Зачем банкиры cкупили Волоколамский район
Дом культуры в подмосковном райцентре Волоколамск, 24 мая 2005 года. Глава района Вячеслав Карабанов отчитывается за три года работы своей администрации. Избиратели слушают чиновника рассеянно, но на земельном вопросе заметно оживляются. Бригады молодых людей, скупающих земельные паи, появились в бывших совхозах в 2004 году, и уже через год Карабанов на встрече с избирателями признал: крестьянские земли района полностью перешли в собственность московских банкиров. Обиженных москвичами оказалось много, но глава администрации утешить их не смог: «Мы вас предупреждали не торопиться, кто-то нас послушал, кто-то нет».
Два бывших совхоза в Волоколамском районе отошли к Корпорации «Знак» Николая Цветкова (банк «Уралсиб»), по одному досталось Центр Русич Банку и банку «Кредит-Москва», крупнейшим же собственником земли в районе оказался банк «Визави», ныне «Развитие-Столица», скупивший разом восемь хозяйств с общим земельным наделом около 30 000 га. Крупнейшим владельцем банка «Развитие-Столица» является выпускник московского интерната для одаренных детей им. А. Н. Колмогорова и однокурсник Олега Дерипаски по физфаку МГУ Рустем Терегулов. Что он собирается делать со своей латифундией? Комментарии самого Терегулова получить не удалось. Бизнесмен уже много лет профессионально занимается автомобильными гонками и яхтингом, и, по словам его представителей, более месяца он был вне доступа.
Структуры Терегулова занялись недвижимостью в 2003 году, развесив по всей Москве рекламные щиты с надписью «Купим ваши проблемы от 10 тыс. кв. м», задав темп кампании по скупке московских промышленных предприятий. В результате скупки под контролем Терегулова оказалось с десяток объектов, которые со временем были преобразованы в бизнес-центры общей площадью 250 000 кв. м. Первого января 2003 года вступил в силу закон об обороте земель сельхозназначения, банкиры и здесь увидели отличный бизнес. Отладив механизм на скупке промышленных предприятий, топ-менеджеры «Визави», посовещавшись, решили заняться землей с ее бросовыми на тот момент ценами.
«Руководствовались одним соображением: дешевле земля вряд ли будет стоить, дороже — наверняка», — рассказывает бывший зампред правления «Визави» Антон Белобжеский, курировавший в банке земельный проект (сейчас он руководит собственной девелоперской компанией IDT). Какой-то продуманной стратегии, по его словам, не было: «Ее не было ни у кого, кто скупал землю тысячами гектаров». «Визави» появился на земельном рынке Подмосковья не первым, поэтому работать пришлось в удаленном Волоколамском районе, как говорит Белобжеский, чтобы избежать корпоративных войн. Сколько структуры «Визави» потратили на волоколамские земли, подсчитать невозможно. Скупка начиналась с 30 000 рублей за пай (5 га), потом цена выросла до 50 000–70 000 рублей, а под конец стоимость пая могла доходить и до $30 000.
Огромные массивы земли скупали для последующей продажи, но в удаленных от Москвы районах мало кому удалось закончить земельную операцию. В 2006 году около 20 000 га земли в Серпуховском районе у компании «Центр-Капитал» предпринимателя Андрея Куцериба выкупил инвестиционный фонд Marshall Capital Partners. После кризиса, когда цены на землю в Подмосковье упали на 50–80%, шансы продать земельные наделы в 50–70 км от Москвы стали равны нулю. Что делать?
«Пахать и сеять», — смеется Илья Терентьев, генеральный директор группы «Земер», когда-то делавшей по заказу «Визави» оценку волоколамской земли. По закону земельный участок сельхозназначения, если он более трех лет не используется для ведения сельхозпроизводства, у собственника изымается.
Структуры Рустема Терегулова объединили семь бывших совхозов в агрохолдинг «Авангард», сельхозпроизводство в 2004 году сохранялось только в четырех из них. Сейчас холдинг входит в тройку самых крупных животноводческих предприятий Московской области, 90% всего произведенного на его фермах молока закупает компания Danone.
Хуже обстоят дела с использованием земель. Агрохолдингу принадлежит 25 000 га земли, посевные работы ведутся на 2500 га. Из скупленных в районе земель 72 га профессиональный автогонщик Рустем Терегулов отдал под строительство многопрофильного автодрома Moscow Raceway, расположенного в 77 км от Москвы на Новорижском шоссе. Объект стоимостью 4,5 млрд рублей будет завершен осенью этого года.
«Земля ими не используется, резерв очень большой, — сетует чиновник администрации Волоколамского района, настаивавший на анонимности, чтобы не ссориться с главными земельными собственниками района». В Волоколамском районе, по данным Минсельхоза Московской области, используется только 40% земель сельхозназначения.
Наказать собственников земли за заросшие поля чиновники не могут. «В Московской области не определены критерии использования земельного участка, — говорит Сергей Дунаев, начальник отдела государственного земельного контроля Россельхознадзора по Московской области. — Можно на поле яблоню посадить, и это уже будет использование по сельхозназначению». По словам Дунаева, его ведомство неоднократно обращалось к губернатору области Борису Громову, но необходимые критерии ухода за землей и ее использования так и не появились.
Тем не менее структуры Рустема Терегулова стараются снизить все возможные риски. В администрации района сейчас рассматривается предложенный ими проект по выращиванию специального морозоустойчивого крупнорогатого скота мясных пород, содержание которого не требует затрат на строительство ферм. Животные круглый год пасутся на открытых площадках, оборудованных лишь укрытиями от ветра. На первых порах морозоустойчивые коровы, которых планируют закупить в ближайшее время, займут около 6000 га земли.
А как же спекуляции, ради которых все и скупалось? По словам Ильи Терентьева, структуры бывшего «Визави» все же выставляют земельные участки на продажу, правда, стараясь это не афишировать. Рынок пока еще не на стороне продавца, один гектар земли в Волоколамском районе сейчас оценивается в $20 000–50 000. «Когда-нибудь и в Волоколамск придет цивилизация, и земли станут востребованы», — уверен Терентьев.
Но к тому времени все земли сельхозназначения в районе могут отойти под пастбища морозоустойчивого скота. Московские банкиры, похоже, увлеклись сельским хозяйством.