Плохо сели: как «Роснефть» ищет новый офис

В начале XX века в доме 26/1 на Софийской набережной в Москве,  построенном на средства братьев Бахрушиных, бесплатно селили вдов с детьми. Сегодня его обитатели не нуждаются в благотворителях: с 1995 года здесь обосновалась штаб-квартира «Роснефти», крупнейшей нефтяной компании страны, которую возглавляет Игорь Сечин, один из самых влиятельных людей России. Стоит здание ровно напротив Кремля.

Поначалу «Роснефть» арендовала здесь помещение, а в 2006 году получила его в собственность. Сейчас это офисный комплекс из нескольких зданий, объединенных небольшим внутренним двором. В офисах нет привычных для крупных компаний опенспейсов. Интерьер напоминает классическое министерство, внутреннее пространство состоит из длинных «чиновных» коридоров и кабинетов. Чтобы попасть к нужному человеку, можно долго блуждать по этажам. Собственно, до передачи здания «Роснефти» здесь и сидело министерство нефтяной промышленности.

С начала нулевых «Роснефть» чудесным образом превратилась из седьмой по объемам добычи нефтяной компании в крупнейшего производителя нефти в стране. Численность сотрудников центрального офиса увеличилась с 800 почти до 5000 человек, на Софийской набережной они не помещались. И «Роснефть» начала экспансию на московском рынке недвижимости.  Офисы госкомпании разбросаны по городу. Часть сотрудников работает на Малой Калужской улице, на территории бывшего станкостроительного завода «Красный пролетарий», который «Роснефть» выкупила у А1, инвестиционного подразделения «Альфа-групп». Другие сидят недалеко от Павелецкого вокзала в бывшем офисе ЮКОСа на Дубининской улице. Часть команды расположилась в «Нордстар тауэр» на Беговой — в здании, доставшемся «Роснефти» вместе с ТНК-BP. Также компания арендует офисы на Якиманской набережной, на Шаболовке.

«Такой разброс совсем не соответствует ни амбициям Игоря Сечина, ни значению «Роснефти» в стране. И в компании давно поняли, что ситуацию надо менять», — говорит источник, близкий к руководству «Роснефти».

«Консолидация офисов — естественная цель для любой крупной компании с точки зрения оптимизации затрат», — подтверждает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.

Как Игорь Сечин искал достойное его компании пристанище в Москве и где окажутся его сотрудники в ближайшие годы?

Сделка тяжеловесов

«Сладенькая была площадка, да, — говорит участник списка Forbes, глядя на пустующую территорию между набережной Тараса Шевченко и Кутузовским проспектом. — Рядом Белый дом, правительственная трасса — я понимал, что рано или поздно тут «сядет» государство». Государство в данном случае — это и есть «Роснефть».

Весной 2014 года власти передали нефтяной компании земельный участок по адресу Кутузовский проспект, владения 12 и 14а для строительства офиса площадью 200 000 кв. м. Для сравнения: общая площадь расположенного неподалеку «Европейского», одного из крупнейших торговых центров города, составляет 180 000 кв. м. А всего в 2014 году, по оценке аналитиков Knight Frank, в Москве введено в эксплуатацию порядка 1,4 млн кв. м офисов классов А и В. Как компания Игоря Сечина получила землю? «Участок предоставляется в соответствии с запросом компании на основании решения ГЗК [градостроительно-земельной комиссии] Москвы», — чеканит официальный представитель «Роснефти»».

Этот участок напротив Белого дома по цене и количеству связанных с ним чиновников и резидентов списка Forbes точно входит в число самых примечательных.

В советские времена здесь были карандашная фабрика «Сакко и Ванцетти» и Бадаевский пивоваренный завод. После приватизации контроль над пивзаводом получил владелец Внеш-агробанка и акционер «Зерновой компании ОГО» Илья Хайкин. «Сакко и Ванцетти» оказалась у владельца группы «Абсолют» Александра Светакова и группы ПИК Кирилла Писарева и Юрия Жукова. Позже Хайкин продал им акции Бадаевского.

Новые инвесторы еще в 2005 году подготовили проект застройки этих 15 га жильем и офисами, заключили инвестконтракт с правительством Москвы, вспоминает Андрей Косолапов, миноритарий «Абсолюта». Заказчиком выступала компания «ПИК-Инвест», город заключил с ней договор аренды земли до конца 2010 года. Елена Батурина, крупнейший девелопер той поры, получила 25%-процентную долю в проекте.

Жена мэра Юрия Лужкова сделала предложение, «от которого мы не смогли отказаться», иронично комментировал сделку Светаков.

Стройка вот-вот должна была начаться. Инвесторы даже успели снести строения на территории «Сакко и Ванцетти», подготовив площадку на 5 га. Как оказалось, рано. Получить разрешение на строительство так и не удалось.

После отставки Лужкова в 2010 году новый мэр Сергей Собянин начал ревизию девелоперских контрактов предыдущей команды. Тем временем истек срок инвестконтракта. «Автоматически прекратилась аренда земли, и, так как территория «Сакко и Ванцетти» оказалась абсолютно свободной (строения-то мы снесли), город распорядился этим участком по своему усмотрению, предоставив его компании «Роснефть», — объясняет Светаков в интервью Forbes. «Нам ГЗК разрешила построить на оставшихся 10 га 150 000 кв. м, что не 480 000 кв. м, конечно, как было в инвестконтракте, но мы все равно признательны, — добавляет Косолапов. — При изменившейся градостроительной политике города это адекватные цифры».

Были ли другие претенденты на «сладкий» участок? «Игорь Сечин договорился напрямую с Сергеем Собяниным, — рассказывает бывший чиновник московского правительства. — Это была сделка политических тяжеловесов. Какие там конкуренты?» Похоже, идея сделки возникла задолго до ее публичного анонса. Светаков, который встречался с Сечиным и обсуждал условия соседства, вспоминает, что тот был «глубоко погружен в детали девелоперского проекта, хорошо владел темой».

Сечин неоднократно сам приезжал «на местность» с инспекцией, рассказывает бизнесмен, знакомый с ходом сделки.

Вскоре «Роснефть» объявила конкурс на проектирование будущего офиса. На форуме архитекторов можно найти эскизы ТПО «Резерв» Владимира Плоткина. По данным РБК Daily, приглашены были и другие ведущие бюро, в том числе ABD Architects Бориса Левянта, Speech Сергея Чобана, мастерская «Евгений Герасимов и партнеры». Конкурс закрытый, в «Роснефти» его сроки и условия не комментируют, как и любые другие детали, связанные с будущим офисом.

«В настоящее время «Роснефть» ведет переговоры относительно условий договора по аренде земельного участка, определяются параметры его предоставления. Стоимость проекта будет определена после утверждения концепции и выполнения работ по проектированию», — заявил представитель «Роснефти». По оценке управляющего партнера Colliers International Николая Казанского, строительство офиса такой площади может стоить около $500 млн. По вместимости новый офис будет сопоставим с тем, что был в свое время у ТНК-BP, утверждает источник Forbes, близкий компании. «До этого, правда, еще далеко», — уточняет он.

По расчетам экспертов Knight Frank, строительство комплекса может занять от 4 до 6 лет. Инвестиции в проект могут составить до $1 млрд, писали «Ведомости».

После того как у «Роснефти» появится большой офис, компания сможет отказаться от аренды некоторых площадей. К примеру, от офиса на Беговой улице — это около 80 000 кв. м, из которых 38 000 кв. м достались в наследство от ТНК-BP. Пока же сотрудники компании ждут не столько новых офисов, сколько обустройства существующих. «На Дубининской должны были построить парковку на несколько этажей. На прежней уже не помещались. А вокруг сейчас парковка платная», — сокрушается один из них.

К станку

Что будет с другими офисами? Общая площадь недвижимости на территории завода «Красный пролетарий» — около 100 000 кв. м, это офисы класса B. В 2011 году, когда сотрудники российско-британской частной компании ТНК-ВР приезжали сюда на переговоры с «Роснефтью», здешние заводские офисы произвели на них тяжелое впечатление — они пересылали друг другу фотографии покосившихся бетонных заборов с колючей проволокой, писали «Ведомости». Имущественный комплекс завода эксперты оценивали тогда в $100–300 млн.

Новый офис «Роснефти» поначалу хотели строить на площадке «Красного пролетария». После получения участка на Кутузовском проспекте значение земли на Калужской улице снизилось. Ясности с тем, что здесь будет, пока нет. Маловероятно, что территории сдадут в субаренду, уверяет источник, близкий к компании.

Зато в «Роснефти» хорошо знают судьбу офиса на Софийской набережной — он будет выполнять представительскую функцию.

Власти города разрешили «Роснефти» перестроить комплекс с условием, что она перечислит в бюджет Москвы 50% его рыночной стоимости. После реконструкции площадь здания составит около 23 450 кв. м. Часть подземной территории (на нее приходится 14 750 кв. м) может занять парковка.

Кабинет Сечина, говорят в компании, скорее всего, останется в офисе на Софийской набережной. Близость к Кремлю важнее, чем близость к Дому правительства.