Новый кризис банки встречают обремененными недвижимостью — доставшейся им в результате предыдущего кризиса или купленной позже. В 2008–2009 годах квадратными метрами были обеспечены кредиты девелоперам, многие из которых лишились объектов или вообще разорились. Так Сбербанк, например, получил 60 000 кв. м в небоскребе «Город столиц», а ВТБ — столько же офисной площади в башне «Федерация». Бизнес-центр «Северное сияние», принадлежавший группе МИАН, достался к Альфа-банку, который довольно быстро его продал.
Другие банки были менее расторопны и начали управлять доставшейся им недвижимостью. Весной этого года глава департамента банковского регулирования ЦБ Алексей Симановский заявил о необходимости снижения объема непрофильных активов у банков. Иначе, по расчетам ЦБ, объем созданных по ним резервов должен составить не менее 70 млрд рублей. Основная часть таких активов —недвижимость.
Тем не менее банкиры продолжают скупать новые объекты, правда, через дочерние управляющие компании. «ВТБ Капитал» в 2010 году купил бизнес-центр «Лесная плаза» (50 000 кв. м) в районе Тверской Заставы, а в этом году — «Белые сады» (105 000 кв. м) и «Белая площадь» (111 000 кв. м) там же. «Уралсиб» стал владельцем пяти гостиниц в Москве и регионах. «Альфа-Капитал» инвестирует в торговую недвижимость в Рязани.
«До кризиса недвижимостью управляло очень много команд, рынок стремительно рос и привлекал непрофессиональных людей, — говорит советник председателя правления ФК «Уралсиб» Алексей Чаленко. — Сейчас конкурентов стало меньше, поэтому привлекать инвесторов и деньги проще».
Инвестором может стать и частное лицо, купив паи закрытого фонда недвижимости, куда упакованы различные объекты. По данным Национальной лиги управляющих, общий объем средств в фондах недвижимости составляет 123 млрд рублей, большая часть объектов расположена в Москве. Входной билет в такой фонд недешев — в среднем $5 млн. Пайщик может рассчитывать на часть арендных платежей — постоянный денежный поток обеспечен. «В рамках нашей инвестиционной стратегии мы рассматриваем активы с отношением чистого операционного дохода от объекта к его стоимости не менее 10%», — говорит руководитель управления прямых инвестиций и специальных проектов «ВТБ Капитал» Тим Демченко.
Чаше всего управляющие ориентируют инвесторов на трехлетние и более длинные инвестиции. Но возможности выхода из фонда ограничены. Мажоритарный пайщик может даже своим решением его закрыть, а миноритарий выходит лишь при условии несогласия с правилами фонда, когда в них вносятся какие-либо изменения. Вторичного обращения паев нет.
Вложения выглядят довольно рискованно, ведь стоимость недвижимости в момент закрытия фонда может упасть. И новый кризис не добавляет уверенности в дальнейшем росте стоимости квадратных метров. Впрочем, пока спрос на офисные площади в Москве продолжает расти, а темпы нового строительства замедляются, говорится в июльском обзоре Praedium ONCOR International.