Почему полуостров будет застроен элитной недвижимостью.
Правительство России стремится показать, что санкции не изменят планов превращения Крыма в процветающий регион. Детали пока неизвестны, но предположим, что перспективы экономики полуострова — это развитие туризма, сельского хозяйства, инфраструктуры и обслуживания военных баз. Государство будет инвестировать в транспортные коммуникации, порты и военные объекты, создавая тысячи рабочих мест. Сложнее с частными инвесторами — как гражданами, так и компаниями. Первым для отдыха нужно построить сотни отелей и тысячи апартаментов. Вторым, чтобы они этим занялись, необходимы налоговые льготы, кредиты, стабильные и справедливые правила игры.
Туризм в Крыму перспективен: там лучший на Черном море климат, природа, история. Но недостаток отелей не позволит быстро увеличить турпоток. Сегодня полуостров более чем в десять раз отстает от сравнимых курортов Турции и ЕС по числу отелей 3–5 звезд. И чтобы переключить существенную часть россиян с турецкого направления на Крым, потребуется построить 200–250 отелей — по 100 номеров каждый.
Теоретически это возможно за пять-шесть лет, если завезти архитекторов, проектировщиков, строителей, а потом найти профессиональный обслуживающий персонал. Государство возьмет на себя часть строек и реконструкций. Около полусотни пансионатов, в которых отдыхала советская элита, уже распределены между Управлением делами президента, силовыми ведомствами и госкорпорациями. Это готовые объекты, часть которых нужно просто спасать, например лагерь «Артек», санаторий «Нижняя Ореанда». Правда, речь не идет об увеличении числа «коек» и массовом туризме.
Но допустим, для частных инвесторов создали условия и они пришли в Крым строить отели. Тогда возникнет еще одна непреодолимая на любом рынке проблема — рост цен на недвижимость и на строительные услуги. Из-за естественного при резком росте спроса дефицита ресурсов и коррупции в строительстве и землепользовании затраты при массовом возведении курортных объектов кратно увеличатся. Прибрежные районы Крыма, пригодные для девелопмента, будут дороже сочинских. Развитие курортов полуострова сильнее всего будет зависеть не только от государственных инвестиций, но и от цен на недвижимость. В итоге рынок сам определит, кому Крым по карману.
Сегодня наблюдается интересная картина: полуостровобъявлен территорией недорогого туризма, но цены в лишь формально сопоставимых (в среднем плохих) крымских отелях не ниже, чем в «элитном» Сочи. Квартиры у моря, курортные апартаменты и виллы либо очень дешевые (от $1500 за кв. м без отделки) в низкокачественных домах, построенных за последние десять лет, либо дорогие — в нескольких жилых комплексах для богатых. Но такого жилья очень мало — на рынке есть не более 300 новых квартир премиум-класса.
Вообще, идея «Сочи — для богатых, а Крым — для среднего класса» вряд ли реализуема в том числе из-за логистических проблем: керченская переправа и просто объезд Азовского моря не позволят «миллионам» приехать в Крым на автомобиле или поезде, а авиабилеты от 7500 рублей отсекают небогатых туристов.
Тем временем спрос на luxury-жилье будет расти — из-за природных преимуществ Крыма, увеличения числа «невыездных» высокооплачиваемых госслужащих и, вероятно, тех бизнесменов и топ-менеджеров, кто будет часто ездить на полуостров по делам. В настоящее время до половины покупок квартир свыше $5000 за кв. м приходится на ностальгирующих по Крыму богатых пенсионеров и тех, кто собирается жить на сбережения и дивиденды от бизнеса.
Все идет к тому, что в Крыму будет развиваться именно элитная недвижимость. Конечно, потребуется немало времени, чтобы появились аналоги апартаментов в Монако, итальянских местечек вроде Forte dei Marmi или отелей типа Mardan Palace. Пока можно привести единичные примеры подобных курортов, и все они построены крупнейшими российскими компаниями в «украинский период» — «Вязовая роща» «Лукойла» недалеко от Севастополя, «Крымский бриз» «Газпрома» и др.
Есть, правда, один подводный камень: строить особенно негде. Окрестности Ялты (от Гурзуфа до Ливадии, Симеиза; полтора часа от аэропорта Симферополя) — единственная территория, которая будет востребована состоятельными туристами. Это все поняли, поэтому на побережье ценится лучшая земля. Когда по $5 млн предлагаются виллы с архитектурой в стиле «египетской деревни», очевидно, что покупателю может быть интересен только участок с коммуникациями.
Цена гектара земли у моря, достигшая минимума при расцвете коррупционного «беспредела» при Януковиче, увеличилась после присоединения Крыма втрое (до $3–4 млн), причем без возможности немедленного оформления в собственность. Начало государственной регистрации недвижимости в Крыму постоянно переносится и уже, кажется, не ожидается до конца года. Число сделок как с землей, так и с жильем все равно растет (как и цены), поскольку есть приток частных денег и никто не хочет пропустить «распродажу века».
В любом случае традиционные места отдыха советской элиты уже превращаются в уникальный товар, которого не было на рынке, — такая Рублевка на выезде.