Дорогая моя столица: рынок офисной недвижимости в Москве готовится к восстановлению

Несмотря на то что инвесторы давно воспринимают Париж и Лондон как преимущественную локацию для инвестиций, в 2017 году многое может измениться. Лондон ощущает (и продолжит ощущать) на себе последствия Brexit, в Париже ожидаются национальные выборы. На фоне ослабления Европы и также после начавшейся стабилизации рынка и оптимистичных прогнозов об осторожном росте ставок в среднесрочной перспективе в Москве российская столица может восстановить свои позиции.

По результатам 2016 года Москва оказалась на третьем месте в Европе по уровню арендных ставок на премиальные офисы в Центральном деловом районе (преимущественно центр Москвы, за исключением Москва-Сити, который мы считаем отдельным субрынком) с показателем $580 за квадратный метр (за год). На первом же месте по этому показателю традиционно находится Лондон (район Вест-Энд — $1150, Сити — $864), на втором — Париж ($630). До 2014 года Москва в течение десяти лет упорно боролась за первое место в этом рейтинге. Однако после осложнения макроэкономической ситуации и последовавшей девальвации национальной валюты, которая, в свою очередь, привела к снижению как стоимости активов, так и коммерческих условий, стала опускаться в рейтинге. По сравнению с 2012 годом стоимость аренды столичных премиальных офисов снизилась почти на 40% в долларах, тогда как в других столицах колебания ставок были незначительными.

Лондон и Париж – крупнейшие финансовые центры Европы, которые характеризуются сформированным офисным рынком, качественными ликвидными объектами, привлекательными для инвестиций, а главное – стабильными финансовыми условиями. Для транснациональных компаний Лондон является точкой входа в регион EMEA (Европа, Ближний Восток и Африка), где компании продолжают свое развитие. Несмотря на то что в Лондоне в IV квартале 2016 года спрос на офисы немного сократился, что привело к незначительному снижению арендных ставок и росту свободных площадей, здесь нет такого понятия, как «системная вакансия», которая характерна для Москвы и Парижа и подразумевает помещения, которые в силу совокупности различных факторов (неудачная локация, техническое несовершенство объекта, некачественные планировки и другое) остаются пустыми на протяжении долгого времени. В Москве, которая по сравнению с Лондоном и Парижем по сути не является финансовым и экономическим хабом, тем не менее сосредоточена основная деловая активность страны. Потому офисный рынок пользуется спросом среди российских и международных компаний, которые готовы платить за качественные офисы.

Согласно исследованию Colliers «City of Influence», Лондон и Париж являются ведущими экономическими центрами Европы как в силу размеров рынка, так и в силу ряда факторов, позитивно влияющих на ведение и развитие бизнеса. Лондон остается более привлекательным городом по сравнению с Парижем в силу более гибкого и выгодного законодательства для ведения бизнеса. Этот фактор в определенной степени ограничивает способность Парижа стать основным финансовым центром Европы, коль скоро банковский сектор, размещающий сейчас свои штаб-квартиры в Лондоне, примет решение переместить рабочие места в другую локацию. При этом Париж остается ведущим рынком с точки зрения качества доступной рабочей силы, а также наличия и коммерческой доступности офисов.

В настоящий момент Лондон испытывает на себе последствия Brexit. Например, несколько крупных компаний уже заявили о планах вывести рабочие места из Лондона, сроки заключения новых сделок стали затягиваться, что не может не сказаться на рынке офисов. Уже в течение 2016 года в Лондоне было зафиксировано сокращение арендных ставок и объемов поглощения, тогда как доля свободных площадей увеличилась. Несмотря на рост вакантности, объем свободных офисов продолжает оставаться незначительным: 3,8% в Сити и 4,1% в Вест-Энде при совокупном объеме предложения порядка 17,5 млн кв. м. В Париже в 2016 году преобладали положительные тенденции: вакансия снизилась, ставки и объем поглощения увеличился. При этом во французской столице наибольшая активность арендаторов наблюдалась именно в центральных районах, тогда как на периферии спрос был недостаточным. В Париже вакансия составляет 6,7%, объем предложения — 36,5 млн кв. м. В Москве за десять лет совокупный объем офисного рынка увеличился в 2,5 раза и на сегодняшний день насчитывает более 17 млн кв. м качественных офисных площадей. Несмотря на стабилизацию ставок аренды и уменьшение уровня вакантных площадей о начале оживления рынка предложения говорить рано. В 2017 году будет постепенно преодолеваться нижняя точка активности, а более заметное наращивание темпов строительства начнется в 2018-2019 годах.

Что касается строительства новых объектов, то надо отметить, что в последнее время во всех городах из топ-3 было зафиксировано замедление темпов ввода новой офисной недвижимости. В Москве в 2016 году было введено 312 600 кв. м, что более чем в два раза меньше, чем в 2015 году, а также является минимальным значением за последние 15 лет. В Лондоне за два года темпы строительства сократились более существенно – в два раза в Вест-Энде и почти в четыре – в Сити, а в Париже снижение за последние два года составило около 20%.