Больше сотни лет апологеты инвестиций в недвижимость называют ее «облигацией с индексацией и без дефолтов», имея в виду стабильность арендного дохода, рост стоимости и факт физического существования объекта — в любом случае он «на руках», не то что долговое обязательство.
Как и в любом классе активов, в недвижимости всегда есть не только «дохлые собаки», но и «восходящие звезды» и «дойные коровы». Проблема в том, что их не так просто распознать, к тому же «корова» может превратиться в «собаку». Еще недавно лучшей краткосрочной инвестицией были апартаменты в Майами и земля в Подмосковье, а сегодня те, кто не успел их продать, не могут сбыть их и за полцены. Недаром даже великие инвесторы в недвижимость, такие как Керкорян и Трамп, несколько раз в жизни разорялись.
Среди поклонников долгосрочных инвестиций типа «инфляция плюс», формирующихся в основном из стареющего первого поколения российских частных бизнесменов, популярна идея, что в сфере недвижимости всегда существуют ниши, в которых спрос будет расти или сохраняться настолько долго, что «на их век хватит». Называют центры перспективных городов — Остоженку и Болотный остров в Москве, Мэйфер и Челси в Лондоне, Верхний Манхэттен в Нью-Йорке; зоны комфортного проживания при мегаполисах (Рублевское шоссе или Ньютон под Бостоном); перспективные территории (Сочи или Путянь в Китае); наконец — рекреационные зоны на морском побережье с теплым климатом и в предгорьях с чистым воздухом.
Последняя идея выглядит наиболее реалистично, особенно на фоне резкого падения качества жизни в мегаполисах и «комфортных зонах» при них, последовательных провалов «перспективных территорий» и развития коммуникационных технологий.
Все больше состоятельных пенсионеров стремятся переехать к Средиземному морю. Вкупе с развитием туризма эта тенденция привела к массированной застройке испанского, португальского, позднее — греческого, итальянского и, наконец, хорватского побережий. Цены с 1990 года выросли в десятки раз. Учитывая сокращение свободной береговой линии (помимо городов строятся еще и порты), инвестиции в дома для престарелых, отели, просто коттеджные поселки выглядят весьма дальновидными. Однако не все так просто.
Развитие экономики плохо влияет на экологию Средиземного моря: сегодня в нем находят в среднем 1900 инородных предметов на 1 кв. км, в воде растворены 33 типа загрязняющих веществ. Резкое ухудшение условий вдоль большой части побережья в течение 5–7 лет может привести к снижению оценки качества многих регионов. К тому же страны Южной Европы оказались в экономическом тупике, что, конечно, скажется на инфраструктуре, а в долгосрочной перспективе и на уровне сервиса. Видимо, это поняли и покупатели: в Испании продажи недвижимости упали за два года на 46%! Вторичный рынок на европейском побережье фактически распался, а текущие ставки аренды не приносят владельцам и 2% годовых — и это на фоне неизбежного роста инфляции! Естественно предположить, что стагнация рынка продлится десятилетия, а цены еще долго будут искать дно.
Но пенсионерам все равно надо где-то жить! И на первый план выходят районы, где сегодня рынка нет, инфраструктура отстает, но экология на порядок лучше и перспективы высоки. Это острова, на которых нет промышленности, и побережья, принадлежащие неевропейским странам. Речь прежде всего о побережьях Турции и Египта.
Турция существенно упростила процесс покупки недвижимости иностранцами, к ней проявляют большой интерес немцы, граждане других стран Европы. Строят в Турции качественно, при этом цены на недвижимость пока невысоки.
В Египте иностранные девелоперы застраивают две зоны неподалеку от Каира — Марасси и Алмаза-Бей. Цены на недвижимость в «египетской Анталье» на порядок ниже, чем в Европе.
Вполне возможно, что мы являемся свидетелями начала «встречной колонизации» — молодые африканцы заменяют стареющих европейцев в тяжелом климате Европы, а европейцы проводят остаток дней в заповедных зонах Африки.
В общем, если недвижимость ведет себя «как облигация», то это обычно плохая облигация. Инвесторам надо учитывать, что недвижимость, стоящая инвестиций, это в инвестиционном смысле «акция» и покупать стоит только «истории роста» и ни в коем случае — «истории текущей ценности». Самый лучший вариант — «привилегированная акция»: недвижимость с высоким потенциалом и постоянным доходом. И долгосрочные инвестиции надо делать на новых, развивающихся рынках. На старых потенциала не осталось.
Автор — управляющий партнер УК «Третий Рим»