Андрей Мовчан посмотрел на этот рынок свежим взглядом
Спрашивать продавца машин, будут ли у него через неделю скидки, нет смысла — ему выгоднее продать автомобиль сейчас и подороже. То же и с недвижимостью. Мы решили узнать о том, что ждет этот рынок, не у девелопера или риелтора, а у профессионального финансиста, для которого квадратные метры лишь один из возможных активов в портфеле.
Андрей Мовчан работает на финансовом рынке около 20 лет. Математик по образованию, Мовчан был одним из топ-менеджеров «Тройки Диалог», а потом на протяжении шести лет возглавлял «Ренессанс Управление Инвестициями». Сейчас Мовчан создает с нуля новую финансовую компанию, которая будет консультировать и управлять активами клиентов из СНГ и Восточной Европы. Старт проекта намечен на сентябрь.
— Кризис как-то повлиял на запросы клиентов? Чего хотят инвесторы, с которыми вы разговариваете?
— Сегодня основная идея — подождать. Наиболее популярна теория, что в сентябре-декабре будет вторая волна кризиса, связанная с плохими долгами банков, которые, в частности, вызовут массовую продажу залогов и распродажу ликвидных активов. Многие в нее верят, и не без оснований. Однако, когда мы предлагаем им сыграть на понижение, клиенты не соглашаются. Таким образом, ожидания умеренно негативные, без консенсуса.
— По инструментам есть какие-то предпочтения?
— Очевидный сдвиг в сторону повышения ликвидности, и — впервые, наверное, — наблюдается сдвиг в сторону иностранных рынков. Мы находимся в самом начале этого тренда — объем таких инвестиций будет увеличиваться.
— Почему? Люди разочаровались в нашем рынке?
— Во всем мире «домашние» инвестиции составляют не более 50–70% общего объема вложений частных лиц; в странах, интегрированных в экономические пространства, эта доля существенно меньше. Русские инвесторы просто очень долго были развращены неоправданным ростом фондовых рынков и стабильностью валюты. Россия же, по сути, страна, где финансовый рынок далеко обогнал реальную экономику, а финансовый рынок без реальной экономики не может жить вечно. Сейчас люди уходят на иностранные рынки, понимая, что там в моменте дешево, и дешево из-за кризиса ликвидности, и дешевизна эта долго не продлится: многолетняя статистика показывает, что Dow Jones всегда возвращался на утраченные позиции в течение 5–6 лет. Велика вероятность, что то же самое повторится и сейчас.
— К недвижимости интерес есть?
— В системном плане я его не вижу.
— Каковы вообще перспективы этого рынка?
— Насколько мне известно, в сегменте дорогой офисной недвижимости ставки аренды уже упали в 2–2,5 раза. При этом цены на продажу недвижимости владельцы существенно не снижают — то есть, принимая во внимание снижение заполняемости, текущая доходность от сдачи в аренду упала до 3%, а то и 2,5%. Но это раньше рыночные ставки кредита были порядка 8–9% (при доходности офисной недвижимости по свободному потоку в размере 11–12%), а сейчас ставка кредита — 16–18%, так что доходность должна быть за 20%. Падение стоимости недвижимости с докризисного уровня должно составить 7 раз для старых арендных ставок, или 3–3,5 раза для новых!
Тем временем уровень заполненности офисных площадей продолжает падать. В среднем офисный персонал был сокращен на 30%, кто его восполнит? Госкомпании? Нет — у них очень специфический спрос, да и на все пустующие площади их не хватит. Иностранцы? Финансовые компании порезали до 60% персонала, и им еще долго придется восстанавливаться, а промышленным компаниям нужно, чтобы что-то кардинально менялось в экономике. Новый русский бизнес вроде нашего? Я не вижу условий для бурного развития нового русского бизнеса в ближайшее время. Один лишь пример изменения потребностей в площадях: у «Ренессанс Капитала» освободилось примерно 6000 кв. м, а компании, созданные сейчас выходцами из «Ренессанса», снимают все вместе менее 1000 кв. м новых площадей. Чистый итог: новый спрос составляет не более 1/6 от объема падения.
А ведь есть еще много строящихся офисных центров, которые были на подходе! Их нельзя бросить (потом только сносить), их дорого достраивать, но придется. Так что, на мой взгляд, дело плохо. С точки зрения инвестиций сегодня на рынке нет той цены, по которой имело бы смысл покупать офисный объект. Я не говорю о каких-то единичных случаях, когда сбрасываются объекты по адекватной цене (это, на мой взгляд, порядка $1500–2500 за метр для офиса в центре Москвы), я говорю о ситуации в целом.
— Какой же должна быть цена?
— Очень приблизительный расчет: допустим, арендная ставка «трипл нет» (без коммунальных расходов, эксплуатации и НДС) — $600 за кв. м. Около трети суммы — расходы владельца, остается $400 дохода. А IRR (internal rate of return, внутренняя ставка доходности) сегодня ожидается на уровне 20–22%. Это дает стоимость кв. м $2000, если уровень занятости площадей 100%, а если он, как во всем мире, 85%, то получится $1700 за кв. м. А если мы двигаемся к 65%, то $1300 за метр.
— Но это все в теории?
— Да, на практике ценообразование намного сложнее. Во-первых, сделки с недвижимостью в России очень сложны, система документации чудовищная, только due diligence занимает месяцы. Зачастую, проведя due diligence, ты понимаешь, что покупать этот объект нельзя — легальные риски слишком высоки, но все равно покупаешь, потому что ты в России и «тормоза придумали трусы». Большое количество сделок проходит не с целью успешного инвестирования, а для обеспечения собственной компании офисом (в частной недвижимости — для обеспечения семьи домом). Кроме того, высока «коррупционная составляющая»: зачастую решения о сделке принимаются на основании возможности заработать на откате или «комиссии». Рынок неоднороден, это не коммодити, поэтому ценовой разброс был и будет большим.
— Что нужно, чтобы инвестиции стали привлекательными?
— Нужно, чтобы цены встали на место.
— Почему же они не снижаются? Представьте себя на месте людей, которые продают недвижимость. Они пока не опускают цены, но сколько это может продолжаться?
— Хоть 20 лет, как в Японии. Идея восстановления цен в будущем доминирует в сознании. С одной стороны, wishful thinking, с другой — конечно, инфляция рано или поздно их поднимет (вопрос: как высоко?). Недвижимость — это такой рынок, на котором годами может длиться стагнация. Риелторы уйдут с рынка, потому что им нечего будет кушать, а пустые офисы останутся. Причем офисные центры еще полбеды — посмотрите на подмосковную недвижимость.
— Что с ней?
— Под Москвой нет ни одного поселка, который бы удовлетворял нормальному уровню жизни и имел соответствующую цену. Даже упав в два раза, сегодня стоимость дома в стиле, как выразился один знакомый, позднего неолита, на 15 сотках тощей глины, за трехметровым забором из плохого кирпича, с разбитой дорогой и двухчасовой пробкой в 30 км от Москвы все еще в полтора раза выше, чем стоимость виллы высокого уровня на побережье Адриатического моря. А все потому, что других домов просто нет. Подмосковье лишено инфраструктуры, свалки, деревни, поля и «элитные поселки» перемешаны, экологические условия сложные, стандарты застройки — от странных до чудовищных.
— Да, но у этой недвижимости все-таки есть одно преимущество перед виллой на море — до работы добираться ближе.
— Сегодня покупателей по этим ценам все равно нет. А продавцы не меняют цены. Мне кажется, девелоперу сейчас легче обанкротиться и отдать эти поселки банкам как есть. А самому под новым названием начать строить что-то заново, например, в Черногории.
— А банк будет продавать поселки по бросовым ценам?
— Не факт. Банки очень инертны. Представьте, что вы начальник департамента кредитования недвижимости. Если вы отобрали поселок и теперь продадите его по низкой цене, то зафиксируете убыток и бонуса вам точно не видать. Уж лучше делать вид, что поселок стоит столько же, сколько он стоил, и отражать эту стоимость в балансе — авось до нового начальника доживет. Ровно поэтому никаких демпинговых продаж не будет — будут держать на балансе, упаковывать в фонды, выводить на «дочек» под долгосрочные кредиты, а рано или поздно эти поселки, скорее всего, спишут как груду железобетона. Потому что, во-первых, некому будет инвестировать в доведение их до ума и поддерживать коммуникации, а во-вторых, через 10 лет нынешние постройки подойдут для проживания разве что бомжей — стандарты изменятся.
— Хорошо, но вы не ответили на вопрос, за счет чего будут поддерживать существование владельцы этих поселков, инвестиционных квартир, офисов?
— Российская элита, которая, в том числе, торгует недвижимостью, — это некоторое сообщество примерно из 200 000 человек, получающих доходы от добычи полезных ископаемых. «Нефтяники» (отнесем к этой категории и металлургов, угольщиков, алмазодобытчиков) получают их «из земли» напрямую. Ювелиры, галерейщики, поп-звезды — от «нефтяников». Я их получаю оттуда, потому что консультирую нефтяников и продаю акции нефтяников. Чиновники — из бюджета, сформированного «нефтяниками», а иногда — из взяток, данных «нефтяниками». Строители в конечном счете тоже получают доходы от нефти, продавая «нефтяникам» дома. Элита сегодня не потеряла доходов: источник продолжает бить, нефть стоит столько же, сколько в 2006 году. Их дома куплены не на последние деньги, так что и продавать их по низким ценам они не будут.
— Вы считаете, что рынок недвижимости может заморозиться в нынешнем состоянии, будут проходить единичные сделки с участием тех, кому срочно нужны деньги?
— Да. На падении рынка недвижимость фрагментируется: основная масса замирает, часть вымирает. Поскольку сделок почти нет, то рыночная цена исчезает. Конечно, в теории может быть и другой сценарий: катарсис, очищение, при котором происходит прорыв, устанавливаются новые цены, новые стандарты качества. Проходят банкротства. Но это в эффективной экономике, и то не во всякой.
— Англия, где в 1980-е недвижимость замерла, была неэффективной?
— Эффективной настолько, что для прохождения катарсиса понадобилось семь лет. А в России катарсис может никогда не наступить, может просто надуться очередной пузырь через несколько лет. Цены вернутся на прежний уровень, девелоперы скажут: ага, мы ведь говорили, что недвижимость должна стоить дорого! И я скорее ожидаю такого сценария, чем сценария с появлением адекватных цен.