годах, но одно дело — один объект, а другое — массовый выпуск BIM-моделей в едином формате разными проектными подразделениями. Было непросто преодолеть сопротивление внутри команды». BIM — это цифровое представление физических и функциональных характеристик объекта. С проектом, представленным в BIM, могут работать сразу все участники процесса: проектировщики, инженеры, строители и служба надзора. Условно говоря, люди должны работать на стройке не с чертежами, а с планшетами (чертежи, кстати, Алмазов грозится перестать распечатывать, чтобы приучать людей мыслить в трехмерном пространстве и работать с едиными данными). В 2018 году в «ПИК-Проекте» запроектировано более 5 млн кв. м недвижимости.
Еще одно кадровое решение Гордеева: завод по производству сантехкабин возглавил Олег Меньшиков, который прежде был топ-менеджером на заводе Ford во Всеволожске и работал на ведущих должностях в группе ГАЗ. «Самое сложное производство в мире — это автомобильное, — объясняет владелец ПИКа. — Санузел — это самая дорогая часть отделки, а конвейер — самый эффективный способ массового производства». Сейчас с заводского конвейера в Очакове каждые полчаса сходит готовая укомплектованная сантехкабина — с установленным оборудованием, электропроводкой, кафелем и т. д. Завод построен на территории принадлежащего ПИКу ДСК-2, поэтому объем инвестиций был минимальным: порядка 20 млн рублей на покупку конвейера и станка, который изготавливает металлический профиль. Покупатели пока сдержанно относятся к сантехкабинам: на стены из гипсокартона не повесишь дополнительных крючков, да и звукоизоляция оставляет желать лучшего.
Личный бизнес
В 2017 году Гордеев выкупил пакеты своих партнеров Александра Мамута, Микаила Шишханова и других миноритариев, сейчас его доля в ПИКе — 74,6%. «Они изначально приобретали акции ПИКа как портфельные инвесторы и не участвовали в операционной деятельности компании», — объясняет Гордеев. На выкуп акций он мог потратить более 75 млрд рублей, такова была рыночная стоимость миноритарных пакетов. После этой сделки ПИК впервые за три года решил выплатить дивиденды акционерам и впредь направлять на дивиденды не менее 30% операционного денежного потока. Гордеев мог получить на руки чуть больше 11 млрд рублей.
В 2018 году он досрочно погасил долг 40 млрд рублей перед банком «Траст». Эти деньги брали компании «Мирс» и «Убика», сообщил Forbes глава банка «Траст» Александр Соколов. Гордеев подтвердил, что деньги привлекались в банке «Открытие», чтобы финансировать приобретение и строительство торговых центров «Коламбус» (общая площадь 277 000 кв. м) и «Саларис» (310 000 кв. м). В том же году Гордеев продал торговый центр «Ривьера» в Москве, по оценкам, за 15 млрд рублей. Судя по данным СПАРК, компания-владелец «Коламбуса» передала права требования по договорам с основными арендаторами в залог банку «Открытие», но в августе 2018 года действие этих залогов досрочно прекратилось. Зато по состоянию на январь 2019 года по крайней мере часть здания ТЦ находится в залоге у ВТБ.
«Мы были в товарищеских отношениях, но сейчас не общаемся», — говорит Гордеев об основателе ФК «Открытие» Вадиме Беляеве. Зато у него сохраняются хорошие отношения с банком ВТБ, которому принадлежат 7,6% акций ПИКа. После того как ПИК провел делистинг с Лондонской фондовой биржи в 2017 году, сформировался пакет квазиказначейских акций, его и выкупил ВТБ с прицелом перепродать бумаги в ходе SPO. У ПИКа с банком заключен контракт: если цена продажи акций в ходе SPO будет выше цены покупки, разницу банк отдаст компании. С ВТБ ПИК заключил первый крупный, на 19 млрд рублей, контракт на предоставление проектного финансирования под строительство жилого квартала «Дмитровский парк» (193 000 кв. м, был вырублен сквер, снова протесты жителей).
«Это глупости — думать, что я могу делать, что мне заблагорассудится, — говорит Гордеев. — Есть совет директоров, огромное количество всяких ограничений». Тем не менее крупнейший застройщик способен помогать Гордееву зарабатывать не только за счет роста цены акций и дивидендов. «Сейчас многие владельцы земли ищут, кто бы из девелоперов мог бы им помочь застроить участок, реализовать проект», — рассказывает Константин Ковалев, генеральный директор компании Webster. Гордеев признает, что в ПИК часто обращаются с такими просьбами: например, компания выступает fee-девелопером на объекте «Люблинский парк», который принадлежит акционеру Capital Group Павлу Тё и его партнерам. Но, возможно, один из поставщиков площадок для компании ПИК — структуры самого Гордеева.
Застройщиком крупнейшего проекта ПИКа «Саларьево парк» выступает компания «Тирон». Ей принадлежит участок в деревне Саларьево площадью 20 га. Судя по отчетности ПИКа, компания приобрела «Тирон» в 2015 году у кипрской «Убика Лимитед» (компания с таким названием связана с гордеевским ТРЦ «Саларис», ее упоминал глава «Траста» Соколов). Этой же компании выдавала заем в 5 млрд рублей «Хорус-финанс», которая выпускала облигации с целью привлечения денег в строительство «Салариса». Другой пример. Судя по данным ЕГРН, в августе 2016 года нидерландская «Селин Би. Ви.» внесла в уставный капитал ООО «Геопарк», владельцем которого она являлась, участок площадью 18 га в Мытищах. Если верить ЕГРЮЛ, в январе владельцем «Геопарка» стала группа ПИК. Именно «Селин Би. Ви.» до недавнего времени принадлежал «Хорус-финанс». Сам Гордеев отрицает, что его компании продавали ПИКу площадки под «Саларьево парк» и ЖК «Ярославский» в Мытищах.
В некоторых объектах Гордеев остается совладельцем компании-застройщика. По сути, в том же самом «Оранж Парке» в Котельниках ПИК выступает как наемный девелопер для своего акционера и двух его партнеров. «Это такой способ получить деньги лично акционеру», — объясняет бывший чиновник московского правительства. Гордеев говорит, что участками владеет ПИК, а он указан в проектных декларациях только как ее основной бенефициар.
Многие бывшие сотрудники Гордеева основали собственные компании или руководят девелоперами: Алексей Тулупов создал Sminex, Михаил Черкасов — УК «Развитие», Дмитрий Родин и Борис Голубев — «Платформу». Бывшие коллеги ежегодно собираются, Гордеева на эти встречи приглашают, но он не ходит — времени нет. Гордеев говорит, что думает о настоящем и будущем, а не о прошлом. ПИК ждет момента, чтобы провести SPO, ведет переговоры со стратегическим инвестором — иностранным суверенным фондом. Сделка должна состояться в этом или в 2020 году.