Английский пай

Холодной зимой 2010 года партнеры кипрской компании Consulco Capital тщетно искали в Москве инвесторов для запуска фонда инвестиций в коммерческую недвижимость Лондона. На фоне растущих российских индексов прогноз доходности фонда в 7–9% годовых практически никого не интересовал. Рынку недвижимости Великобритании, казалось, было еще далеко до восстановления. К тому же Consulco Group с 1993 года специализировалась на налоговом планировании и бизнес-консультировании и раньше не занималась бизнесом по управлению активами. Однако сооснователь компании Дмитрий Хенкин все же нашел четырех инвесторов, еще одного привел вице-президент, партнер Михаил Соболев. За пять лет чистая доходность участников синдиката Hermes Holdings Estate Limited в фунтах стерлингов составила 143%, или 29% годовых.

Сейчас ситуация обратная: убеждать инвесторов в привлекательности инвестиций на этом рынке не нужно. «С начала 2015 года, после девальвации рубля, характер спроса изменился. Четверть клиентских запросов приходится на коммерческую недвижимость, приносящую регулярный доход, которую можно рассматривать как аналог депозита в валюте. Еще в 2014 году получать доход от недвижимости желали менее 10% клиентов», — говорит директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Кузьмина. Среди инвесторов с небольшим капиталом все более популярным становится формат вложений в фонды, где управляющая компания отбирает и оценивает объекты недвижимости, а также занимается их управлением. Какие возможности есть у инвесторов, приобретающих недвижимость совместно с другими покупателями, и какие риски их поджидают?

На Молтон-стрит хороший шопинг

Бывший советский офицер, замполит Соболев считал себя хорошим сейлзом Consulco, ведь большую часть жизни он продавал непопулярный товар — политику КПСС. Однако пять лет назад и ему было не под силу изменить отношение российских инвесторов к инвестициям в британскую недвижимость. «Уверен, люди потом кусали локти, увидев результат Hermes», — посмеивается Хенкин. Блестящий результат не был случайным везением: еще в 2008 году Consulco решила диверсифицировать бизнес и вкладывать в недвижимость Лондона. К этому времени группа входила в число крупнейших аудиторско-консалтинговых компаний Кипра, ее сеть насчитывала 12 офисов с 300 сотрудников в девяти странах, а число клиентов-юрлиц превысило 5000. Для развития отдельного направления — Consulco Real Estate — компания в 2009 году наняла знатока лондонской недвижимости Дэвида Кинга, управлявшего фондами недвижимости для Credit Suisse, AXA и Henderson Global Investors.

Первые восемь инвесторов, включая трех сооснователей Consulco, инвестировали в Hermes £8,4 млн. Еще примерно столько же составил заемный капитал, привлеченный от кипрских банков. На спаде рынка Hermes вложился в 10 объектов коммерческого ритейла и ресторанной недвижимости в центральном Лондоне, давших хорошую ренту и доход от переоценки в результате редевелопмента. Самым удачным объектом Кинга стал маленький трехэтажный особняк на модной Саут-Молтон-стрит. На первом этаже он сменил арендатора, предоставив площадь более платежеспособному бутику косметики, для которого дополнительно расчистили подвал. Два верхних этажа здания из склада переоборудовали в жилые помещения. Кроме того, управляющие смогли получить разрешение на возведение дополнительного жилого этажа, незаметного с улицы. В результате объект, купленный за £2,3 млн, стал стоить £6,5 млн.

Hermes — нерегулируемый фонд на Виргинских островах в форме синдиката с акционерным соглашением на пять лет. Такая форма, говорят в Consulco, позволяет прилично экономить на издержках и оптимально планировать налоги: проценты на долг от аффилированной компании в размере 50% инвестированных средств относятся на затраты, поэтому издержки по налогу с рентного дохода минимальны. Для инвестров Hermes выпускал отчетность по МСФО, включающую независимые оценки имущества от международных компаний Knight Frank или Jones Lang LaSalle. По истечении пятилетнего срока соинвесторы Consulco продали свои доли, исходя из рыночной оценки инвестиционного портфеля в £32 млн без учета долга.  «Инвесторы зафиксировали прибыль и остались довольны, а боссы Consulco продолжают инвестировать в лондонскую недвижимость — для них это хороший пенсионный продукт», — поясняет представитель Consulco.

Прибавку к будущей пенсии после закрытия Hermes кроме Хенкина смогут получить и другие сооснователи — брат и сестра, экономист Мариос и юрист Елена Хаджируссос. В начале 1990-х их отец был начальником Хенкина в Coopers & Lybrand (сейчас PwC) в Никосии. К тому времени уроженец Ленинграда Хенкин успел более 10 лет пожить в США, где получил специальность аудитора, жениться на гречанке и перебраться на Кипр. У Хенкина было уникальное для того времени на Кипре сочетание западного финансового образования и свободного русского языка. Хаджируссос-старший решил, что у молодежи большое будущее в бизнесе, и решил их познакомить. Молодые предприниматели сначала занимались международной коммерцией с Россией, но вскоре поняли, что будут востребованы здесь по основным специальностям, и учредили налоговую фирму Consulco.

Сейчас Хенкин больше половины времени посвящает инвестициям. «Для меня недвижимость в Лондоне — это однозначно инвестиции по расчету, — признается он. — Мы научились смотреть на здания как на коммерческие объекты, и неважно, красивые они или нет. Конечно, есть понятие трофейного объекта — приятно купить здание с хорошей историей и архитектурой на красивой улице, но это просто бонус». В последние годы доходность для инвесторов в центральном Лондоне существенно снизилась, и повторить успех Hermes вряд ли удастся, поэтому руководители Consulco обратили внимание на городские окраины.

В ближайшие полгода он запускает новый синдикат Sparta Capital Holdings Limited на пятилетний срок с тем же прогнозом доходности — 7–10% годовых. Потенциальные объекты инвестиций — торговая коммерческая недвижимость и прилегающие офисные и жилые помещения Лондона в местах масштабного строительства жилых комплексов и модернизации городской среды. Минимальная сумма инвестиций — от £250 000, стартовый капитал — £15 млн, из которых часть внесут основатели Consulco. Вознаграждение управляющих — 1,75% в год от рыночной стоимости активов за управление и 10% чистой прибыли после продажи всех объектов. Сопоставимый уровень вознаграждения предусмотрен для индивидуальных инвестиций или синдикатов из двух-трех инвесторов, которых у Consulco около десятка.

За эти годы компания нарастила объем активов, связанных с недвижимостью Лондона, до £100 млн. Примерно треть из них приходится на сервис краткосрочного кредитования под залог жилой недвижимости в формате peer-2-peer (равный — равному). Через этот сервис Consulco Finance кредитует заемщиков на суммы от £100 000 до £1 млн на срок 3–12 месяцев с доходностью до 12% годовых. Размер кредита составляет до 65% от стоимости залога жилой недвижимости при условии, что заемщик в ней не проживает. На русскоязычном сайте компании инвесторы могут выбрать один из таких заложенных объектов и приобрести часть прав по кредиту в расчете на 6–8% годовых в зависимости от уровня риска. За полтора года расплатиться вовремя по кредиту не смог только один заемщик, но суммы от продажи его залога, занявшей четыре месяца, хватило на покрытие всех обязательств. Правда, срок кредита оказался более года, поэтому инвестор был вынужден заплатить в Англии налог 20% с полученного дохода.

Ключевые заемщики Consulco Finance — покупатели инвестиционной недвижимости на аукционах или в частном порядке, которые заплатили 10% аванса и в течение месяца должны найти еще 90% суммы сделки. Однако цели займа могут быть любыми — от покупки яхты до оплаты непредвиденных расходов. Предварительное одобрение можно получить в день обращения, оформление документов займет еще 2–3 недели. После получения короткого займа под 12% годовых заемщики могут рефинансировать его через стандартный ипотечный кредит в банке под 3,5–4% годовых, на что обычно уходит до 3–4 месяцев. На рынке залогового bridge-кредитования у Consulco Finance около десятка конкурентов, например Montello Bridging Finance или Proplend. Тем не менее Consulco планирует серьезное расширение этого направления. Хенкин уверяет, что спрос на такие кредиты превышает предложение и места хватит всем. Запуск Consulco Finance в 2014 году обошелся в несколько миллионов фунтов, проект уже вышел на операционную прибыль.

На Вест-Джордж-стрит выросла ставка

«Рынок Лондона может быть интересен для редевелопмента, но он перегрет, и перспектива инвестирования в активы со стабильным источником дохода выглядит неочевидной. Качественные объекты коммерческой недвижимости, расположенные в центральном деловом районе, приносят в фунтах не более 2,5–3,5% годовых, — считает председатель совета директоров инвестиционной группы «РВМ Капитал» Сергей Орлов. — Иная ситуация в региональных городах Великобритании, например в крупнейшем городе Шотландии Глазго. Доходность там выше, и есть перспективы для дальнейшего роста арендных ставок».

Орлов — бывший советник главы РЖД Владимира Якунина — контролирующий акционер «РВМ Капитал». В декабре 2015 года акционеры группы купили офисное здание в центре Глазго. Небольшой объект на Вест-Джордж-стрит площадью около 3000 кв. м обошелся в £8,7 млн с привлечением заемных денег. По данным PropertyWeek, РВМ может потратить на сделки с недвижимостью Великобритании £50–60 млн. Как сообщает издание, договор аренды средним сроком около 5 лет в приобретенном офисе приносит 6,5% рентного дохода, однако итоговые ставки капитализации для покупателя могут оказаться выше: часть арендаторов, например аудиторско-консалтинговая фирма KPMG, покидает насиженные места.

Орлов рассказал Forbes, что инвестировал в Глазго, чтобы проложить дорогу будущим со-инвесторам его проектов и пайщикам фондов УК «РВМ Капитал» (активы под управлением на 32 млрд рублей). По его словам, таким образом группа стремится создать международную платформу для управления активами и коллективными инвестициями. «На рынке Великобритании мы рассматриваем два основных направления: региональный офисный рынок в так называемых городах Big 6 и студенческие кампусы в университетских городах», — говорит Орлов. Раскрыть условия для соинвесторов в рынок недвижимости Великобритании он пока не готов. Однако спрос российских рантье на инвестиции в студенческие общежития ему практически обеспечен. Великобритания переживает бум девелопмента жилья для студентов, в начале 2015 года миллиардер Михаил Фридман и его партнеры купили комплекс таких зданий в Лондоне на 2150 мест элитного уровня за £532 млн.

У Орлова значительный опыт в сделках с недвижимостью: еще в начале 2000-х он консультировал Андрея Якунина-младшего, инвестировавшего в крупнейшую питерскую гостиницу «Прибалтийская». Позже возглавлял совет директоров компании, развивавшей другой проект Андрея Якунина — реставрацию дома Лобанова-Ростовского под пятизвездный отель Four Seasons. РВМ управляет более 170 000 кв. м, в основном коммерческой рентной недвижимости, но сейчас такие инвестиции Орлов считает неинтересными. Он настроен пессимистически: «Отечественный рынок переживает серьезный спад из-за зависимости от цен на сырье, в ближайшие годы будет снижение деловой активности при негативных прогнозах».

Роль проводника на европейском рынке коммерческой недвижимости для розничного инвестора довольно существенна. «Этот рынок всегда был и остается очень закрытым для иностранных инвесторов. Объекты сложно найти и сложно получить о них информацию, при этом собственники ликвидных коммерческих объектов хотят знать о потенциальном покупателе как можно больше: кто он, насколько он платежеспособен и каков его основной источник доходов», — говорит Кузьмина из Knight Frank. Без подписания соглашения о конфиденциальности, а иногда без выписки из банка собственники не предоставят деталей по объекту и финансовую информацию.

Один из миллиардеров рассказал Forbes, что в последнее время процесс покупки крупной недвижимости и редевелопмента для российских инвесторов усложнился на фоне охлаждения отношений между странами. «Определенный холодок заметен, и настороженность участников этих рынков к россиянам присутствует, — подтверждает Орлов. — Впрочем, деловые интересы перевешивают — европейцы не упустят возможностей взаимовыгодного сотрудничества с российскими партнерами, несмотря на обострение межгосударственных отношений».

Другое дело так называемые коробочные продукты для инвестиций на рынках Великобритании. «Мы развиваем дистрибуцию для финансовых консультантов, которым нужен простой box-product с надежными вложениями и хорошей доходностью. Два с половиной года назад остановили свой выбор на проектах Group First, предлагающей инвестировать в парковочные места возле аэропорта Глазго. При их покупке инвесторы проходят стандартную проверку в рамках антиотмывочного законодательства, одинаковую для всех, и об отказах я не слышал», — рассказывает основатель консалтинговой компании Fortune Capital и глава представительства Group First в России Владислав Немировский. До этого он более 10 лет работал в сфере страхования, до 2009 года возглавлял украинского страховщика «Оранта-жизнь».

Цены на парковочные места под брендом Park First начинаются от £20 000, после сделки покупатель получает свидетельство о регистрации прав долгосрочной аренды на 175 лет. Стоимость покупки подтверждает оценка сертифицированного оценщика из международного отраслевого общества RICS, однако исторические данные по стоимости этого класса недвижимости компания не предоставляет. Park First обещает фиксированную доходность в размере 8% годовых в первые два года, которые выплачиваются за год вперед сразу после покупки. Это прибыль уже за вычетом издержек на аренду земли, плату за правление и обслуживание. Дополнительные расходы инвестора — £100–200 за подготовку налоговых документов. Через два года инвестор будет получать фактическую доходность от сдачи его парковочного места в аренду. В этом году фактическая доходность составила 10,4—10,8%, заявляют в компании.

У компании 12 официальных представительств по всему миру, в России продажей парковок занимаются порядка 100 агентов. Средний чек россиян, по словам Немировского, — £200 000, в месяц приходит несколько десятков новых клиентов. Модель агрессивных продаж — один из рисков для инвестора. На англичан, по словам Немировского, приходится лишь 40% проданных парковок. Это значит, что при изменении конъюнктуры и потере интереса зарубежных инвесторов ваш объект может оказаться не столь ликвидным, как хотелось бы. Для сравнения: по данным международного агентства недвижимости Savills, в среднем на высоколиквидном рынке лондонской недвижимости на покупки англичан приходится около 90% сделок, в том числе 60% в центральном Лондоне. При этом обещания выплат Park First в первые два года не подтверждены банковской гарантией.

Основатель Group First Тоби Уиттакер несколько лет назад предлагал розничным инвесторам приобретать боксы в больших складских комплексах для индивидуального пользования, но три года назад переключился на парковки. Сейчас группа выкупила уже восемь площадок, обслуживающих авиапассажиров вне зоны аэропортов, общей стоимостью порядка £200 млн. В 2015 году Park First продавала в розницу парковочные места рядом с аэропортом Глазго общей емкостью 4500 машино-мест и начала продажи в Гатвике. В 2016 году компания планирует предложить более тысячи парковочных мест в Гатвике, Хитроу, а также вблизи аэропорта Манчестера.

Следует учесть, что компания неподнадзорна финансовым регуляторам, а совместные покупки парковочных мест не являются регулируемыми коллективными инвестициями. В прошлом одна из компаний Уиттакера не оправдала ожиданий инвесторов: в 2009 году он владел рухнувшим из-за кризиса брокером Dylan Harvey Residential, собравшим за два года у 500 инвесторов £6,5 млн задатка на строительство жилых резиденций в Манчестере. После он руководил ливерпульским бизнесом пенсионных советников We Find Any Pension, о котором британский финансовый регулятор FCA заявил, что компания действовала без необходимых разрешений, но успел покинуть компанию до выдачи предписания. Уиттакер не ответил на вопросы Forbes.

«Это довольно популярная схема инвестиций, когда инвестор может приобрести одно или несколько парковочных мест, а управляющая компания сдает их в аренду», — отмечает Кузьмина. Глава представительства Oracle Capital Group в России Юлия Макеева считает, что, если право собственности не имеет обременений, можно включать подобные вложения в хорошо диверсифицированный портфель жилой и коммерческой недвижимости европейских стран.