Бегство капиталов: как западные санкции повлияют на рынок элитного жилья Москвы
С момента введения санкций против России в 2014 году прошло уже четыре года, и наконец, даже те российские миллионеры, которые проживают или имеют капиталы и недвижимость за границей, которых санкции не затронули напрямую, начали ощущать на себе реальный прессинг со стороны местных властей. Многие наши клиенты сообщают о том, что иностранные банки, в которых они обслуживались много лет, обратились к ним с требованием о закрытии счетов. Ужесточился контроль за движением средств по счетам россиян в западных банках, и теперь им приходится все чаще давать объяснения по своим транзакциям.
Есть события и посерьезнее. Такие, как арест Сулеймана Керимова в Ницце и обвинения французской полиции в отмывании денег и уклонении от уплаты налогов при покупке виллы на Лазурном Берегу. В Великобритании вступил в силу закон «О криминальных финансах», обязывающий владельцев дорогой недвижимости раскрывать источники средств, на которые она была приобретена, если официально задекларированные доходы не соответствуют стоимости объекта. Появились первые прецеденты — аресты дорогих объектов недвижимости, владельцами которой являются политические деятели из стран Средней Азии.
Наконец, пресловутый «Кремлевский доклад», фигурантами которого стали высокопоставленные российские чиновники и бизнесмены, близкие, по мнению Вашингтона, к руководству России. 6 апреля 2018 года американский президент озвучил анонсированный «Кремлевским докладом» беспрецедентный объем санкций против семи олигархов, 16 госчиновников и 14 компаний, включающий необходимость разорвать деловые отношения с компаниями, возможность накладывать аресты на счета, ограничивать передвижение и т. д. В общем, опасения за свой заграничный капитал российских миллионеров далеко не беспочвенны. Возникает очевидный вопрос: что они будут делать в этой ситуации?
Один из вариантов — вернуть деньги на Родину, и объявленная президентом амнистия капиталов вроде бы гарантирует миллионерам сохранность их средств в России. Недавние новости о возвращении капиталов в Россию подтверждаются и собственными наблюдениями: c начала текущего года к нам обратились несколько десятков потенциальных покупателей с запросом на покупку квартир и домов для собственного проживания в бюджете $5-8 млн, а также несколько клиентов в бюджете более $20 млн.
Ситуация беспрецедентная — даже в докризисный период мы не отмечали такой активности высокобюджетных покупателей на рынке элитного жилья.
В целом I квартал 2018 года показал рост числа сделок на рынке элитной недвижимости на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что также свидетельствует о притоке капитала на этот рынок.
Еще один интересный тренд заключается в том, что спустя три года на рынок элитного жилья стали возвращаться частные инвесторы и покупать относительно небольшие объекты для последующей сдачи в аренду или перепродажи. В I квартале 2018 года больше половины (55%) проданных квартир и апартаментов не превышали по площади 100 кв. м. Годом ранее эта цифра составляла менее 40%. Примечательно, что около 20% из этих квартир куплены с использованием ипотеки. Инвесторы рассчитывают на 9-12% годовых от сдачи квартир в аренду и на 20-30%-ный доход от их перепродажи после окончания строительства. В целом это отражает мировую тенденцию. По данным глобального исследования трендов поведения миллионеров мира Wealth Report, их инвестиции в недвижимость выросли в 2017 году на 40%.
В связи с изменениями в ФЗ-214 (об участии в долевом строительстве), а также в свете принятия закона о проектном финансировании девелоперы спешат вывести на рынок новые проекты. До конца текущего года мы ожидаем выхода на рынок 29 новых жилых комплексов в элитном и премиальном сегментах. По сравнению с прошлым годом их число увеличится почти в два раза, а по сравнению с 2015 годом — в три. Сегодня в элитных и премиальных новостройках Москвы выставлено на продажу 2600 лотов. При этом ежегодный объем поглощения составляет около 30%, то есть 800 лотов. Получается, чтобы реализовать даже текущий объем предложения при нынешних темпах продаж, рынку потребуется три года.
Однако есть и другой фактор, который может кардинально изменить эту картину в среднесрочной перспективе. Если у российских банков возникнут проблемы с ликвидностью в связи с ограничением доступа к дешевым западным кредитам, то в свете принятия закона о проектном финансировании у российских застройщиков появятся трудности с привлечением кредитного финансирования под развитие девелоперских проектов. Что, в свою очередь, приведет к снижению объема нового строительства и росту цен. Поэтому через пару лет нас может ожидать существенное сокращение предложения — мы будем продавать либо то, что уже построено или будет построено в ближайшие два года, либо вторичку.
Есть вероятность и другого сценария. В прошлую волну «амнистии капиталов» 2500 человек пожелали вернуть свои деньги в Россию. Предположим, нынешняя программа будет намного эффективнее и свой капитал вывести из-за границы захотят в два раза больше россиян. Даже если половина из них решит вложить средства в элитное жилье, то как раз этот гипотетический спрос покроет только реальное предложение. Тогда на рынке элитной недвижимости уже очень скоро возникнет серьезный дефицит предложения, а цены вырастут.
В текущей ситуации невозможно давать сколько-нибудь обоснованные прогнозы по тому, какие тренды будут доминировать на рынке недвижимости в этом году. Многое будет зависеть от внешнеполитической ситуации, внутриполитических процессов и ситуации в экономике. Но пока мы видим достаточно высокую активность, и у нас есть основания считать, что она сохранится.