Когда человек выкладывает за квартиру несколько миллионов долларов, ему хочется верить, что все будет сделано по высшему разряду. Однако от некоторых рисков покупатель жилья по цене $20 000 за квадратный метр застрахован даже меньше, чем тот, кто покупает метры по $4000. Есть и некоторые специфические для этого сектора риски.
Изменение окружающей среды
Дорогие дома обычно строятся в очень хороших местах. Вид на Кремль, храм Христа Спасителя, реку или парк служит важным аргументом для обоснования высокой цены. Тем неприятнее может стать снижение привлекательности места. Владельцы квартир в комплексе «Золотые ключи» на юго-западе Москвы радовались окружающему зеленому ландшафту, пока не появилась информация, что поблизости пройдет Четвертое транспортное кольцо. «Жить на стройке! — возмущается одна из владелиц. — Если начнутся работы, точно переедем». «Высокая цена квартиры не может застраховать вас от того, что в вашем любимом скверике выстроят какую-нибудь башню», — предупреждает директор департамента элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Юргенева.
Каковы могут быть потери? Директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский приводит такой пример. Сейчас в Малом Козихинском переулке студия Никиты Михалкова «Тритэ» строит гостиницу. Котлован уходит вглубь на 10 метров, и местные жители опасаются, что пойдут трещины и провалы грунта, от которых пострадают их дома. Трещин пока нет — но одна только угроза их появления может обойтись владельцам недвижимости в 10% цены. Так, до начала строительства квартира в доме №12 по Малому Козихинскому была выставлена за $2,3 млн, и по объявлению были регулярные звонки. Сейчас она предлагается уже за $2,1 млн — а звонков почти нет.
Если вы покупаете квартиру в старом доме в центре, не исключено, что он может попасть под городскую программу реконструкции. В худшем случае это может грозить принудительным, по суду, выкупом недвижимости городом, и в этой борьбе человеку не всегда удается возместить понесенные затраты. Даже если выкупа или отселения не будет, простая замена стояков в подъезде в ходе капитального ремонта может фактически разрушить дорогой интерьер.
Занижение стоимости квартиры
Распространенный на рынке жилья экономкласса прием, когда в договоре указывают условную цифру — скажем, 1 млн рублей — популярен и среди продавцов и покупателей дорогой недвижимости. «Это в интересах обеих сторон, — рассуждает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин. — Покупатель не хочет раскрывать истинный размер своих доходов, позволяющих ему приобрести дорогую недвижимость, продавец экономит на налогах». Покупатель, конечно, получает от продавца расписку с указанием полной суммы, и если сделка доходит до завершения, то все в порядке. Однако «символическая» сумма в договоре делает покупателя уязвимым в случае, если продавец затягивает исполнение своих обязательств. По словам Дмитрия Халина, в судебных разбирательствах между застройщиком и покупателем на первичном рынке фактор заниженной стоимости объекта используется стороной продавца в качестве аргумента довольно часто, притом что разрыв с реальной стоимостью квартиры обычно довольно велик. Зачем это нужно застройщику? Риск, что он под этим предлогом вообще откажется от завершения сделки, заставляет покупателя быть гораздо снисходительнее к недоделкам, затягиванию сроков сдачи и прочим «мелким» грехам застройщика.
Покупка квартиры у юридического лица
Покупатели дорогих квартир на первичном рынке часто подписывают договоры купли-продажи не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть «дочка» застройщика, которой он передал квартиру, или подрядчик, с которым он рассчитался квадратными метрами. В этом случае юридическое лицо, ООО или АО, принимает недвижимость на баланс и, продавая квартиру конечному покупателю, фактически отчуждает свое имущество. «Как правило, сделки с квартирами, которые отчуждаются, являются крупными сделками, — рассказывает Дмитрий Халин из Intermark. — Они требуют утверждения собранием акционеров или учредителей. На практике это крайне редко делается. Часто эти решения подделываются, оформляются ненадлежащим образом». В результате есть риск, что кто-то из учредителей или акционеров может оспорить сделку в суде.
Высокие эксплуатационные издержки
Парадокс человеческой натуры, но для многих покупателей дорогих квартир и роскошных пентхаусов неприятным сюрпризом оказывается такая обыденность, как коммунальные расходы. Выкладывая несколько миллионов долларов за жилье площадью 300-400 кв. м, человек не задумывается о том, что его дорого содержать. «Если вы посмотрите списки должников в «элитных» ТСЖ, — рассказывает Елена Юргенева из Knight Frank, — возглавлять их будут как раз владельцы огромных квартир».
О каких суммах может идти речь? Содержание квартиры площадью 300 кв. м в самом дорогом доме мира, One Hyde Park в Лондоне, стоит $45 000 в год. В Москве цены ниже, потому что меньше набор предлагаемых услуг, но сумма $4-8 за метр в месяц вполне реальна. А это значит примерно $30 000 в год за трехсотметровую квартиру.
Перепланировки
При покупке дорогой квартиры обратите внимание, не была ли она переделана из другой квартиры большей площади. Иногда инвесторы, чтобы легче было продать большой объект, начинают делить его на части. Они строят дополнительные перегородки, дверные проемы, после регистрации перепланировок в БТИ, получают свидетельства о собственности на квартиры и выставляют их на продажу. «Зачастую, формально разграничив площадь квартир, собственник не производит разделения электросетей, энергоснабжения, — рассказывает Дмитрий Халин. — В итоге получается, что щиток установлен в одной квартире, а реально энергопотребление на этот щиток идет со всех объектов». При покупке стоит обращать особое внимание на то, как устроены коммуникации в квартире.