«Если бы у вас был участок на Красной площади, вы бы его продали?» — задавая этот риторический вопрос, владелец площадки с видом на Кремль дает понять, насколько высоко ценит свою собственность. Действительно, цифры ослепляют: стоимость квадратного метра в Третьяковском проезде или в первых домах на Тверской доходит до $30 000 за 1 кв. м, стоимость аренды здесь может быть и $7000, и $10 000 за кв. м в год.
Forbes решил узнать, кто владеет этими сокровищами и получает эти баснословные доходы. Мы отобрали самые крупные объекты из тех, что находятся на расстоянии одного километра от Кремля и приносят своим владельцам деньги. Кремль в плане — треугольник, поэтому карта получилась в виде сердца. По нашим оценкам, стоимость выбранных 19 объектов приближается к $7 млрд.
Разворачивать стройку вокруг Кремля неудобно. Окрестности плотно застроены, территории непосредственно возле красной стены строго охраняются ФСО, подземное пространство переполнено сетями и коммуникациями, да и концентрация исторических памятников здесь выше, чем где-либо. Все это может увеличить себестоимость строительства на 20–30% по сравнению с другими районами центра Москвы. И несмотря на всю эту тесноту, гостиницы, офисы и торговые комплексы здесь прикупили Роман Абрамович, Сулейман Керимов, Аркадий Ротенберг, Дмитрий Рыболовлев, Александр Занадворов, Михаил и Саит-Салам Гуцериевы, Микаил Шишханов и многие другие участники списка Forbes.
Список владельцев мог бы быть намного длиннее, если включить в него всех бывших участников «Золотой сотни», которые когда-то владели проектами вблизи Кремля, но затем почему-либо их утратили. Наблюдая, как переходили из рук в руки самые привлекательные объекты у Кремля, можно изучать новейшую российскую историю.
«[Гостиница]«Москва» — здание, «Россия» — целый квартал! — в интервью, данном несколько лет назад Forbes, девелопер Шалва Чигиринский, который принимал участие в реконструкции обеих гостиниц, не скрывал воодушевления. — «Россия» — совсем другие перспективы». Будучи главой Московской девелоперской компании, которая на паях принадлежала ему и столичному правительству, Чигиринский разрабатывал в начале 2000-х концепцию обновленной гостиницы «Москва». Право реконструировать гостиницу и получить за это часть ее площадей досталось структурам депутата Ашота Егиазаряна, однако Чигиринский, который был хорошим приятелем жены столичного мэра Елены Батуриной (их офисы располагались по соседству в построенном Чигиринским здании в Никитском переулке, Чигиринский утверждал, что оплачивал ее расходы на самолет), получил от города куда более сладкий кусок. А именно проект строительства целого квартала офисов и гостиниц на месте снесенной гостиницы «Россия» — гигантский проект на 300 000–450 000 кв. м с объемом инвестиций $830 млн. Конкуренты Чигиринского обещали вложить в реконструкцию площадки на берегу Москвы-реки, где стояла гостиница, вдвое больше, но конкурсная комиссия, послушная воле Юрия Лужкова, была непреклонна.
Ну и где новый квартал на месте «России»? Чигиринский успел только разобрать остатки гостиницы, затем грянул кризис, девелопер не смог выплачивать долги, новые власти Москвы во главе с Сергеем Собяниным отобрали площадку, а недавно Владимир Путин пожелал видеть на месте пустыря парк. Чигиринский, как и Елена Батурина, давно за границей.
Другой баловень судьбы эпохи Лужкова — совладелец Черкизовского рынка Тельман Исмаилов. В начале 2000-х годов он выкупил у города и миноритарных акционеров (среди них был Иосиф Кобзон) знаменитый «Военторг» на Воздвиженке. Здание разобрали до основания и построили заново, площадь увеличилась с 18 000 до 70 000 кв. м, и до кризиса и смены власти в Москве обновленный торговый комплекс, который отчаянно ругали архитектурные критики, оценивался в $700 млн. Однако после кризиса, закрытия Черкизовского рынка и бегства Тельмана Исмаилова за рубеж (газеты писали, что он поссорился с Владимиром Путиным) объект купил владелец «Нафта Москвы» Сулейман Керимов. Он, в свою очередь, в 2011-м отдал это здание другому олигарху — «королю удобрений» Дмитрию Рыболовлеву: «Военторг» пошел в счет оплаты сделки по приобретению пакета акций химического гиганта «Уралкалий».
Подобных примеров много. Когда-то влиятельный, а сейчас скрывающийся за рубежом депутат Ашот Егиазарян уже лишился гостиницы «Москва» и участка на Софийской набережной — первый проект получили Сулейман Керимов и друг Владимира Путина Аркадий Ротенберг, второй — «Альфа-Групп». Компания «Интеко» Елены Батуриной не построит пятизвездный отель на месте Теплых торговых рядов на Красной площади, хотя еще несколько лет назад дело казалось решенным.
Можно ли владеть недвижимостью вблизи Кремля и не стать жертвой очередной волны передела собственности? Как показывает опыт, можно, если вести бизнес аккуратно и оставаться по возможности незаметным. Владелец бизнес-центра «Романов двор», в котором расположен офис «Тройки Диалог» и который уже много лет сохраняет лидерство по ставкам аренды, Гагик Адибекян начал возводить свой проект еще в 1990-е и постепенно расширил его с 6000 кв. м до нынешних 46 000 кв. м. Адибекян полюбовно улаживал дела с партнерами, когда те хотели заняться другим бизнесом, и ни с кем не воевал. А долей в бизнес-центре «Балчуг Плаза», окна которого также выходят на Кремль, уже очень давно владеет самый договороспособный из российских олигархов Роман Абрамович.
Самые дорогие объекты
Суммарная стоимость 19 «золотых» торговых центров, офисных комплексов и строек приближается к $7 млрд.
1. ЦУМ
(ул. Петровка, 2)
Стоимость: $520 млн
Вледелец: компания Mercury
Площадь: 65 000 м2
2. Торговый центр «Наутилус»
(ул. Никольская, 25)
Стоимость: $60 млн
Вледелец: структуры Банка Москвы. По версии МВД, бенефициары — непосредственно Андрей Бородин и Дмитрий Акулинин. В декабре решением Тверского суда Москвы на торговый центр наложен арест
Площадь: 6700 м2
3. «Центральный детский мир на Лубянке»
(Театральный пр., 5)
Стоимость: $260 млн
Владелец: «Галс-Девелопмент» (ВТБ)
Площадь: 74 000 м2 (планируемая после реконструкции)
4. Отель «Ритц-Карлтон»
(ул. Тверская, 3)
Стоимость: $500 млн
Владелец: Булат Утемуратов («Верный капитал») Возглавляет рейтинг влиятельных бизнесменов по версии казахского Forbes. Экс-глава администрации президента Нурсултана Назарбаева
Площадь: 59 300 м2
5. Отель «Националь»
(ул. Моховая, 15/1, стр. 1)
Стоимость: $155 млн
Владелец: Саит-Салам Гуцериев (группа БИН)
Площадь: 21 530 м2
6.Гостиница «Москва»
(Охотный ряд, 2)
Стоимость: $1,1 млрд
Владелец: Микаил Шишханов, Сулейман Керимов, Аркадий Ротенберг
Площадь: 185 000 м2
7. Отель «Метрополь»
(Театральный пр., 2)
Стоимость: $280 млн
Владелец: Александр Клячин (KR Properties)
Площадь: 39 400 м2
8. Галерея бутиков в Третьяковском проезде
Стоимость: $100–160 млн
Владелец: компания Mercury (Леонид Фридлянд и Леонид Струнин)
Площадь: около 10 000 м2
9. Торгово-офисный центр «Никольская плаза»
(ул. Никольская, 10)
Стоимость: $250 млн
Владелец: Инвестиционно-строительный холдинг «Руцог», основатель Григорян Рубен Цокалович. В портфеле холдинга несколько жилых домов и бизнес-центр «Олимпик Плаза» у метро «Проспект Мира»
Площадь: 40 000 м2
10. Бизнес-центр «Романов двор»
(Романов пер., 4)
Стоимость: $380 млн
Владелец: Гагик Адибекян, основатель компании RD Group
Площадь: 65 000 м2
11. Торговый центр «Охотный Ряд»
(Манежная пл., 1, стр. 2)
Стоимость: $750 млн
Владелец: Александр Занадворов
Площадь: 62 300 м2
12. ГУМ
(Красная пл., 3)
Стоимость: $625 млн
Владелец: здание ГУМа принадлежит государству, но до 2059 года находится в аренде у группы Bosco Михаила Куснировича
Площадь: 75 000 м2
13.«Военторг»
(ул. Воздвиженка, 10)
Стоимость: $350 млн
Владелец: Дмитрий Рыболовлев
Площадь: 70 000 м2
14. «Гостиный двор»
(ул. Ильинка, 4)
Стоимость: $320 млн
Владелец: город Москва, Михаил Хубутия (владеет долей и управляет «Гостиным двором»)
Площадь: 80 000 м2
15. Отель «Балчуг Кемпински Москва»
(ул. Балчуг, 1)
Стоимость: $185 млн
Владелец: J&T Real Estate (словацкий бизнесмен Петер Корбачка, брат Романа Корбачки, совладельца Номос-банка)
Площадь: 23 000 м2
16. Пустырь на месте гостиницы «Россия»
(ул. Воздвиженка, 10)
Стоимость: $1,5 млрд (до отмены проекта)
Владелец: город Москва, до прошлого года фирмы Шалвы Чигиринского
Площадь: 13 га
17. Бизнес-центр «Царев сад»
(Болотная ул., 10, стр. 1)
Стоимость: $220–250 млн
Владелец: «Cбербанк капитал»
Площадь: 72 000 м2
18. Бизнес-центр «Балчуг Плаза»
(Болотная ул., 10, стр. 1)
Стоимость: $170 млн
Владелец: Роман Абрамович, Александр Чигиринский. Их компания «Снегири» возвела еще несколько более мелких зданий по соседству
Площадь: 29 700 м2
19. Пустырь на месте будущей гостиницы Four Seasons
(Софийская наб., вл. 4–10)
Стоимость: $160–180 млн
Владелец: «Альфа-Групп»
Площадь: 3 га, площадьбудущего проекта 47 000 м2