В конце марта «Ведомости» написали о том, что финансовый институт развития в жилищной сфере «Дом.РФ», который, по последним данным, на 100% принадлежит государству, может провести IPO в 2025 году. О том, что вариант первичного размещения акций через допэмиссию реалистичен, заявил в интервью «Интерфаксу» 11 апреля министр финансов Антон Силуанов.
Источник в правительстве сообщил Forbes, что пока есть только консенсус, что IPO возможно. По его словам, основной вопрос, который сейчас обсуждается, — как сохранить статус «Дом.РФ» как института развития, который пользуется исключительной финансовой поддержкой государства (так называемый статус PSE, от Public Sector Entities), при выходе на публичный рынок акционерного капитала. Кроме «Дом.РФ» такой же статус у ВЭБ. Источник добавил, что есть несколько вариантов, как это сделать, но не стал вдаваться в подробности.
В пресс-службе самого «Дом.РФ» на запрос Forbes о планах провести IPO сообщили дословно следующее: «В настоящее время группа «Дом.РФ» рассматривает различные варианты привлечения финансирования для поддержания устойчивых темпов роста компании».
«Министр финансов России Антон Силуанов счел сценарий приватизации «Дом.РФ» через IPO реалистичным. Поэтому считаем, что с высокой вероятностью IPO состоится. Возможно, указанное IPO станет крупнейших размещением на российском рынке за последние несколько лет. Но основной контроль явно останется за государством», — говорит аналитик УК «Ингосстрах-Инвестиции» Артем Аутлев.
Чем занимается госкомпания и что стоит знать об этом инвестору?
Что такое «Дом.РФ»
Деятельность «Дом.РФ» находится «на пересечении бизнеса и уникальных функций института развития, направленных на рост экономики страны и улучшение качества жизни россиян», говорится в комментарии пресс-службы компании. Что именно под этим подразумевается? Если говорить проще, государственный холдинг, который занимается всем подряд в сфере жилья.
Например, «Дом.РФ» выступает оператором льготных ипотечных программ в России. Одноименный банк сам выдает ипотеку, а также кредиты застройщикам по проектному финансированию. Помимо этого, у банка есть и традиционная розничная линейка кредитов и вкладов.
Также в числе активов группы «Дом.РФ» — крупнейший в стране Щербинский лифтостроительный завод (ЩЛЗ), который раньше принадлежал группе «СУ-155», но в процессе ее санации перешел госкомпании. Помимо этого, в группу входит специализированный застройщик.
А еще «Дом.РФ» предоставляет секьюритизацию ипотечных кредитов, финансирует строительство инфраструктуры и арендного жилья, вовлекает в оборот неиспользуемые земли и объекты строительства, проводит аукционы по ним. Также «Дом.РФ» выступает оператором Единой информационной системы жилищного строительства, которая собирает данные о новостройках, застройщиках и проблемных объектах.
Группа регулярно выпускает облигации — корпоративные, ипотечные и инфраструктурные. А также проводит образовательные курсы и программы различной направленности и участвует в разработке мастер-планов развития городов и агломераций. Словом, деятельность группы весьма разнообразна, хотя и связана со сферой строительства. Хорошо ли это для инвестиционного кейса?
Единичный случай
На российском фондовом рынке прямых аналогов «Дом.РФ» нет, пишут в комментарии Forbes аналитики Go Invest. При этом правильнее всего было бы сравнивать его с публичными игроками финансового сектора — крупными банками. Это мнение разделяет аналитик УК «Альфа-Капитал» Юлия Мельникова. По ее словам, госкомпанию с традиционными банками роднит специализация на финансовых услугах в сфере жилищного кредитования.
Начальник аналитического отдела ИК «РИКОМ-ТРАСТ» Олег Абелев в свою очередь считает, что «Дом.РФ» можно в лучшем случае сравнивать с игроками долгового рынка «Роснано» и «ВЭБ», а на фондовом рынке аналогов компании нет.
Из иностранных примеров напрашивается аналогия с крупнейшими американскими ипотечными агентствами Fannie Mae и Freddie Mac, говорит бывший старший вице-президент банка «Открытие» Константин Церазов. Однако у «Дом.РФ» гораздо более обширная сфера деятельности, чем у американских аналогов, добавляет он.
Ключевые показатели
Группа «Дом.РФ» за 2023 год получила прибыль в размере 47 млрд рублей по сравнению с 30 млрд годом ранее. Объем активов также увеличился за год с 2,9 трлн до 4 трлн рублей. Объем собственных средств составил 328 млрд рублей, их рентабельность находится на уровне 17,3%.
«Учитывая рентабельность капитала на уровне 17,3% (ниже, чем у «Сбера» и ВТБ), можно предположить, что «Дом.РФ» могла бы быть оценена в 0,8–0,9 капитала, или около 262–295 млрд рублей», — пишут аналитики Go Invest в комментарии для Forbes.
«По размеру активов Дом.РФ сравним с банками «Открытие», «Тинькофф», «Росбанк», но специализируется на ипотеке и строительстве, и его сложно оценить, потому что может меняться качество портфеля его активов, а это сложно отследить по открытым данным», — отмечает в свою очередь президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов.
В комментарии к отчету за прошлый год гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко сказал, что компания сохранит фокус на обеспечении финансирования жилищного строительства, инфраструктурных проектов и проектов комплексного развития территорий. В то же время компания выплачивает дивиденды. За пять лет в виде таких выплат в бюджет было перечислено около 75 млрд рублей, пояснили в пресс-службе «Дом.РФ».
Что до этого частному инвестору
Госкомпании на фондовый рынок не выходили давно. При этом первичные размещения в последнее время активизировались, и в этом году, по оценке «Атона», может пройти до 20 IPO. Вероятность выхода акций «Дом.РФ» на биржу аналитики компании оценивают как высокую. Ведущую роль в прошедших в 2023 году размещениях играли частные инвесторы — их средняя доля в IPO составила 72%, говорится в обзоре «Атона». Будет ли кейс «Дом.РФ» интересен рознице?
Группу «Дом.РФ» можно считать монополистом в своей сфере, и в этом ее основной плюс, поскольку конкурентов у компании нет, а господдержка — есть, говорит эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Анна Кокорева. «Дом.РФ» генерирует прибыль, при этом хорошо справляется с долговой нагрузкой. Но прибыль в основном складывается из государственных субсидий и льгот, снижение поддержки со стороны государства окажет негативное влияние на отчетность», — считает она.
Высоким спросом у розничных инвесторов пользуются акции растущих технологических компаний либо стабильных компаний с высокой рентабельностью, говорит Артем Аутлев из «Ингосстрах-Инвестиций». «Рентабельность около 17% — показатель хороший, но не высокий. Есть вероятность, что больший интерес к возможному IPO будут проявлять квазигосударственные институциональные инвесторы», — полагает он.
Важное значение с точки зрения спроса со стороны частных инвесторов будет иметь объем акций, который попадет в свободное обращение, считает Олег Абелев из «Риком-Траст». «Если больше 20%, то IPO будет интересно частным инвесторам. Тем более что для них участие государства в капитале является гарантией, что инвестиционная привлекательность будет высокой. С другой стороны, наличие доли государства в капитале не всегда гарантирует 100% возврат средств», — говорит он.
Если перспективы присутствия «Дом.РФ» на рынке акций пока до конца не ясны, то на долговом рынке он давно известен инвесторам. У компании прошло 64 выпуска ипотечных облигаций почти на 1,5 трлн рублей, 26 выпусков корпоративных облигаций на 387 млрд рублей и семь выпусков инфраструктурных облигаций на 100 млн рублей. С таким послужным списком компания широко известна в кругу институциональных инвесторов. Однако ее кейс может быть интересен и рознице, говорит аналитик инвестиционного банка Aspring Capital Степан Горбунов.
«В отличие от размещающихся на IPO на данный момент технологических компаний, где инвесторы рассчитывают на быструю прибыль, «Дом.РФ» может стать более устойчивой инвестиционной историей, подходящей в том числе для долгосрочных и консервативных инвесторов», — говорит Горбунов.
Учитывая высокие процентные ставки в экономике, на рынке сейчас в основном востребованы быстрорастущие компании, говорит Константин Церазов. При этом, по его словам, «Дом.РФ» может стать новой «голубой фишкой», которых на российским рынке немного. Интерес также будет зависит от дивидендной политики группы. Рано или поздно ЦБ приступит к снижению ключевой ставки, и через какое-то время инвесторы опять будут активно интересоваться дивидендами. «Если при размещении «Дом.РФ» обрисует привлекательные дивидендные перспективы, то это, вероятно, повысит спрос на его бумаги», — говорит Церазов.
Директор департамента корпоративных финансов «Цифра брокер» Роман Соколов говорит, что интерес инвесторов может быть ниже обычного, потому что «Дом.РФ» — это не совсем рыночный игрок. Однако сейчас на рынке IPO бум, напоминает Соколов, поэтому многое будет зависеть и от состояния рынка в момент выхода на IPO.
А так как предполагаемый срок выхода «Дом.РФ» на IPO — 2025 год, интерес розничных инвесторов к первичным размещениям в принципе может и остыть, поскольку обычно он не сохраняется дольше двух лет, добавляет аналитик ФГ «Финам» Леонид Делицын.
Риски
Основной риск для возможных будущих инвесторов заключается в состоянии рынка жилья, говорит Анна Кокорева из «БКС». Например, негативными факторами могут выступить падение спроса на новостройки, проблемы конкретных девелоперов, сокращение льготных программ по ипотеке, неоднородность развития рынка жилья в разных российских регионах, считает она.
Политика ЦБ также имеет немаловажное значение, добавляет Артем Аутлев из «Ингосстрах-Инвестиций». «Основным риском деятельности корпорации может стать замедление рынка недвижимости в связи с ограничениями ЦБ РФ (на ипотечном рынке. — Forbes) и высокими процентными ставками», — резюмирует Аутлев.
При участии Яны Милюковой