Серебряный дом: как девелоперы реагируют на демографические тренды
Вместе с январским номером Forbes вышло приложение Forbes Real Estate — о трендах, главных игроках и интересных кейсах на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Полную онлайн-версию приложения можно прочитать здесь.
Прирост населения старше 60 лет, по прогнозу ООН, составляет около 3,3% в год. Если тенденция сохранится (хотя не исключено, что нынешняя пандемия внесет коррективы), мировая численность населения категории 60+ достигнет 1,4 млрд человек. Россия в тренде. По данным Росстата, на 1 января 2021 года в стране насчитывалось 45,6 млн пенсионеров при общей численности населения 146,2 млн человек. Сегодня практически каждый четвертый житель мегаполиса —представитель «серебряного» поколения: например, в Москве из 12,7 млн официальных жителей — 3 млн людей, достигших пенсионного возраста.
Растущая аудитория
В последние несколько лет термин «серебряная экономика» прочно вошел в обиход. С каждым годом появляется все больше и больше сервисов и проектов, призванных облегчить жизнь пожилых и сделать ее более интересной и содержательной. Еще совсем недавно наше восхищение вызывала французская интернет-платформа, позволяющая пожилым людям, имеющим свободные комнаты в квартирах, сдавать их студентам, или американское мобильное приложение Join Papa, которое помогает найти собеседников среди молодой аудитории. Теперь иностранцы цокают языками, глядя на содержание проекта «Московское долголетие» и его подмосковного продолжения «Активное долголетие», на стартап «Кнопка жизни» — устройство с кнопкой экстренной помощи в «умных» часах с телефонной связью, геолокацией и другими полезными для пожилых людей функциями, на разработку «Кардиооблако» — карманный кардиокомплекс с мобильным приложением...
Но вот в глазах рынка недвижимости большинство пожилых людей — консерваторы. Если миллениалы и представители поколения Z могут переезжать часто и эмоционально спокойно, то старшее поколение более привязано к месту жительства. При этом иногда ареал обитания пенсионеров ограничен не только районом, но еще уже — своим домом. Насколько комфортно они будут ощущать себя в этом узком мире, зависит от застройщиков, которые возводят новые дома не только для сегодняшних, но и для завтрашних «серебряных».
Стоит ли ориентироваться на пенсионеров
В большинстве современных проектов доля покупателей предпенсионного и пенсионного возраста не превышает 20%, отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Дмитрий Пичугин, коммерческий директор девелоперской компании 3S Group, оценивает долю покупателей старше 60 лет в проектах компании в 3%. По подсчетам Павла Брызгалова, руководителя направления разработки продукта ГК «А101», у них на эту возрастную категорию приходится около 5%, в том числе и те, кому квартиру купили дети. В высокобюджетных проектах похожая ситуация: в комплексе «Достижение» доля покупателей 60+ составляет 6%, а в элитном проекте «Лаврушинский» — 8%, рассказывает Александр Лагутов, директор департамента разработки продукта компании Sminex.
Но дело не только в том, что доля возрастных покупателей очевидно невелика. Разрабатывая общую концепцию жилого комплекса и его инфраструктуру, застройщики, как правило, ориентируются на широкую целевую аудиторию. «Покупка квартиры — долгосрочная инвестиция, потребности и возможности людей меняются с течением жизни, и нам важно продумать возможные сценарии и учесть их на этапе проектирования. Поэтому мы руководствуемся принципами универсального дизайна городской среды, — поясняет Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК. — А каждое «специальное» проектное решение — это выделение одной группы пользователей на фоне остальных, и нам бы хотелось этого избежать». Впрочем, про инклюзию и адаптивность лидеры рынка все прекрасно понимают.
Конечно, есть базовые требования, которые игнорировать нельзя. В частности, с 1 января 2013 года действует актуализированная версия СНиПов, согласно которой все возводимые дома должны быть приспособлены для маломобильных групп населения, а среди людей пенсионного возраста таких немало. В соответствии с нормами вход в подъезд выполняется на одном уровне с землей, без высоких порогов, а дверной проем должен быть широким, чтобы в него прошла детская или инвалидная коляска.
За редким исключением «пенсионная» инфраструктура — это удобные места для прогулок, отдыха и спорта, социальные и медицинские объекты, в лучшем случае соседский клуб, пришедший на смену традиционным лавочкам для посиделок
Что же касается дополнительных удобств, тут каждый застройщик демонстрирует свой подход, хотя не предусмотренные правилами опции обычно появляются только в ЖК комфорт-класса и выше. Чаще всего речь идет о создании в лобби специальных пространств, где человеку в возрасте удобно будет передохнуть, о гостевых санузлах, за которые пожилые люди наверняка говорят отдельное спасибо, или о мойке для собачьих лап и прочих опциях, облегчающих жизнь всем, но пенсионерам особенно.
Дворовая жизнь
Как справедливо подчеркивает Алена Дерябина, генеральный директор компании «Донстрой-Инвест», «серебряное» поколение обычно остается дома, когда все остальные уходят из квартиры по делам, их мир часто ограничен собственным двором. Именно поэтому частью джентльменского девелоперского набора стало создание внутренних дворов без машин и их разделение на несколько функциональных зон. Двор может быть, как пол в квартире, «в одну отметку» — без порогов, делится опытом Петр Кирилловский. Это не только создает территорию безопасности и высокой мобильности для пожилых людей, но и дает возможность спроектировать интересное дворовое пространство.
Вадим Иванов, директор по продукту MR Group, подчеркивает, что очень важно устанавливать спортивные комплексы, которые рассчитаны на людей с любым уровнем подготовки и не станут травмоопасными для детей и пожилых людей. Даже если кто-то не разберется в технике безопасности, серьезного вреда он себе не причинит. Примеров уже достаточно, причем не только в Москве.
Так, в ЖК «Рихард» двор небольшой, а функций множество — и тихие «кабинеты», к которым ведут интуитивно понятные маршруты, и спортплощадки со специально подобранным оборудованием. Интересным выглядит и опыт проекта «Остров», где создан рекреационный маршрут, дополнительно адаптированный для пожилых людей. Маршрут связывает основные точки притяжения района, места для отдыха и тихие уголки, площадки для занятия спортом пожилых людей, входы в окружающие парки. Его отличительная черта — бесшовность: здесь не будет лестниц, ступеней и перепадов в уровне мощения. Кроме того, по пути запланированы пространства с местами для отдыха, навесами и скамейками.
Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент», приводит в пример проект «Европейский берег» в Тюмени со специальной инфраструктурой для старшего поколения. По словам эксперта, на набережной и в бульварной зоне здесь появится отдельный променад для людей пожилого возраста, а также garden room — общедоступная территория, где можно посидеть в тени деревьев или заняться вместе с соседями посадкой растений и цветов: для заинтересовавшихся даже будут проводить мастер-классы по садоводству.
А Игорь Соломатин, коммерческий директор компании «ПроГород» (группа ВЭБ.рФ), рассказывает о следующем уровне организации досуга людей «серебряного» возраста — соседских центрах. В частности, такой центр появится в ЖК «Микрогород «В лесу»: все желающие, включая представителей старшего поколения, смогут посещать занятия и выставки, лекции и мастер-классы по самым разным направлениям, завести новые знакомства, чаще общаться, словом, социализироваться в новом для себя обществе.
Пока отдельные помещения под внутридомовую инфраструктуру, в том числе предназначенную для проведения досуга пенсионеров, — редкая опция в жилых домах. Как объясняет Надежда Коркка, наличие таких помещений не всегда зависит от застройщика: площади могут быть проданы, сданы в аренду или переданы городу, а дальше все зависит от стратегии собственника или арендатора и, разумеется, от имеющихся ограничений. Зато на первых этажах часто располагаются различные социальные объекты: как подчеркивает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», это едва ли не главное условие для комфортного проживания людей, перешагнувших 60-летний рубеж.
Единственный барьер, который может остановить покупателей без специальных потребностей, — цена: «пенсионное» жилье стоит дороже обычного
Серебряная практика
За редким исключением «пенсионная» инфраструктура — это удобные места для прогулок, отдыха и не требующего особого напряжения спорта, социальные и медицинские объекты, в лучшем случае соседский клуб, пришедший на смену традиционным лавочкам для посиделок. А заграница нам тут не поможет — ее опыт немногим отличается от российского.
Да, иногда там можно встретить жилые комплексы с медицинской составляющей — кабинетами для скрининга и оздоровительных процедур, лечебными ваннами и так далее. Но какой-то специальной инфраструктуры под пожилых в жилых домах не делают — если, конечно, речь не идет о так называемых домах для престарелых, рассказывает Филипп Березин, главный редактор Prian.ru. В таких комплексах могут быть библиотеки, медицинские кабинеты, тренажерные залы и квартиры, оборудованные тревожными кнопками.
Впрочем, есть дома, которые вроде бы предназначены для пенсионеров, но в принципе там могут жить люди любого возраста. В качестве примера Филипп Березин приводит проект Pod Skalco в словенском городе Камник: его отличает безбарьерная среда и наличие огромного числа общественных зон (залов для занятий спортом, библиотек, помещений, где жильцы могут собраться вместе) — то есть здешняя инфраструктура подходит практически для всех возрастов. Единственный барьер, который может остановить покупателей без специальных потребностей, — цена: «пенсионное» жилье стоит дороже обычного, покупают его преимущественно все-таки для пожилых родственников или под сдачу в аренду.
У нас, кстати, тоже есть подвижки в этом направлении. В 2019 году Минстрой и Минтруд провели конкурс на лучшую концепцию «проекта зданий стационарных организаций социального обслуживания граждан старших возрастных групп». Подразумевалось, что после доработки и внесения некоторых изменений лучшие проекты станут типовыми и уйдут в региональный тираж. В требованиях фигурировало ограничение по высоте зданий (два-три этажа) и численности проживающих — не более 150 человек, а в конкурсных работах основной акцент был сделан на атмосфере домашнего уюта, разнообразном досуге и, конечно, медицинском обслуживании. Победителем стал проект МАРХИ и Лаборатории архитектурных решений для пожилых, а второе и третье места достались DK architects из Ярославля и московскому бюро «Сергей Киселев и партнеры». Увы, информацию о том, что проекты где-то реализованы, найти не удалось.
Сейчас в Москве много говорят о другом похожем проекте — Центре для пожилых людей в районе Ново-Переделкино на месте геронтологического центра. Комплекс общей площадью 20 700 кв. м также рассчитан на 150 мест, и кроме комфортных условий проживания, пациентам будут предоставляться различные услуги — от общего ухода и социального обслуживания до полноценной реабилитации.
Правда, как отмечает Марина Шалаева, региональный директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций компании Knight Frank, состоятельным клиентам в возрасте интересна недвижимость не только с медицинской или социальной составляющей. Некоторых, например, интересует гольф — отличное совмещение приятного отдыха с полезным занятием спортом на природе. Да и вообще, по наблюдениям Павла Брызгалова, в части инфраструктурного наполнения жилого комплекса требования старшей аудитории мало отличаются от тех, что выдвигают более молодые покупатели. Разница лишь в том, что физическая доступность различных объектов инфраструктуры ценится «серебряными» заметно выше.