В Гражданском кодексе есть статья «Бремя содержания имущества». Но в нашей стране имущественные налоги бременем назвать сложно: на днях, например, я получила очередное извещение об уплате ежегодного налога на свою московскую квартиру в размере 248 рублей. Однако через пару лет суммы в извещениях могут вырасти. На прошлой неделе Минфин заявил, что к 2013 году вместо понятия «налог на имущество» появится понятие «налог на недвижимость». Причем рассчитываться он будет исходя из рыночной стоимости объекта. Что это может означать на практике?
Сейчас налог на наши квартиры взимается с оценки Бюро технической инвентаризации (БТИ), которая к рынку имеет мало отношения. Она зависит не от местоположения и прочих существенных свойств квартиры, а главным образом от амортизации дома: чем он старше, тем квартира в нем считается дешевле. И получается, что владелец квартиры в «сталинке» на Кутузовском платит меньше, чем собственник новенькой квартиры той же площади где-нибудь в Бибирево.
Вообще цен на одну и ту же квартиру в нашей стране существует множество. Вот несколько из них: уже упомянутая оценка БТИ; оценка Минрегионразвития; цена выкупа социального жилья Москвой у застройщика; цена, по которой выдаются жилищные субсидии очередникам; цена, выведенная оценщиками банка при выдаче ипотечного кредита. И различаться они могут на порядок. Я писала об этом подробно в статье «Смешные цены».
Сейчас власти, судя по всему, признали, что оценка БТИ — анахронизм. Для определения настоящей, рыночной, стоимости жилья они намерены привлекать профессиональных оценщиков. «Скорее всего, это будет метод массовой оценки. Если взять Москву, то сначала здания можно разбить на группы по станциям метро, затем по годам постройки, по конструктивным элементам (панельные, кирпичные, с ж/б и деревянными перекрытиями). А дальше можно оценивать каждую квартиру с учетом этажа, площади, особенностей местоположения», — намечает план действий Александр Федоров, директор департамента жилой недвижимости консалтинговой группы «НЭО-Центр». Но вопрос, удастся ли воспользоваться такой рыночной оценкой на практике. Давайте посчитаем.
По данным портала Arn.ru, средняя цена метра в «сталинке» в пределах Садового кольца сейчас составляет $8426, а метр в панельном доме на юге столицы вдвое дешевле — $4369. Квартиры площадью, скажем, 80 кв. м будут стоить в этих районах, если округлить, $700 000 и $350 000 соответственно. Минфин обещает, что базовая ставка налога составит 0,1% от рыночной цены. Значит, владелец «сталинки» заплатит $700 в год, а житель южной окраины столицы — $350. Насколько это отличается от нынешних налогов? Возьмем пример. Мои знакомые платят сейчас за свою 80-метровую квартиру в сталинском доме в центре чуть больше 2000 рублей в год: «послереформенная» сумма $700, или 21 000 рублей, примерно в 10 раз выше.
Очень мало шансов, что налоги будут считать из «настоящей» рыночной цены. Причины очевидны. «Повышение налога на недвижимость в нынешних условиях — вещь социально опасная, говорит Диляра Ибрагимова, доцент кафедры экономической социологии ГУ ВШЭ. — У нас огромен разрыв между уровнем жизни населения и ценами на жилье. Кроме того, больше 60% населения России не удовлетворены своим жильем. Причем это не блажь. Мы недотягиваем до показателя «один человек — одна комната», не говоря уж о проблеме ветхого жилья, где главный вопрос состоит в том, чтобы обеспечить людям элементарный комфорт».
Участники рынка уверены, что существенного роста налога не произойдет. Директор компании «Усадьба» Наталья Ветлугина считает, что после задуманной оценки в налогообложении мало что изменится, а абсолютная сумма налога на взятую Forbes для примера 80-метровую квартиру вырастет раза в два, до 4000-4500 рублей, или $150, но уж никак не до $700. «Хотя в Америке налог был бы в районе $4500», — добавляет Ветлугина. «Оценщики всегда оценивают жилье ниже рынка», — рассуждает Ветлугина. Можно попытаться предсказать, каким методом они при этом воспользуются.
Оценка будет «условно рыночной», предполагает руководитель портала Arn.ru независимый аналитик Андрей Бекетов. Например, за основу вполне могут взять цену квадратного метра, которую каждый квартал выводит Минрегион. По состоянию на третий квартал 2010 года цену метра в Москве это ведомство определило в 73 800 рублей, в два раза ниже рынка. У чиновников цена основана на данных Росстата, они оперируют ею, когда выдают очередникам субсидии на покупку квартир, жилищные сертификаты военным или выкупают готовые квартиры у застройщиков. Налоги налогами, но занижение реальной цены — прекрасный способ бюджетной экономии.
Опасаясь недовольства налогоплательщиков, Минфин уже заявил, что не допустит, чтобы жители разных регионов платили за похожие квартиры разные налоги. Конкретный механизм, конечно, еще не определен. Юрист налоговой практики юридической компании Sameta Юлия Кузнецова предполагает, что единая цена для всей страны будет определяться исходя из типа дома. Иными словами, для метра во всех «хрущевках» страны будет введена одна цена, для «сталинок» — другая, для более новых типовых новостроек — третья, и т. д. «А регионы смогут вводить повышающий или понижающий коэффициент, отталкиваясь от этой цены», — добавляет юрист. Большинство участников рынка сходится в том, что в результате этих коэффициентов налог вырастет примерно вдвое против нынешнего, не больше. «Налоговое бремя» останется не слишком обременительным и не сможет косвенно способствовать решению жилищной проблемы за счет перераспределения жилья в зависимости от уровня доходов.