Миллиардер-кооператор

Накануне нового, 2014 года миллиардер Михаил Балакин, основной владелец компании «СУ-155», собрал нескольких журналистов на неформальную встречу в своем офисе на Малой Ордынке. «Это был лучший год за всю историю», — уверял бизнесмен. Выручка превысила 100 млрд рублей, модернизировались заводы, покупались площадки; Балакин излучал уверенность, говорил, что ускоренными темпами гасит кредиты и собирается участвовать в строительстве космодрома Восточный.

Всего через два года «СУ-155», одна из крупнейших строительных компаний страны, оказалась как никогда близка к банкротству. Офис на Ордынке выставлен на продажу. Балакин признал, что не может самостоятельно достроить все начатые дома и нуждается в помощи, 27 000 человек, купивших у «СУ-155» квартиры в строящихся проектах, оказались перед перспективой остаться без жилья. Пайщики проводят митинги, проблемы компании обсуждают в кабинетах министра строительства Михаила Меня и первого вице-премьера Игоря Шувалова. Банки и контрагенты засыпают суды заявлениями о банкротстве «СУ-155». Как случилось, что бизнесмен, чье состояние в 2008 году достигало $4 млрд (34-е место в списке Forbes), сделал заложником своей финансовой модели население небольшого города, а компания, преодолевшая несколько кризисов, нынешний рискует не пережить?

Неограниченная ответственность

Вокруг стенда «СУ-155» на выставке недвижимости в ЦДХ необычайно много народа. Люди в одинаковых футболках и с красными шариками, на которых написано «Нас надуло «СУ-155», гуляют вокруг стенда и отпугивают потенциальных клиентов — это представители инициативной группы ЖСК «Чертаново-2», которые ждут своих квартир по семь-восемь лет. Участок под их домами на тот момент не был оформлен, разрешения на строительство нет, хотя возведено уже 12 этажей. Активисты плотной толпой обступают главу московского стройкомплекса Марата Хуснуллина, он обещает встретиться с представителями каждого дома уже «в среду».

Депутат Александр Хинштейн подсчитал, что квартир от «СУ-155» в срок не получили уже 27 000 человек (всего у «СУ-155» 36 000 дольщиков в 77 жилых комплексах по всей стране). Впрочем, в большинстве этим людям не подходит определение «дольщики», потому что они не заключали договоры долевого участия (ДДУ) в строительстве, а вступали в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По данным депутата Госдумы Антона Белякова, который с прошлого кризиса занимается проблемами дольщиков, 80% квартир «СУ-155» в Московском регионе продавалось с использованием этой схемы.

Что такое ЖСК? После вступления в 2005 году в силу 214-ФЗ, который регламентировал права покупателей квартир в новостройках и обязанности застройщиков, прежние схемы вроде договоров соинвестирования, предварительных договоров купли-продажи оказались вне закона. Чтобы собирать деньги с дольщиков, застройщик теперь обязан иметь разрешение на строительство, соблюдать сроки, публиковать проектную декларацию и во избежание двойных продаж регистрировать в Росреестре каждый договор.

«97% всех застройщиков области уже работают по 214-ФЗ, — говорит заместитель главы Московской области Герман Елянюшкин. — А Балакин в силу каких-то причин не захотел. Каких? Я не комментирую. Почему они начинали строить дома, не имея разрешений на строительство и пакета документов, это, наверное, вопрос правоохранительным органам».

В начале 2015 года Михаила Балакина вызвали на совещание к вице-премьеру Игорю Шувалову, рассказывает участник совещания. Чиновник обрушился на строителя с критикой за то, что «СУ-155» продолжает тиражировать схему с ЖСК. Тогда Балакин якобы повернулся к сидевшему тут же главе Сбербанка Герману Грефу и предложил встать на колени, чтобы тот выделил ему кредиты, рассказывает один из участников совещания. «Присылайте бумаги», — ответил Греф.

«Компания была против резкого введения ДДУ, поскольку это оставляло крупных застройщиков без оборотных средств на стадии начального строительства, — говорит заместитель гендиректора «СУ-155» Федор Сарокваша. — Представим, что «СУ-155» может не уложиться в срок, к примеру, с вводом одновременно 30 многоэтажных домов (такие масштабы). Тогда совокупная сумма штрафов превысит разумные рамки, то есть убьет смысл бизнеса».

«Как правило, застройщики сначала берут деньги в банке, получают разрешения, а потом уже привлекают дольщиков, — объясняет партнер юридической фирмы Goltsblat BLP Виталий Можаровский. — Если нет возможности идти в банк, действуют через ЖСК».

Работать через создание жилищно-строительных кооперативов до недавнего времени строителю действительно было гораздо удобнее по сравнению с ДДУ — руки развязаны. Во-первых, сам застройщик в отношения с покупателями квартир фактически не вступал, они заключали договоры с кооперативом. Во-вторых, ЖСК не обязан тратить полученные от пайщиков деньги строго целевым образом — их можно перекидывать с объекта на объект. В-третьих, начинать принимать в кооператив новых членов, то есть, по сути, продавать непостроенные квартиры, можно было, еще не имея на руках разрешения на строительство и других документов. В-четвертых, договор не предусматривал санкций в случае, если застройщик не укладывается в сроки или если не хватило финансирования. С 1 октября 2015 года строительство жилых кварталов по схеме ЖСК, по сути, запрещено, но в ней успели поучаствовать десятки тысяч человек.

«Фактически, при недобросовестном застройщике ЖСК — это та же пирамида, ведь можно начать строительство или собрать деньги на него, не имея ни достаточного количества активов, ни согласованных планов по земельным участкам», — говорит Антон Беляков.

Если ЖСК так удобны, то почему конкуренты «СУ-155» в массе все-таки перешли на договоры долевого участия? Их к этому активно склоняли региональные и муниципальные власти, например, увязывая выдачу разрешений на строительство с работой строго по 214-ФЗ. Крупные девелоперы — ЛСР, «Мортон» и ПИК — отказались обсуждать такую модель. «Другие тоже использовали такой механизм, но потом отошли», — рассказывает Михаил Мень. «У Балакина до недавнего времени это срабатывало, а у других нет», — объясняет Герман Елянюшкин. Виталий Можаровский говорит, что до недавнего времени у Михаила Балакина был серьезный административный ресурс, который позволял игнорировать мнение местных властей. Некоторые участники рынка считают «административным ресурсом» Балакина Владимира Ресина, бывшего главу московского стройкомплекса, у которого владелец «СУ-155» пять лет работал заместителем. Однако документальных подтверждений этому нет.

По сути, на разных объектах «СУ-155» обкатывал одну и ту же схему. Компания презентовала масштабный проект, запускала нулевой цикл и продажи, не собрав всех необходимых документов, привлекала дольщиков и потом давила на администрацию города, вынуждая выдать разрешения в ускоренном темпе.

Заморозка

На высотном здании недалеко от центра Долгопрудного местный интернет-провайдер установил веб-камеры. С их помощью покупатели квартир в корпусах 9, 10 и 11 четвертой очереди микрорайона «Центральный» могли бы наблюдать за строительством своих домов онлайн. Однако в конце октября камеры транслировали только унылый осенний пейзаж: на площадке не видно людей, краны замерли, стройка остановлена на уровне котлована.

Жительница Долгопрудного Наталья Строганова купила однокомнатную квартиру в четвертой очереди «Центрального» в 2014 году, на старте продаж квадратный метр стоил от 64 000 рублей, а квартира целиком — от 3 млн. Понимала ли она, что идет на риск? «Да, но «СУ-155» — крупная компания, построила, хоть и с задержкой, много корпусов здесь у нас, — говорит Строганова. — ЖСК — это легальная схема. Думали, что пронесет».

Первые полгода на объекте шли работы, вырыли три котлована под три корпуса, забивали сваи. Но летом 2014 года пайщики ЖСК «Западный» (именно он продавал квартиры в микрорайоне «Центральный») увидели, что работы остановились. Администрация Долгопрудного повесила на официальный сайт объявление, что эта стройка ведется без разрешения на строительство. Пайщики засыпали «СУ-155» звонками и письмами и не сразу получили ответ: разрешения на строительство нет, поэтому стройка заморожена.

Несколько десятков пайщиков встретились на одном из долгопрудненских интернет-форумов и поняли, что ничего поделать не могут. Заявленный срок окончания строительства — IV квартал 2015 года, но некоторые добросовестные менеджеры предупреждали, чтобы не ждали раньше 2016-го. Штрафные санкции за срыв сроков в договоре не предусмотрены. Зато есть пункт, что если пайщик потребует вернуть ему деньги, ему их вернут за вычетом 10%. Теоретически можно отозвать доверенности, выданные сотрудникам «СУ-155» на представление интересов пайщиков в ЖСК, и произвести перевыборы правления, взять власть в свои руки. Но в ЖСК «Западный» несколько тысяч участников, этот кооператив продает квартиры не только в Долгопрудном, но и в Одинцово, например, а на самом оживленном форуме общаются лишь около 80 будущих соседей — кворум не собрать.

«СУ-155» прикреплял к одному ЖСК несколько жилых комплексов в разных районах еще и по другой причине. Созданные после 2011 года ЖСК по закону должны обладать правами застройщика, то есть нести хоть какую-то ответственность перед пайщиками. Кооперативов, созданных до 2011 года, это не касается. ЖСК «Западный», например, зарегистрирован в декабре 2010-го, но продолжает привлекать пайщиков и сейчас. Его председатель Наталья Хмельницкая, судя по «СПАРК–Интерфакс», одновременно возглавляет еще 37 таких же жилищно-строительных кооперативов.

Уже больше года покупатели квартир в «Центральном» пишут письма в «СУ-155», в Минстрой области, администрацию Долгопрудного, губернатору Андрею Воробьеву, премьеру Медведеву и президенту Путину. Несколько раз выходили на митинги. Успели перезнакомиться и даже выбраться на шашлыки. Однако с лета 2014 года стройка не продвинулась ни на миллиметр. В марте компания допустила технический дефолт по облигациям. Весной арбитражный суд Москвы принял около 30 заявлений кредиторов о банкротстве головного предприятия группы ЗАО «ГК СУ-155».

Семнадцатого июня Главное следственное управление СКР возбудило уголовное дело в отношении генерального директора компании Александра Мещерякова, в офисах «СУ-155» прошли обыски. В тот же день депутат Хинштейн собрал в здании Госдумы представителей инициативных групп по 15 жилым комплексам в разных городах России, на встречу пришел и Михаил Балакин. Он выглядел подавленным, признал проблемы, но сказал, что распродажа активов поможет компании найти недостающее финансирование и достроить все дома. Один из дольщиков спросил, что будет с их квартирами, если уголовное дело возбудят в отношении самого Балакина. «Я не буду отвечать на этот вопрос, — взорвался строитель. — Почему? По кочану. Он оскорбителен».

Бетонная стена

«СУ-155» оказывается в предбанкротном состоянии уже не в первый раз. С 2008 года и ранее арбитражные суды засыпаны исками к компаниям группы от контрагентов, подрядчиков, поставщиков. «Это манера поведения Балакина с 2008 года, — рассказывал Forbes его знакомый, строитель. — Пока контрагент не банкротит компанию, платить не буду». Не жалея времени юристов на суды, бизнесмен оттягивал расчеты до последнего, но если ситуация становилась серьезной, рассчитывался.

Сегодня ситуация другая, говорит давний знакомый Балакина министр строительства Михаил Мень, который в 2002–2005 годах работал вместе с ним в правительстве Москвы. «В 2009 году, найдя возможность загрузки мощностей, «СУ-155» продолжало работать, а сейчас стали останавливаться производственные мощности и стройки. Уткнулись в бетонную стену», — сетует чиновник.

«В состав группы «СУ-155» входит более 100 компаний. Обязательства одних юридических лиц переплетаются с обязательствами других, — рассказывает Герман Елянюшкин. — Если все посчитать, то стоимость активов превысит сумму обязательств. Но это не влияет на ее устойчивость — слишком много долгов и большие кассовые разрывы».

Почему нынешний кризис может погубить строительного гиганта? «СУ-155» с 2008 года — зомби, они так и не смогли оправиться от прошлого кризиса», — считает один из конкурентов на рынке Московской области. «Изменилась психология покупателей, — выдвигает свою версию Елянюшкин. — Раньше все готовы были терпеть срыв сроков и некачественную отделку. А сейчас потребители выдвигают повышенные требования».

Бывший чиновник правительства Московской области говорит, что прежде «СУ-155» помогли крупные заказы Минобороны, а сейчас такой спасательный круг никто не бросил. В 2009–2011 годах строитель получил от военных подряды на возведение жилья на 25 млрд рублей. Это позволило загрузить мощности и наладить финансовые поступления, в 2011–2012 годах более 70% оборота компании приходилось на бюджетные стройки. Когда министром обороны стал Сергей Шойгу, он отменил программу строительства жилья для военных, предпочитая выплачивать им деньги на покупку.

«В конце 2014 года у нас было много площадей в строящихся объектах на начальной стадии, — говорит Федор Сарокваша. — А спрос полностью переориентировался на готовые проекты. В итоге совокупность факторов: падение спроса в строящемся жилье, сокращение финансирования госзаказов, невозможность привлечь приемлемые кредиты и дефицит оборотных средств по причине сверхобъемных вложений в развитие промышленных предприятий — практически полностью остановила работу компании».

Распродажа

По рассказам знакомых, у Михаила Балакина нет привычек олигарха. Он любит ходить в байдарочные походы, носит свитера, не имеет недвижимости за границей и до сих пор поддерживает отношения с одноклассниками из родного Серпухова. Два из них, серпуховские бизнесмены Борис Токаев и Андрей Конкин, владеют небольшими пакетами в «СУ-155». В группу входит более сотни юридических лиц, структура владения очень запутанная, однако все фирмы принадлежат российским физическим лицам, чаще бывшим и нынешним сотрудникам компании.

«Мы видим: Балакин занимается делами компании с раннего утра и до позднего вечера, он очень погружен в это, — признает Герман Елянюшкин. — Ситуация тяжелая, но он ищет выход и не скрывается». «Три недели назад он сам пришел ко мне и сказал, что самостоятельно не справится с кризисной ситуацией, — рассказывает Михаил Мень. — Я взялся помогать, потому что, во-первых, нельзя бросить тысячи людей [пайщиков], а во-вторых, Балакин производит впечатление радеющего за свое дело производственника».

В «СУ-155» работает 20 000 человек, в группу входит более 130 компаний, которые работают в 50 городах России, 45 из них — промышленные предприятия, например, семь машиностроительных заводов и шесть карьеров. В 2012–2014 годах компания вложила в модернизацию промышленного блока 7,6 млрд рублей — сейчас Балакин признает, что это было ошибкой. «Его финансово-экономическая модель была рассчитана только на постоянный рост», — говорит Мень.

Сейчас Балакин распродает активы: в 2015 году реализованы ЗАО «Богаевский карьер», «Орешкинский комбинат нерудных строительных материалов», производственная площадка в городе Видное, несколько строительных площадок. За первое полугодие 2015 года удалось выручить 2,9 млрд рублей. По данным компании, снижается задолженность перед банками — урегулированы проблемы с банком «Возрождение», ВТБ, ТЭМБР-банком (банки отказались от комментариев) — всего за три квартала выплачено 4,14 млрд рублей.

Однако это не дает возможности достроить 51 начатый жилой дом. В прошлый кризис вылетали в трубу компании-пирамиды вроде «Социальной инициативы» Николая Карасева, их объекты раздавали другим застройщикам в обмен на льготы при получении площадок. Но «СУ-155» во много раз больше, просто обанкротить ее нельзя, потому что число пострадавших дольщиков и членов их семей приближается к 100 000 (данные оргкомитета митинга пайщиков).

По словам Елянюшкина, очереди за площадками Балакина не выстраиваются — слишком много обременений в виде обязательств перед дольщиками. Сделки по продаже непрофильных активов готовятся не менее восьми месяцев, говорит Федор Сарокваша; покупателей на офисный особняк «СУ-155» до сих пор не нашлось. Щербинским лифтостроительным заводом интересовались китайские инвесторы, говорит источник, близкий к Балакину, но детальных переговоров пока не было. По словам Сарокваши, предложения купить компанию целиком или по частям поступают, но имен он не называет.

Поэтому Балакин, Мень, чиновники Москвы и области впервые в российской истории прорабатывают план санации строительной компании. Совещания проходят каждую неделю и длятся до глубокой ночи. Четкого экономического механизма санации пока нет, однако бюджетные средства выделяться не будут, говорит Мень. Предполагается, что участвовать будет строительная компания из первой десятки и крупный банк. Один из кандидатов — «Интеко» Микаила Шишханова, однако еще ничего не решено, уверяет министр.

«У этого человека даже офшоров нет, — сказал Forbes бывший высокопоставленный московский чиновник. — Были бы — его бы удавили давно, а так жалеют». Рассмотрение по существу дела о банкротстве ЗАО «ГК СУ-155» с активами на 132 млрд рублей (по отчетности по РСБУ) назначено на весну 2016 года. А дома Натальи Строгановой и ее соседей в Долгопрудном будет достраивать местный девелопер, об этом удалось договориться при посредничестве администрации города. Ориентировочные сроки ввода — 2017 год.