О том, что Вадим Мошкович продает свои девелоперские активы группе БИН Михаила Гуцериева, стало известно в июне. Девелоперские активы — это 2442 га земли и акции двух строительных компаний Мошковича «Авгур Эстейт» и ее «дочки» «А1-1 Девелопмент». Продавец сообщил, что хочет сосредоточиться на сельском хозяйстве.
Условия сделки и сумма не разглашались, оценки экспертов на страницах деловых СМИ колебались между $1-2 млрд. Forbes удалось выяснить, что Мошкович получит за бизнес $700 млн на руки. В 2007 году бизнесмен оценивал проект в $7 млрд, но сейчас совсем другие времена. Источник, близкий к группе БИН, уверяет, что покупают они на собственные средства (при этом одновременно группа закрывает сделки по покупке МДМ-банка и складских комплексов PNK). Почему Мошкович, старожил московского девелоперского рынка, решил оставить этот бизнес?
Город-призрак
«Я самый неудачливый девелопер в Москве», — говорит Мошкович, глядя в окно своего офиса на многоэтажки, которые строятся на его землях в четырех километрах от МКАД. Еще пять лет назад такое признание казалось немыслимым. На двух с половиной тысячах гектаров бывшего молочного совхоза НКВД Мошкович собирался построить город-спутник, который сам называл «Город-солнце». В течение 25 лет там должно было появиться 12 млн кв. м жилья, 8 млн кв. м коммерческой недвижимости, школы и университеты; предполагалось, что там будут проживать и работать 900 000 человек.
По словам Мошковича, он уже вложил в проект более $1 млрд, а всего собирался инвестировать $60 млрд.
Власти Московской области одобрили разработанный его архитекторами план развития территории, а в 2009 году началось строительство первой очереди проекта под названием «Квартал 101». Близость к Москве, удобный подъезд по Калужскому и Киевскому шоссе, казалось, обрекали проект на успех.
В 2012 году случилось еще одно, на первый взгляд, счастливое событие: земли Мошковича оказались на территории Новой Москвы. Это сразу привело к росту цен на недвижимость. Выручка компании «Авгур Эстейт», застройщика территории, в 2010 году была 920 млн рублей, а в 2012-м превысила 3 млрд. «Проект очень удачный, — говорит Forbes топ-менеджер компании-конкурента, которая строит жилье поблизости, но не на территории Москвы. — Мы с завистью смотрели, как раскупают у них квартиры — всего-навсего из-за московской прописки». По сути, Мошкович стал собственником 2500 га московской земли.
Однако после присоединения новых территорий к Москве договоренности с прежними властями рухнули. Московские чиновники «заморозили» все девелоперские проекты и начали заново выдавать на них разрешения. Генплан комплексной застройки земель Мошковича не был одобрен, территорию разбили на отдельные участки по 1000 га, которые на жаргоне называются «лопухи». По каждому такому «лопуху» НИиПИ Генплана Москвы стал отдельно разрабатывать план застройки, который утверждается стройкомплексом Москвы.
Чтобы наладить отношения с московскими властями, Мошкович фактически подарил городу 308 га земли под строительство административного-делового центра, куда должны были переехать из Москвы большинство чиновников. Затем Мошкович предложил софинансировать строительство новой ветки метро, которой должно пройти через Коммунарку. По словам Мошковича, он со своей стороны сделал, все, что мог, но Москва обещаний не сдержала. «За последние три года я получил согласований на строительство 50 000 кв. м», — говорит он. По сравнению с 20 млн кв. м это совсем крохи. Даже за уже построенные дома пришлось судиться с Росреестром, который не хотел ставить многоэтажки на кадастровый учет. Росреестр не предоставил Forbes комментария по существу.
Начальник департамента развития новых территорий Владимир Жидкин говорит, что с Мошковичем трудно шел переговорный процесс как раз на тему строительства транспортной инфраструктуры, дорог и т.п. Чиновник подтверждает, что Мошкович обращался с предложением софинансировать строительство метро лично к главе Стройкомплекса Марату Хуснуллину на совещании, но добавляет, что за словами не последовало реальных дел. «Он не проявил достаточной активности в этом вопросе», — говорит Жидкин. «Я написал еще в прошлом году официальный запрос в правительство, но он остался без ответа», — возражает Мошкович. После этого бизнесмен решил искать покупателя на свои активы. Представитель стройкомплекса Москвы проигнорировал запрос Forbes.
«Он давно уже искал, кому бы пристроить свои земли», — говорит столичный чиновник.
Кадастровая стоимость земель — около $2 млрд. «Если актив проблемный, то при продаже ориентируются на кадастровую стоимость и даже с дисконтом», — говорит Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International.
Продать целиком такой масштабный актив довольно сложно, поэтому Мошкович вел переговоры о продаже хотя бы отдельных участков. «Мы не сошлись в принципиальных вещах», — говорит владелец компании МИЦ Андрей Рябинский, с которым Мошкович вел переговоры около двух лет назад. Полтора года назад он пытался договориться с «Мортоном». По словам источника в компании, цена, запрошенная Мошковичем, была слишком высока. Кроме того, непременным условием Мошкович всегда ставил денежные выплаты, а не какие-либо другие формы расчета.
Административный таран
Одновременно Мошкович рассматривал вариант продать долю в бизнесе. Предполагалось продать 25% акций. «Еще в начале 2014 года говорил мне, что хотел бы найти стратегического инвестора», — рассказывает знакомый Мошковича, крупный девелопер. «Нам нужен был административный таран, — подтверждает топ-менеджер компании Мошковича. — У нас были негладкие отношения с Москвой, зеленого света у нас не было».
Как стало известно Forbes, среди потенциальных покупателей было два инвестбанка, кроме того, активом уже тогда, полтора года назад, интересовалась группа БИН Гуцериева, но «кто раньше встал, того и тапки», говорит Мошкович: раньше всех подходящую цену предложил банк ВТБ.
Сначала банк рассматривал вариант купить 25%. На переговорах, по словам источников Forbes, присутствовал лично Андрей Костин (в ВТБ на запрос Forbes не ответили). Однако, просчитав экономику проекта, Костин предложил купить актив целиком.
«Мы подписали предварительное соглашение 5 декабря, а 16-го случился «черный вторник», — рассказывает источник, знакомый с обстоятельствами сделки.
Именно 16 декабря 2014 года ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 6,5% до 17% годовых, и рубль обвалился до 80 за доллар. По обоюдному согласию стороны решили взять паузу.
1 марта 2015 года истек срок обязательств Мошковича перед ВТБ, а госбанк раздумал проводить сделку. Поэтому начались предметные переговоры со структурами Гуцериева, который все это время подтверждал свою заинтересованность в сделке. Вел переговоры племянник бизнесмена Микаил Шишханов. «Коммунарка» была ему знакома: входящая в принадлежащий Шишханову холдинг «Интеко» компания СК Стратегия была генподрядчиком на строительстве нескольких корпусов квартала «Москва 101».
Без барьеров
Почему Шишханов уверен, что у него получится реализовать проект, в котором было отказано Мошковичу? «Группе БИН удастся добиться необходимых согласований, — говорит источник в этой компании. — У нас нормальные отлаженные связи, мы давно работаем на московском рынке». По информации Forbes, будущие владельцы девелоперских активов Мошковича еще летом встречались с московскими властями и выразили готовность участвовать в строительстве транспортной инфраструктуры.
По словам источника в компании Мошковича, полученные от сделки деньги будут инвестированы в сельскохозяйственный бизнес, «тонким слоем распределены» по «Русагро». «У «Русагро» меньше административных барьеров, на полях они отсутствуют, поэтому степени свободы намного больше», — говорит Мошкович. У него много планов по развитию свиноводческого бизнеса, в том числе на Дальнем Востоке: он планирует инвестировать почти 19 млрд рублей только в первую очередь крупного свинокомплекса в Приморье.