Из 1300 российских паевых инвестиционных фондов около 40% — закрытые ПИФы недвижимости. Популярность этих фондов связана с тем, что многие владельцы офисов, бизнес-центров, коттеджных поселков используют ЗПИФы, чтобы упаковать в них свою собственность. Недвижимость находится в фонде, а паи принадлежат ее реальному владельцу. Такая схема позволяет экономить на налогах — владельцы не платят налог на имущество, составляющий, например, в Москве 2,2% от балансовой стоимости.
Теперь фонды недвижимости оказались под ударом. Минфин решил, что налог на имущество, упакованное в ЗПИФы, все же необходимо платить. В середине лета министерство опубликовало «Основные направления налоговой политики» на ближайшие три года. Из документа следует, что налог на имущество в будущем должны платить управляющие компании, под чьим управлением находятся ЗПИФы.
Прежде налог не взимался потому, что в НК попросту не было прописано, кто именно должен его платить и как его взимать, поясняет заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина Сергей Разгулин. В министерстве надеются, что благодаря этой идее бюджет получит сотни миллионов рублей.
Но не факт, что пайщики с легкостью расстанутся с этими суммами. Свои закрытые фонды недвижимости есть у обладающих серьезными лоббистскими силами структур «Альфа-Групп», «Базэла», «Газпрома» и РЖД. Ситуацию они не комментируют, но даже Разгулин признает, что за проект поправок в НК Минфину придется побороться.
Что будет, если лоббисты все же проиграют? Сегодня пайщики ЗПИФов недвижимости платят управляющим компаниям за сервисные услуги около 1% от стоимости активов фонда. Если предложения Минфина пройдут, УК будут вынуждены поднять размер своих комиссионных на сумму налога. Сделать это можно будет только с согласия всех пайщиков. Если согласия не будет, УК имеет право начать процедуру ликвидации фонда.
Впрочем, расформирование ждет, скорее всего, только те ЗПИФы, которые были созданы лишь для оптимизации налогов. К таким, по мнению управляющего партнера Московской центральной биржи недвижимости Артема Цогоева, относится не более 30% фондов недвижимости. В последние два года ЗПИФы недвижимости активно создавались для привлечения финансирования сторонних инвесторов. Так поступали банки, передававшие в ЗПИФы здания, бывшие у них в залоге по просроченным кредитам, или девелоперы, которым требовались деньги. Например, компания Mirax Group упаковала в закрытый «Фонд Миракс Недвижимость Первый» недостроенную элитную недвижимость, чтобы привлечь 1 млрд рублей инвестиций. В Mirax Group говорят, что не будут расформировывать фонд из-за потери льготы по налогу — цель создания фонда была другая.
Олег Папахин, президент и совладелец компании IMAC — крупнейшего российского консультанта по закрытым ПИФам, рассказывает о крупном российском банке, который упаковал в ЗПИФ недостроенный торговый центр в Подмосковье. В качестве инвестора ЗПИФа был привлечен негосударственный пенсионный фонд, на деньги которого здание удалось достроить. Теперь 70% его площадей сдаются в аренду. Доход, по словам Папахина, 20% годовых. В такой ситуации банк легко отдаст государству 2,2%.
Тех, кто только собирался упаковать в ЗПИФ недвижимость, инициатива Минфина также не должна останавливать. Создание фонда стоит недорого, порядка $10 000, а принимать налоговые поправки могут достаточно долго — программа Минфина рассчитана на три года.
Кроме того, остается другое налоговое преимущество ЗПИФов. Как и во всех других паевых фондах, сделки купли-продажи внутри ЗПИФа недвижимости не облагаются налогом на прибыль. Его платят только при продаже паев или расформировании фонда. Таким образом, у фонда по результатам сделок остается больше средств для инвестиций и в конечном счете выше итоговый доход. Еще преимущества? Собственность, упакованная в ПИФ, лучше защищена от рейдерских атак. Отобрать имущество или акции у фонда куда сложнее, чем у обычной компании.