Первая линия: кому и как досталась лучшая земля в новом Сочи

Бывший глава Кабардино-Балкарии Арсен Каноков, владелец корпорации «Синдика» (№156 в списке Forbes с состоянием $650 млн), выходит на террасу пятизвездочной гостиницы Radisson Blu Paradise Resort & Spa и по-хозяйски срывает декоративный мандарин. «Угощайтесь. А там мы оливки посадили», – щурится Каноков на закатное солнце, уходящее в море. «Здесь у нас больше километра прибрежной полосы, будем облагораживать берег, завозить песок», – делится планами Каноков.

Привычных сочинских пейзажей – теснящих друг друга палаток, ресторанчиков с звучащей на всю набережную российской эстрадой - в районе отеля и на протяжении еще семи километров просто нет. Скучать не придется – в гостинице три ресторана: итальянский, где готовят лучшую пиццу на побережье, азиатский и европейский. Правда, азиатский сейчас закрыт — на время Олимпиады его облюбовала швейцарская фирма Omega под временный олимпийский офис и шоу-рум. В конференц-зале — территория Visa.

На время Олимпиады гостиница забита под завязку, хотя отель открылся лишь в декабре. Подходит генеральный менеджер, представитель Residor Hotel Group Брайан Глисон. Каноков через переводчика с беспокойством спрашивает, можно ли остановиться хотя бы на одну ночь его приятелю. «Одну ночь – без проблем, – деловито говорит Брайан. – Но на завтра номер уже забронирован».

Набережная перед отелем, похоже, станет самой дорогой территорией на черноморском побережье. Во-первых, здесь, на границе с Абхазией, чистая вода — нет производств, централизованная канализация. Во-вторых, транспортная доступность – Имеретинская низменность находится в 15 минутах от аэропорта, и у гостей нет необходимости тащиться по Курортному проспекту, чьи легендарные пробки не рассосались, после того как построили дублер. В-третьих, именно отсюда проще всего добираться до Красной Поляны, минуя светофоры и Сочи.

Набережная узка и девственно чиста – метра четыре из десяти занимает велосипедная дорожка, по которой никто не ездит. Пока по набережной прогуливаются в основном местные строители Олимпиады и самые смелые иностранцы. В 22.50 на променаде выключили все фонари и набережная в момент превратилась из образца чистоты и порядка в рисковое для прогулок место. Сразу стали видны костры волонтеров, которые жарят сосиски на галечном пляже.

Самый быстрый

Лакомый кусок земли у моря, где помимо гостиницы построены 23 трехэтажных коттеджа, достался компании «Синдика» Канокова 15 месяцев назад. Он последним вошел на олимпийскую стройку, но оказался самым быстрым. Правда, за прибрежную полосу пришлось побороться.

Это территория советского пансионата «Черноморец», 48,95% которого в 2005 году купила компания Attleboro Holding Limited. За компанией стоял девелопер с российско-иорданским капиталом, российский капитал в ней представлял гендиректор Леонид Красовский, который через цепочку компаний был собственником 17% Роспромбанка (более 50% которого в свою очередь принадлежало кипрскому Laiki Bank). В 2008 году, еще до кризиса, на сочинском форуме компания представляла проект спа-отеля, оценивая сумму инвестиций в $300 млн. Как только владельцы узнали, что рядом разместится порт Олега Дерипаски, они наняли местных корпоративных юристов для консультирования местных жителей, те начали устраивать акции протеста. «Средство борьбы — соблюдение элементарного российского законодательства. Под Олимпиаду ведь не все законы изменили», — рассуждал юрист Михаил Меркулов в разговоре с корреспондентом Forbes шесть лет назад.

Но проблема порта отошла на второй план, когда начались финансовые сложности. «Черноморец» взял в партнеры владельца ПИК Юрия Жукова, но рынок недвижимости рухнул в кризис, и у того тоже не оказалось денег. Внешэкономбанк, на кредит которого под проект надеялся девелопер, кредитной линии так и не открыл.

В марте 2012 года администрация Сочи и «Олимпстрой» подали в краснодарский арбитраж иск к «Черноморцу» о расторжении договора аренды из-за нецелевого использования земли: по плану строительно-монтажные работы должны были стартовать еще в августе 2011 года, но к моменту подачи иска была вырыта только яма. В «Олимпстрое» тогда говорили, что это связано с отсутствием финансирования и сменой владельца. В декабре 2012 года «Черноморец спа-отель» был исключен из списка олимпийский объектов распоряжением правительства, а земля передана Канокову.

Как рассказывает сам предприниматель в интервью Forbes, получить землю ему удалось из-за давних хороших отношений с зампредом правительства Дмитрием Козаком – именно он обратился к Канокову с предложением войти в стройку. «Мы с ним были знакомы, когда меня назначали главой республики – именно он был полпредом, – вспоминает Каноков. – Понимая важность и значимость этой просьбы, я попросил компанию подключиться к этой работе. Нам хорошо помогали, оказывали содействие, чтобы этот процесс быстро пошел».

По словам представителя Козака Ильи Джуса, произошла переуступка прав аренды: «Если инвестор не справляется со своими обязательствами, на него возлагается ряд санкций, в том числе и финансовых, вплоть до расторжения договора об аренде». Как рассказывает источник в «Синдике», прежний собственник подключал ЧОП, чтобы воевать за прибрежную полосу, однако с ним справились с помощью полиции.

Канокову даже не пришлось покупать участок, он арендует землю. Объем инвестиций остался такой же, как и у проекта, который представлял в Сочи Attleboro Holding Limited, да и суть та же – большой отель плюс комплекс коттеджей. Правда, как вспоминают сочинцы, первый проект был поинтересней в архитектурном плане. Каноков же просто взял проект ResidorGroupHotel, построившей в нескольких километрах от этого места первый Radisson Blu (принадлежит компании «Отель девелопмент» бывшего главы «Интуриста» Аббаса Алиева), и немного его расширил. «Времени не было уже. Мы аккуратно положили уже имевшийся проект ResidorGroupHotel под эту территорию, иначе мы бы не уложились в такие короткие сроки», — разводит руками Каноков.

$150 млн из $220 млн, требовавшихся на возведение основного здания, выделил Внешэкономбанк. Еще 2,7 млрд рублей «Синдика» внесла из собственных средств – в том числе на строительство коттеджей, который длинным темным рядом теперь возвышаются над набережной.

Окупаемость проекта? Строительство гостиницы Каноков относит к рисковым инвестициям и при заполняемости от 35-50% собирается отбить их за 15 лет. Он рассчитывает на $30 млн EBITDA в год, планирует разместить часть акций на рынке. «Если мы $250 млн вложили, представим, что мы 2% в год будем выплачивать как дивиденды. 150 млн рублей в год я спокойно смогу платить. Или же я выплачиваю тело кредита и проценты по 100 млн рублей ежемесячно. Так получается, если грубо на 10 лет разделить, 9 млрд рублей. Есть же разница?»

Один из основных плюсов проекта в том, что вместе с котлованом под отель Канокову отошла большая часть прибрежной полосы. Он собирается выставить свою охрану на променаде, которая следила бы за порядком, и взять в аренду весь пляж, примыкающий к территории, – облагородить, сделать его песчаным.

Больше километра прибрежной зоны – роскошь, которой нет у большинства соседей, даже именитых. Сразу за деревней староверов – четырехзвездочная гостиница Azimut, построенная миллиардером Виктором Вексельбергом, а за ней – Олимпийская деревня Олега Дерипаски.

pagebreak

Самый первый

«Никак не могу показать наши апартаменты. Вы удивитесь, но нас самих туда сейчас не пускают», — заместитель гендиректора «Базэла» Андрей Елинсон разводит руками. По закону МОК на время Олимпиады олимпийская деревня, которую построил Олег Дерипаска и его «Базэл», отдается под управлением Оргкомитета, и даже управляющего сейчас там поставили своего.

Олег Дерипаска был самым первым инвестором, вошедшим в олимпийские проекты, он больше других прочувствовал, что такое партнерство с государством. На побережье он должен был построить грузовой порт и комплекс олимпийской деревни. С портом не задалось с самого начала. Сначала возмущались местные жители, а когда удалось справиться со стихийным протестом, в бой вступила сама стихия. В декабре 2009 года, когда порт был уже почти готов, его практически снесло в море мощным штормом. Объект все же был сдан в срок, но оказался незагруженным. Пока «Базэл» восстанавливал порт, основные потоки грузов были перенаправлены на железную дорогу и наземный транспорт. «Почему-то РЖД построили дополнительные грузовые дворы, и все грузы, предназначенные на строительство дорог – щебень, песок и так далее, — пошли по железной дороге, – говорит, пожимая плечами, Елинсон. — По некоторым грузам у нас выходило, что стоимость комплексной логистики на 20-30% дешевле, по некоторым товарам разница доходила и до 50%». Теперь компании Дерипаски судятся с «Олимпстроем»: госкорпорация якобы не обеспечила обещанную загрузку порта (иск на 4 млрд рублей) и допустила ошибки в проектных работах по защите Имеретинской низменности (иск на 1,5 млрд рублей).

С недвижимостью у Дерипаски дела обстоят лучше, однако и здесь государство сорвало бизнес-план: компания рассчитывала начать продажи еще в 2011 году, но Внешэкономбанк, кредит которого на олимпийскую деревню составил 15,5 млрд рублей («Базэл» вложил в деревню всего 8,7 млрд, по данным компании), не разрешил ничего продавать до Олимпиады. Поэтому долговые каникулы от Внешэкономбанка пришлись весьма кстати. Выручка, которую будет получать «Базэл» за олимпийские объекты, уйдет в ВЭБ. Если выручки будет мало, компанию обещали не банкротить.

По словам Елинсона, уже есть первый пул инвесторов, которые готовы купить апартаменты по стартовой цене $5000 за квадратный метр. Лучшей рекламой стали сами спортсмены – так, «мэр» Олимпийской деревни Елена Исинбаева уже сказала, что все ее коллеги называют деревню лучшей за все предыдущие Олимпиады. Сразу после Олимпиады «Базэл» хочет сдавать Олимпийскую деревню в аренду – все желающие смогут пожить в апартаментах олимпийцев по гостиничным ценам. Всего у компании 180 000 кв. м апартаментов, есть еще гостиничный комплекс на 1285 номеров.

К первой линии относится территория протяженностью 1,5 км. Пляжной зоны тут немного, потому что довольно большую территорию займет марина. Однако «Базэл» может заработать на "золотом променаде" больше других: Дерипаска — единственный, кто предусмотрел на берегу строения для кафе и магазинов. Сейчас у него около 10 000 кв. м коммерческой недвижимости, по словам Елинсона, уже есть первые арендаторы. Заманивают их, предлагая максимум льгот, — надо создать нужную среду. Пока вдоль берега заметны лишь бегуны да строители с семечками.

Самый большой

Azimut Hotel Sochi Виктора Вексельберга (№ 4 в списке богатейших бизнесменов России, состояние $15,1 млрд) уже облюбовали именитые гости: после товарищеского хоккейного матча сюда на обед заезжали президенты Владимир Путин и Александр Лукашенко, а в первую неделю Олимпиады министр спорта Виталий Мутко, как это ни курьезно, арендовал в отеле курительную комнату для встреч с министрами спорта других стран.

Но Вексельберг предпочитает ориентироваться на клиента-середняка. «Сочи –  общероссийский курорт, а не место для отдыха премиум-класса, он должен в такой логике развиваться, — рассуждает ответственный за главный гостиничный комплекс Игр предприниматель, шагая по территории своего отеля. Вместе с женой Мариной Вексельберг приехал в город накануне Олимпиады, а утром 7 февраля, за несколько часов до старта Игр, вышел на инспекцию олимпийского проекта — курортного комплекса из двух отелей на 3600 номеров Azimut Hotel Sochi.

Azimut Hotel — самый большой комплекс в Европе — расположился на площади 180 000 кв. м в Имеретинской низменности. Под боком — центральный олимпийский стадион «Фишт». Два блока четырехзведночного Azimut Hotel Resort & SPA Sochi построены в форме серо-голубых трилистников, волнообразная крыша здания символизирует море. Снять один из 720 номеров стоит от 5500 до 8500 рублей в сутки, сообщил Сергей Гоголев, гендиректор «Топ-проджект» (входит в «Ренову» Вексельберга). Более демократичный Azimut Apart Hotel Sochi на 2880 мест оформлен в средиземноморском стиле, стоимость номеров там – от 3000 до 5000 рублей. Цены фиксированы в соответствии с обязательствами перед Международным олимпийским комитетом, но после Игр подниматься не будут, обещает Гоголев, объясняя, что это бизнес, а не памятники, номера должны работать, а клиенты больше, чем в Олимпиаду, платить не будут.

Строительство стоило «Топ-проджект» 16 млрд рублей. Если как минимум 55% номеров в «четырех звездах» будет заполнено, а все апартаменты проданы не менее чем по 100 000 рублей за кв. м, деньги вернутся через 8-10 лет. Но большая их часть пойдет на расплату с ВЭБом, который профинансировал 90% стройки.

Комплекс Azimut спроектирован как мини-город с собственной инфраструктурой: на территории есть спа-зона, кафе, рестораны, ночной клуб, посредине пригостиничного парка – искусственное озеро. Изюминка комплекса - пальмовая аллея, ведущая мимо озера к морю. Несмотря на солидную площадь, Azimut имеет скромный пляж – ему принадлежит только 650 м прибрежной полосы. Это стандартный для Сочи каменистый берег, но бизнесмен планирует сделать его песчаным. Пляж достался Вексельбергу всего полгода назад после двух лет нешуточной борьбы.

Миллиардер принял олимпийскую эстафету только в 2011 году по личной просьбе вице-премьера Дмитрия Козака. Проект строительства главного отеля для журналистов и партнеров Олимпиады изначально брался выполнять Тельман Исмаилов, но с задачей не справился, хотя планы были грандиозные: до 5600 номеров, «пять звезд», дорого-богато. Инвестиции оценивались в $1 млрд, но за кредитом в ВЭБ, куда протоптали дорогу все оставшиеся в Олимпийской стройке инвесторы, Исмаилов не приходил, уточняет источник, знакомый с историей строительства. Собеседник затруднился ответить, был ли готов ВЭБ кредитовать олигарха. «Вероятно, он посчитал экономику проекта и засомневался в своих силах: мы и сами считаем чудом, что комплекс удалось сдать в срок», - рассуждает о причинах ухода Исмаилова Гоголев. Он иронизирует, что новым инвесторам от предыдущего собственника остались «хорошие воспоминания о «Мардан паласе» (известный своими вечеринками отель олигарха в Турции). Проекта стройки, а уж тем более начатого строительства не было.

pagebreak

Занявшись проектом, Вексельберг обнаружил, что у «прибрежной территории» отсутствует выход к морю: на нем расположился частный пансионат «Дельфин», предлагающий «эксклюзивный отдых на собственной базе отдыха». На до сих пор существующем сайте пансионата почему-то сообщается, что он по праву считается самой популярной частной гостиницей Анапы, хотя адрес указан в Нижнеимеретинской бухте Адлера. Отдыхающие в пансионате могли рассчитывать на «различный спортивный, игровой инвентарь (домино, теннис настольный, шашки, шахматы, бадминтон), культмассовые мероприятия», но главное – на посещение пляжного комплекса. Именно наличие выхода к морю позволило собственникам «Дельфина» два года трепать нервы менеджерам Вексельберга, рассказывает источник, близкий к «Олимпстрою».

«Стоял здесь пансионат послевоенной постройки с покосившимися домиками, а-ля пионерлагерь, - говорит собеседник. – Понятно, что в трехстах метрах от «Фишта» не может стоять хибара, но просто так убрать ее не получалось, потому что у пансионата был «серьезный собственник». По словам собеседника Forbes, это были структуры, аффилированные с АФК «Системой» Владимира Евтушенкова. Владелец «Дельфина», поторговавшись два года, получил за приморские земли «сумму, в три раза больше, чем стоил пансионат», а Azimut — выход к морю.

«Был такой санаторий, — после некоторого раздумья припомнил сам Евтушенков в разговоре с корреспондентом Forbes. – Кому и за сколько мы его продали, не знаю, я этой сделкой не интересовался». По словам Евтушенкова, участие в строительстве олимпийских объектов никогда не входило в его планы, и сейчас он очень этому рад. Вексельберг подтверждает, что проблемы с доступом к пляжу были, но подробностей не комментирует.

На истории с «Дельфином» «морской бой» миллиардера не закончился. У бизнесмена есть планы еще на один прибрежный кусок земли. Недалеко от его гостиничного комплекса и территории, отданной на время Игр под Олимпийский парк, есть прибрежный участок 2 га, принадлежащий сейчас государству. «С шашлычками, ларьками, частной собственностью», —уточняет Вексельберг. Он найдет для этой земли другое применение.

Однажды в разгар предолимпийского строительного аврала холл отеля Azimut Hotel Resort & SPA Sochi заполнила толпа представительных гостей во главе с премьером Дмитрием Медведевым. Был и Козак, и полпред президента в Южном округе Владимир Устинов, и Мутко, и президент оргкомитета «Сочи 2014» Дмитрий Чернышенко. Вексельбергу было чем похвастаться: Azimut Hotel Sochi, строительство которого началось на четыре года позже большинства остальных олимпийских объектов, был сдан в эксплуатацию без опозданий. «У нас ленточку разрезают, а кругом еще бетон мешают», - вспоминает Вексельберг.

Была солнечная погода, Медведев без пиджака прошелся по дорожкам гостиничного сквера и похвалил инвестора. Воспользовавшись моментом, Вексельберг обратился к премьеру с просьбой: рассказав о прибрежном кусочке земли с неясными перспективами после Олимпиады, предложил отдать ее в собственность гостиницы с тем, чтобы построить там экологический парк. Медведев тогда пообещал: «Отдадим!». Но пока конкурс на землю не проведен, участок остается в пользовании у Краснодарского края. «Ну не смогла я, не смогла», — разводит руками Вексельберг, цитируя старый анекдот про хромую лошадь, обещавшую прийти первой.

Идея не понравилась губернатору Краснодарского края Александру Ткачеву, присутствовавшему на церемонии, объяснил один из ее участников. Власти края соорудили возле Олимпийского парка гостиницу «Богатырь», похожую на огромный замок из Диснейленда, и у Ткачева есть своя идея насчет приглянувшейся Вексельбергу территории — он хочет расширить олимпийский парк развлечений (его пресс-служба на вопросы Forbes не ответила). Это значит, битва за землю у моря продолжается, но новых участников в ней уже не будет.

Новые старые

Если смотреть на огромный Radisson Blu Paradise Resort & Spa Канокова, то за бараками, построенными для строителей, а теперь улучшенными до жилья персонала можно увидеть странное здание. В 50 м от новых массивных коттеджей «Синдики» стоит вполоборота к морю белый коттедж, будто желая спрятаться от всего, что происходит, а если не получится — то и сбежать. Это гостиница «Морской бриз». На ресепшен икона Богородицы соседствует с плюшевым медвежонком с двумя российскими флагами в обоих руках. Пожилой армянин и женщина в меховой безрукавке, утонувшие в диване, просят у корреспондента из Москвы помощи: «Слушай, ты молодой, можешь «Триколор ТВ» настроить? Олимпиаду хочется посмотреть». О сайте Booking.com здесь не слышали, поэтому в гостинице даже сейчас есть свободные номера – за $115 с достойным уровнем сервиса. «Вай-фай, шмай-фай, вай-вай — все есть», – гостеприимно улыбается администратор, представившийся Арменом.

Владелец гостиницы Сурен Гаранян перестроил под нее собственный дом на берегу моря еще 10 лет назад. Дом теперь кормит всю семью – сыновья работают таксистами и поставляют клиентов. Когда вокруг началось светопреставление со строительством курорта мирового класса, Гаранян с беспокойством смотрел по сторонам. «Повезло, – говорит предприниматель, – это единственный дом, который тут остался».

Еще больше повезло владельцам недвижимости по Нижнеимеретинской улице, которая расположилась между Azimut и Radisson Blu. На коротком промежутке в 300 м выросли 8 гостиниц. Четыре хозяина согласились встретится с корреспондентом Forbes. Кто-то построил гостиницу еще до известия о победе олимпийской заявки, кто-то после. Никого из них стройка не затронула; по словам владельцев, к ним никто не приходил с идеей выкупа земли, но беспокойство было. «С одной крыши посмотрел вправо, влево: Боже, что творится! Как мы здесь еще остались?» – удивляется Гевор Гаспарян, молодой человек в черной куртке, бархатных ботинках и модно порванных джинсах. Он владеет самой крупной из мини-гостиниц – отель «Богородский» на 52 номера был построен за пару лет до победы российской заявки.

Георгий Давидян, хозяин гостиницы «Олимп», где мы сидим на красных велюровых диванах, рассказывает, что к Олимпиаде пришлось серьезно подготовится: «Номера приведены в соответствие со стандартами, купили тумбы, новую сантехнику, переделали лобби». Когда корреспондент Forbes рассказывает об опыте предпринимателей покрупнее – отдавать отели под управление международных операторов, компания оживляется: «А кто хозяин? А им это зачем?» Краткий экскурс в гостиничное дело меняет ход мыслей: «Неплохая идея — сам ничего не делаешь, а деньги получаешь».

На все отели здесь не больше 350 номеров. Средняя цена – от 2000 до 4000 рублей за ночь (правда, в Олимпиаду у Гаспаряна получилось продать стандартные номера по 7000 рублей — клиенты нашлись). Среди хозяев мини-отелей не только местные. Например, владелица гостиницы «Аве Мария» Екатерина Барышникова приехала за мужем в Сочи и решила купить участок под гостиницу всего полтора года назад. По ее словам, стоил он довольно дешево — меньше 3 млн рублей за 7 соток. Открылась гостиница на 22 номера в июле, а сейчас в ней уже нет мест. Сама она видит перспективу развития курорта только в случае, если здесь будет «еще что-то» кроме Олимпийского парка. «Нормальная должна быть программа развития курорта, должна быть в нем какая-то изюминка, почему люди-то должны сюда ездить, а не в какую-то другую страну?» От ответа на этот вопрос зависит, станет ли первая линия золотой.