Как сделать деньги на русской истории: усадьбы недорого, в рассрочку
Для России вторая половина XVIII – первая треть XIX века — период расцвета усадебной культуры. Наше дворянство имело возможность содержать усадебные угодья таких размеров, которые сейчас сможет себе позволить не каждый участник списка Forbes. Огромные имения, с усадьбами, наполненными произведениями искусства, удавалось содержать благодаря почти бесплатному крестьянскому труду. Отмена крепостного права в 1861 году подкосила помещичью Россию, и усадебная культура постепенно стала уходить в небытие. Появившийся новый класс предпринимателей, за редким исключением, предпочитал постройки не такого масштаба, а землей распоряжался прагматично – вспомним взгляд на «Вишневый сад» Лопахина.
Исследователь русских усадеб Николай Врангель, принимавший участие в профильных экспедициях, отмечал, что уже в 1902 году многие помещичьи дома, парки и усадебные постройки пребывали в запустении. Ситуацию усугубила революция 1905 года, а после октябрьского переворота 1917 года стало и вовсе не до сохранения усадебной культуры. Те здания, что уцелели во время грабежа и не были сожжены и разрушены до основания, новой советской властью были использованы под размещение домов культуры, школ, туберкулезных диспансеров, психиатрических лечебниц. Очень хорошо в интерьерах с изящными росписями и лепниной устраивались закрытые военные и научные институты.
Из нескольких тысяч настоящих «классических» усадеб в хорошей сохранности осталось не так много —Абрамцево, Остафьево, Ясная Поляна. Всем известные и страстно любимые туристами Кусково, Останкино и Архангельское – в принципе, тоже являющиеся загородными усадьбами, по своему статусу и масштабу ближе к полноценным дворцовым комплексам международного уровня.
На кону — 7000 построек
По словам основателя блога «Летопись русской усадьбы» и специалиста по усадебной недвижимости Вадима Разумова по территории России сейчас насчитывается более 7000 усадебных построек, которые при должной эксплуатации и возможностях инвестора смогу стать прибыльными и востребованными объектами.
Если потенциальный инвестор захочет вложить средства в русскую культуру и стать меценатом, то первое, что он должен сделать – определить, какой усадебный объект ему больше по душе. Можно вспомнить о своих предках, происходящих из какой-либо области России, а можно выбрать исключительно из соображений симпатии.
В Москве и Московской области существует программа льготной аренды архитектурного памятника — «Рубль за метр». На аукцион выставляют объекты, требующие реставрации. Победитель заключает договор аренды на 49 лет и в течение первых пяти лет приводит здание в порядок. Пока идут восстановительные работы, инвестор платит аренду по ставке, определенной в результате аукциона. Льготы – один рубль в год за метр площади здания — начинают действовать, когда здание уже приведено в порядок и обретает свой исторический облик.
В 2014 году стартовала программа «Зеленый коридор», согласно которой инвестор может платить в рассрочку. На всех этапах работы его поддерживает государство, но право собственности на объект возникнет только после завершения ремонтно-восстановительных работ, в период реконструкции усадьба будет сдаваться инвестору в аренду. Условия оплаты: 20% от стоимости на торгах — сразу после подписания договора, остальные 80% — ежеквартально в рассрочку, в течение всего срока восстановления.
Как показывает практика, в зависимости от состояния построек и их количества (главный дом, отдельные флигели, гостевые дома, культовые сооружения), необходимости восстанавливать парк, общий объем финансирования проекта может варьироваться от 200 до 250 млн рублей. То есть вместе с аукционом восстановление большой усадьбы может обойтись в 500-600 млн рублей.
Некоторые усадьбы пережили советскую власть, а вот в удручающее состояние пришли уже в XXI веке – как, например, усадьба Гребнево в Щелковском районе Московской области. Выставленная на аукцион усадьба оценивалась в 130 млн рублей, но после обрушения двусветного зала ее стоимость упала до 80 млн рублей. Цена хотя и понизилась ощутимо, но у потенциального инвестора, если он не поторопится, увеличиваются шансы стать владельцем – в полном смысле этого слова – живописных руин.
«Русская история — это будущая нефть»
Об архитектурном наследии, которое на самом деле может работать и приносить прибыль в последнее время активно задумалась администрация Липецкой области. В богатых черноземных землях, всего в четырех часах езды на машине от Москвы, своего инвестора ждут около 50 усадеб, среди них — комплекс в селе Полибино, включающий водонапорную башню инженера Шухова (стоимость проекта может быть разной в зависимости от проекта использования ) и почти готовая гостиница – здание мельницы на территории усадьбы Талдыкиных (объем предполагаемого финансирования 80 млн рублей).
Главный положительный опыт области — восстановленная усадьба Архангельское-Скорняково, которой когда-то владел генерал Николай Муравьев-Карский. Вторую часть фамилии генерал получил за взятие турецкого города Карса, открывшего русским войскам путь к Стамбулу.
Еще в 2000-х годах усадьба, как и большинство подобных построек в России, была руинирована, к естественному разрушению зданий временем, присоединились вандалы; пруды пересохли, отсутствовала какая-либо инфраструктура. Ситуация поменялась, когда за дело взялся Алексей Шкрапкин — бывший работник «Лукойла» и экс-генеральный директор «ВТБ Управление активами», чьи предки происходили из Липецкой области. Московский инвестор за 50 млн сначала возродил старейшее здание усадебного комплекса, церковь Михаила Архангела 1812 года постройки, а затем решил выкупить усадьбу и занялся ее восстановлением. На аукционе усадьбу Скорняково удалось приобрести за 1 млн рублей. Усадебный комплекс находится на территории особой экономической зоны туристско-рекреационного типа, здесь действуют льготы по налогооблажению, арендной плате за земельные участки и другие виды государственной поддержки.
Сейчас на территории комплекса несколько гостевых домиков, большой банкетный зал и ресторан «Бальмонтъ» — эту часть усадебного комплекса Алексей Шкрапкин открыл в 2015 году, потратив на его восстановление 200 млн рублей (французское бюро Бруно и Александра Лафуркад первоначало оценило масштабы работ в €25 млн). В том же году он стал победителем в одной из номинаций премии «Меценат года». Награждение состоялось в рамках Санкт-Петербургского международного культурного форума.
Вложения в руины пока еще себя полностью не оправдали, но уже к 2017 году обновленный памятник архитектуры вышел на операционную прибыль. Алексей Шкрапкин неоднократно подчеркивал, что русская история — это будущая нефть.
В Липецкой области спрос на русскую культуру оказался достаточно высоким не только среди приезжих. Алексей Шрапкин позиционирует свое детище прежде всего как центр семейного отдыха, однако львиную долю дохода сейчас приносят свадьбы, а также банкеты, корпоративы. Облагороженная местность с интересной историей, древний храм, сервис европейского уровня. Популяризации Скорняково во многом способствовали соцсети, пользователи которых активно делятся снимками своих фотосессий в необычной локации. «Свадебный поток» Шрапкин надеется сократить: в планах владельца потенциально прибыльный комплекс-спа в восстановленных хозяйственных помещениях, продажа эко-продукции, музей Муравьева-Карского и гостиница на 23 номера в усадебном доме, который пока еще в проекте.
Однако не всем усадебным постройкам так везет. Миллиардер Алексей Семин (в 2014 году он занимал 95-е место в рейтинге богатейших бизнесменов России по версии Forbes c состоянием $1,15 млрд) намеревался после тщательной реставрации превратить 11 заброшенных усадеб Подмосковья и Смоленской области в эксклюзивные бутик-отели. Его инвестиционная компания ASG отчисляла 10–15% доходов на усадебные проекты. Некоторые из них (Усадьба купца Аигина в Московской области) даже были отреставрированы. Однако вскоре Семину стало не до усадеб: он оказался хозяином торгового центра «Адмирал» в Казани, где 11 марта 2015 года при пожаре погибло 17 человек и был объявлен в розыск Следственным комитетом РФ «в рамках расследования».
В Солнечногорском районе Московской области с усадьбой Средниково работает Михаил Юрьевич Лермонтов (генеральный директор ООО «Центратомснаб, дочернего общества концерна «Росэнергоатом»), правнучатый племянник и полный тезка поэта. В 1995 году Лермонтов получил усадьбу в долгосрочную аренду и создал там «Национальный Лермонтовский Центр в Середниково». Содержать усадьбу позволяют свадьбы, фотосессии, банкеты, экскурсии и квесты. Особая статья доходов — киногород Piligrim Porto: построенные для фильма декорации английского города XVIII века идеально подходят киногруппам и реконструкторам.
Стать владельцем русской усадьбы, помещиком и землевладельцем – при нынешнем обороте колеса русской истории вполне реально и не так уж сложно. Правда, в мечты об идиллической безмятежной деревенской жизни энергично вторгаются бизнес-планы, оценка туристической привлекательности регионов, свадьбы, фотосессии и подсчет публикаций в инстаграм, посвященных вашей усадьбе. Ну, а с другой стороны, когда жизнь помещика в России была простой?