С помощью NF Group в качестве интеллектуального партнера мы изучили столичный рынок офисов на продажу и выделили компании, для которых это стало системным бизнесом (в портфеле два и более проекта). Эти устойчивые профессиональные игроки в сегменте формируют большую часть актуального предложения в настоящее время.
Все чаще — до 60% сделок в 2023 году — площади в новых бизнес-центрах покупают как инвесторы, так и конечные пользователи. И поскольку большая часть продается еще на стадии стройки или проекта, для покупателей надежность девелопера крайне важна. Сегодня это рынок с большим кредитом доверия.
По оценке NF Group, 21 компания сегодня вывела на рынок 35 проектов (более 429 000 кв. м выставлены на продажу на начало декабря), где офисы можно купить блоками, этажами или здание целиком. Для десятка из них это не разовый проект. Это не так много. Для сравнения: девелоперов, реализующих офисы как в аренду, так и на продажу в разных классах по Москве не более 40, а компаний — застройщиков жилья в России учтено около 3000.
Профильный бизнес
В топ-5 этого ренкинга вошли Stone, MR Group, Pioneer, Forma (создана ГК ПИК в 2021 году для реализации жилых проектов в сегменте бизнес-класса) и УК «ФИН-партнер» с проектами в районе ЗИЛа. Первая тройка в представлениях не нуждается, и для них строительство новых бизнес-центров на продажу — это уже профильный бизнес. И хотя компании из ведущей пятерки успешно строят или строили как жилье, так и офисы, они нарастили значительные компетенции именно в коммерческой недвижимости.
Наиболее профессионально и системно на этом рынке работает Stone. На сегодняшний день эта компания — абсолютный лидер по объему проектного портфеля, географии и разнообразию предложения для покупателей (от небольших офисных блоков до этажей и зданий целиком), с едиными стандартами управления объектами. Хотя самый масштабный по площади проект, например, в настоящий момент возводит MR Group (его линейка предложения ограничивается преимущественно крупными блоками — от площади этажа). А самые значительные площади под инфраструктуру и благоустройство в проектах бизнес-парков и ТПУ отводит Pioneer.
Интересные во всех отношениях проекты есть у Coldy, компаний-новичков на этом поле — таких как Dominanta и Hutton, а также у тяжеловесов недвижимости, Capital Group и «Эталона». Но данные компании не вошли в ренкинг, поскольку традиционно концентрируются на жилой недвижимости, офисов в проектных портфелях у них меньше, чем у первой пятерки.
Драйверы рынка
Судя по всему, число офисных девелоперов и ассортимент объектов на продажу будет пополняться в ближайшие годы именно за счет «жилых» застройщиков, которые проектируют бизнес-центры, чтобы обеспечить новые рабочие места и тем самым получать льготы по плате за изменение вида разрешенного использования земельных участков. Выступая на форуме «Город. Человек. Будущее», организованном FCongress в ноябре 2023 года, директор по продаже и аренде офисной недвижимости MR Group Кермен Мастиев даже выражал опасения по поводу новых игроков в «офисной» зоне: они не всегда хорошо понимают специфику продукта. Неправильно выбранная локация может обернуться пустующими БЦ и снижением общерыночных показателей.
Но так или иначе, сравнительно недавний (можно сказать, постпандемийный) тренд на продажу, а не классическую сдачу в аренду устойчивый. По данным NF Group, в проекте сейчас более 1,5 млн кв. м. И спрос на такие офисы со стороны покупателей активен как минимум потому, что других способов инвестировать в стране сейчас не так много.
Ранее аренда офисных помещений от девелоперов считалась более гибким и менее рискованным вариантом для пользователей. Мария Зимина, партнер NF Group, объясняет рост интереса именно к покупке офисов в последние годы тем, что российский бизнес предпочитает иметь «полный контроль над своими активами». В условиях нестабильности рынка и рисков, связанных с хранением капитала в банках, владение офисной недвижимостью представляется более надежной защитной инвестицией.
Покупателей подстегивает и низкий уровень вакансии — в среднем по рынку около 8% (впрочем, от района к району он сильно различается), и моральное устаревание многих бизнес-центров.
Около 0,5 млн может быть продано по итогам 2023 года, тогда как, по данным консультантов рынка, в 2013–2022 годах в среднем покупали около 200 000 кв. м за год. Более 80% сделок проходят по договорам купли-продажи будущей недвижимости, но есть и продажи по ДДУ.
Более 18 млн кв. м офисов построено в Москве. 307 000 кв. м планируется ввести в 2023 году, из них 70% выставлены на продажу, 22% предлагаются в аренду, 8% реализуются в формате BTS.
То, что раньше считалось фактором, понижающим класс бизнес-центра — помещения в нем девелопер не сдает, а продает, — превратилось в мощный драйвер рынка в последние несколько лет. Консультанты по коммерческой недвижимости отмечают, что такие компании, как Stone, MR Group, постепенно приучают рынок к офисам на продажу. За единственным исключением большинство офисных проектов не только топ-5, но и топ-10 девелоперов относятся к классу А.
Новый офис
Главное отличие строящихся БЦ от существующих — это все более и более современные здания, оснащенные по последнему слову техники, изначально подготовленные к новым форматам работы и, значит, больше соответствующие ожиданиям компаний-арендаторов и их все более молодых сотрудников. В ренкинге учитывалось не только общее число квадратных метров в портфеле, но и потенциальное количество рабочих мест в строящихся бизнес-центрах — то, что они не будут пустовать, сомнений не вызывает, и это новые рабочие места, необходимые городу.
Инфраструктура и благоустройство занимают значительную долю в проектах компаний — лидеров сектора. Это не случайно: офисы превращаются в элемент HR-бренда компаний, а бизнес-центры становятся важной частью городской среды. Лидеры рынка не упускают это из виду.
Более того, «сегодня житель мегаполиса стремится стать более продуктивным, успешным и, соответственно, более счастливым. Современный сотрудник выбирает работодателя, предлагающего лучшие условия, способствующие ментальному и физическому благополучию», — рассказала о новых запросах сотрудников к офисам на форуме «Город. Человек. Будущее» Виктория Васильева, заместитель генерального директора Stone. Профессиональным офисным девелоперам сегодня и в будущем придется заботиться не только о квадратных метрах и шаге колонн в БЦ, но и о создании благоприятной среды для резидентов, которую обеспечивают сервисы внутри, инфраструктура и благоустройство разнообразных общественных пространств. Сегодня компании, заинтересованные в привлечении специалистов, уже готовы за это платить. Хороший знак для наиболее устойчивых и активных игроков офисного рынка и их покупателей.
Forma
Год основания: 2021
История: Девелоперская компания в составе группы ПИК. Специализируется на проектах премиум и бизнес-класса с авторской архитектурой.
Цифры: В настоящее время в портфеле компании пять жилых проектов в Москве (около 1,3 млн кв. м общей площади, в том числе 0,7 млн кв. м жилой). В целях диверсификации портфеля девелопер планирует построить в ближайшие несколько лет также около 150 000 кв. м офисной недвижимости.
MR Group
Год основания: 2003
История: Девелопер жилой и коммерческой недвижимости, входит в топ-7 крупнейших застройщиков России по версии аналитического агентства Infoline и НОЗА.
Цифры: Общий портфель включает 9,5 млн кв. м (52 объекта) в Москве, Московской области и Сочи. По итогам 2023 года на разных стадиях реализации находится 15 проектов жилой и коммерческой недвижимости на 1,681 млн кв. м.
Pioneer
Год основания: 2001
История: Компания специализируется на реализации градостроительных проектов комплексной жилой, многофункциональной и коммерческой застройки с последующим управлением и сервисным обслуживанием.
Цифры: В настоящее время ведет строительство более 736 000 кв. м коммерческой и жилой недвижимости разных классов в Москве. Девелоперский портфель включает 35 проектов в Москве и Санкт-Петербурге, как реализованных, так и возводимых. В проектировании находится 1,7 млн кв. м, в эксплуатацию с 2001 года введено 2,7 млн кв. м.
Stone
Год основания: 2006
История: Девелопер коммерческой и жилой недвижимости классов бизнес и премиум в Москве. До июля 2023 года называлась Stone Hedge. Сейчас бренд Stone объединяет два направления: STONE Office и STONE Dom. Входит в топ-3 офисных девелоперов России по версии аналитической группы «РБК. Исследования рынков».
Цифры: За 17 лет компания вывела на рынок 21 проект, в портфеле в настоящее время около 1,5 млн кв. м реализованных, строящихся и проектируемых объектов. Сегодня в реализации представлено 7 бизнес-центров класса А на разной стадии строительства.
УК «ФИН-Партнер»/«Автотех»
Год основания: 2013
История: УК «ФИН-Партнер» — собственник и девелопер проекта бизнес-центра «Парк легенд», управляет ЗПИФН «Парк Легенд». В числе основных направлений деятельности — управление активами, брокерское обслуживание, а также девелопмент. «Парк легенд» — часть масштабной реорганизации территории бывшего завода им. Лихачева и включает жилой квартал, спортивную зону, деловую зону с офисами и апартаментами.
Цифры: В активах УК «ФИН-Партнер» более 3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
Читайте также: