Один из самых устойчивых популярных инвестиционных мифов — незыблемость цен на недвижимость премиум-класса. Множество людей искренне убеждено, что ценообразование дорогих объектов подчиняется своим особым законам и мало зависит от экономической реальности.
История полна примеров, свидетельствующих об обратном. Первый американский курорт Ньюпорт в конце XIX века был самым желанным «дачным» местом для всех состоятельных американцев. Цены на особняки в Ньюпорте достигали миллионов долларов — астрономических цифр по тем временам. Лучшие особняки были оборудованы всеми современными удобствами, включая телефоны, канализацию и электрическое освещение.
C наступлением Великой депрессии Ньюпорт стал приходить в упадок. После Второй мировой войны высокие налоги на недвижимость и непомерная стоимость содержания вынудили наследников выставить особняки на продажу, однако единственными покупателями были девелоперы, которых интересовали только земельные участки.
Впрочем, необязательно погружаться так глубоко в историю. Еще четыре года назад Ирландия демонстрировала один из самых высоких темпов роста в Евросоюзе и по аналогии с Азией получила прозвище «Кельтский тигр». Цены на недвижимость на «золотой миле» Дублина после 12 лет практически непрекращающегося роста были одними из самых высоких в Европе. Стоимость дома площадью около 400 кв. м достигала €13 млн. Сегодня за них просят €4–5 млн, однако за последние два года не было зарегистрировано ни одной сделки. С учетом того, что, по последним данным, спасение ирландских банков обойдется правительству страны в €50 млрд, можно с уверенностью предсказать, что цены на ирландскую недвижимость еще не достигли дна.
Политика урезания бюджетных расходов, увеличения налогов и ужесточения банковского регулирования, которую вынуждена будет проводить Ирландия для борьбы с колоссальным бюджетным дефицитом в 32% от ВВП, делает перспективы роста цен настолько отдаленными, что, вероятно, те, кто купил престижные дома в 2005–2006 годах, не смогут вернуть свои реальные инвестиции никогда.
Даже желанный Монте-Карло не избежал последствий кризиса. В недавнем интервью Financial Times министр финансов Монако жаловалась на возросший дефицит бюджета, одним из основных источников доходов которого является пошлина, взимаемая при продаже недвижимости. В 2009 году количество сделок сократилось на 50% — с 417 до 231. Княжество все еще не опубликовало статистику по ВВП за прошлый год, но притом что экономики соседних Франции и Италии сократились на 2,5% и 5% соответственно, дела там обстоят явно не блестяще.
Цены на недвижимость премиум-класса снижались и в других популярных у состоятельных людей местах. Из отчета The Wealth Report 2010 агентства Knight Frank следует, что в 2009 году цены на Лазурном берегу Франции упали от 7,5% (Кап-Ферра, Сен-Тропе) до 10% (Канны), в Париже — на 12%, в Нью-Йорке (Манхэттен) — на 12,5%. Исключение, пожалуй, составляет Лондон, где в 2009 году цены в премиум-сегменте выросли на 6%.
Рынок недвижимости, безусловно, более инертен, чем рынок ценных бумаг, однако он живет по тем же экономическим законам. На него так же влияют объем денежной массы в обращении, инфляционные ожидания, экономический рост и налоговый режим. Если экономика стагнирует, а налоги растут, цены на недвижимость, в том числе и дорогую, падают. Уникальный вид из окна не является гарантией защиты от рыночных потрясений.
Довольно надежным индикатором цен на недвижимость является ставка аренды. Этот рынок значительно более прозрачен и быстрее откликается на изменения рыночной конъюнктуры. Чтобы оценить, например, насколько цена эксклюзивного особняка соотносится с реальностью, поделите годовую стоимость аренды (за вычетом налогов, страховки и расходов на содержание) на его стоимость и умножьте на сто процентов. Полученную ставку сравните с доходностью облигаций. Если результат значительно ниже доходности соответствующих альтернативных инструментов, это говорит о завышенной стоимости объекта. Впрочем, покупатели замков обычно об этом не задумываются.
Автор — управляющий партнер UFG Wealth Management