Безофисное пространство: заполняемость хороших объектов вышла на докризисный уровень
Больших офисов почти не осталось
Анализируя сегмент офисной недвижимости, можно констатировать факт, что пациент не только жив, но и весьма активен. Процесс корректировки ставок аренды в бизнес-центрах, начавшийся еще год назад, сделал сегмент достаточно привлекательным для многих компаний, которые рассмотрели это время как подходящее для улучшения своих офисных условий. В прошлом году мы наблюдали ряд сделок, когда компании переезжали из бизнес-центров класса В и ниже в бизнес-центры класса А. Например, среди таких сделок можно отметить переезд офиса компании Adidas в БЦ «Крылатские холмы», PNK Group в «Башню Империя».
Следует заметить, что обновленная классификация офисных зданий была утверждена только в 2013 г., и исторически деловые центры класса А концентрировались преимущественно в пределах центральной части города. Однако со временем новое предложение стало распределяться по всем направлениям и на любой удаленности от центральных районов. Так, например, активное освоение территории ММДЦ «Москва-Сити» привело к тому, что сейчас здесь сосредоточено более 20% от существующих офисных площадей Москвы. Для сравнения – свыше 43% качественных офисов сконцентрированы в центральных районах города. Около 10% от общего объема московских офисов класса А сосредоточено в районе Ленинградского проспекта и шоссе. Наибольшая концентрация бизнес-центров класса А наблюдается также на юго-западе Москвы. Здесь же и основной объем доступного для аренды предложения.
Если в течение 2015 г. компании занимали выжидательную позицию и объем пустующих помещений составлял существенную долю, то одним из наиболее ярких трендов 2016 г. стало существенное снижение уровня вакантности на рынке офисной недвижимости в Москве. Заметнее всего она снизилась в сегменте класса А – почти на 7%, что соответствует 716 000 кв. м. В настоящий момент данный показатель уже приближается к уровню 2010 г., когда в сегменте класса А пустовало порядка 17% офисов.
Если посмотреть на объем пустующих помещений в таких бизнес-центрах, то на юго-западе доля вакантности составила 38%. Что касается ММДЦ «Москва Сити», который входил в тройку самых незаполненных субрынков последние несколько лет, то за год вакантность снизилась и по итогам 2016 г. объем свободных площадей не превысил 18% или 162 500 кв. м. Сокращению вакантности способствовал активный спрос со стороны российских компаний, которые стали более предметно рассматривать данный деловой район как локацию для размещения своего бизнеса. На деловой район ММДЦ «Москва-Сити» пришлось 8% сделок от совокупного объема за 2016 г.
Наибольший годовой рост вакантности был зафиксирован в периоды падения спроса на фоне кризисных явлений: в 2008-2009 гг. вакантность выросла с 10% до 21% и в 2013-2014 гг. с 15% до 26%, а последующее его снижение служило признаком оживления рынка. Однако текущая динамика показателя во многом связана с двумя аспектами: во-первых, в 2016 г. рынок столкнулся с наиболее низкими за последние 15 лет объемами ввода качественных офисов, во-вторых, с рынка были сняты два крупных объекта класса «А» («Президент Плаза» и «Башня Евразия»), на площадь которых уменьшилось существующее свободное предложение (на 210 000 кв. м). Несмотря на то что спрос оказался на 12% ниже прошлогоднего уровня и составил 850 000 кв. м, он все же превысил ожидавшийся в этом году объем. Сохранению нового спроса на прошлогоднем уровне способствовало существенное снижение арендных ставок за последние два года и гибкость проявляемая собственниками. Многие компании, арендовавшие офис класса B и имеющие стабильный развивающийся бизнес, смогли переехать в более качественные офисы класса А и В+ или увеличить занимаемые площади.
Вышеперечисленные факторы привели не только к общему снижению свободного предложения, но и сформировали дефицит готовых к въезду помещений площадью более 10 000 кв. м в качественных бизнес-центрах с хорошей локацией и свыше 5 000 кв. м в пределах центрального делового района.