На рынке загородной недвижимости выживет тот, кто недорого продает готовые к заселению дома. Крупнейший застройщик Rodex Group пытается следовать этой стратегии
Стать соседом долларового миллионера теперь можно за миллион рублей — в этой шутке, которую повторяют продавцы подмосковной недвижимости, есть доля истины. Земля в коттеджных поселках на престижном Новорижском шоссе к северо-западу от столицы продается сейчас по 40 000–150 000 рублей за сотку, и покупатели в очередь не выстраиваются. «Мы сняли наши объекты с продажи, жалко продавать по таким ценам», — говорит управляющий партнер компании «Миэль — Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. В марте они все-таки продали два дома, чтобы получить наличные на текущие расходы. Девелоперская компания «Сапсан», построившая за последние годы 16 поселков в Подмосковье, продала в марте один дом.
Проблемы начались в конце прошлого лета. «Буквально через несколько дней после событий в Южной Осетии мы заметили, что инвесторы теряют интерес к загородной недвижимости», — вспоминает Евгений Родионов, основатель девелоперской компании Rodex Group, чья выручка в прошлом году составила $160 млн. Слово «инвесторы» не оговорка. По признанию Родионова, до кризиса только треть покупателей приобретала коттеджи для себя и на свои деньги. Еще треть составляли клиенты, приобретавшие дома на условиях ипотеки, остальные — это те самые инвесторы, люди и фирмы, покупавшие участки, чтобы перепродать их через год-два намного дороже.
Две из трех групп покупателей с рынка ушли. За оставшимися клиентами — теми, кто рассматривает покупку дома для себя за живые деньги, идет настоящая охота. По словам Владимира Яхонтова, дисконт 15–30% от объявленной цены в долларах (и так упавшей с прошлого лета на треть) считается нормой. В этой игре навылет Евгений Родионов надеется выиграть: Rodex Group еще за несколько лет до кризиса сосредоточилась на продаже недорогих домов на небольших участках.
Родионов и его партнер Петр Овдиенко занялись бизнесом 15 лет назад, после увольнения в запас из Космических войск. Поначалу они возводили кирпичные «замки» для нуворишей, но затем решили, что больше заработают на массовом строительстве относительно недорогого жилья. С 2005 года Rodex Group строит преимущественно поселки с домами, которые в России принято относить к экономклассу, — стоимостью до $500 000 за домовладение с землей.
Их строительство было поставлено на поток. «В компании суровая дисциплина, [тиражировались] готовые проекты домов», — рассказывает о бывших военных Мария Литинецкая, исполнительный директор риелторской фирмы Blackwood. В лучшие времена компания строила по дому в день — этот рекорд не побил никто, даже лидер рынка «Инком». Всего в Московской области Rodex Group построила 15 поселков. «Я купил родственникам коттедж у Rodex, — признается Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate, конкурента Rodex. — Альтернативы не было».
В 2007 году Родионов загорелся идеей перенести в Россию заокеанский опыт «одноэтажной Америки». Это казалось логичным — семьи из среднего класса предпочтут жить за чертой города в собственном доме, если цена этого дома сопоставима со стоимостью квартиры. Проведя разведку в большинстве регионов европейской России, Rodex Group начала обзаводиться земельными участками в Ленинградской, Самарской, Пермской областях, а также в Татарии и Башкирии. В каждом регионе компания начинала строительство только на паях с местным бизнесменом. К партнерам предъявлялось два требования: компания должна иметь хоть какое-то отношение к девелоперскому бизнесу и, как говорит Родионов, «определенные административные возможности».
«Rodex сам нашел нас, — рассказывает Флюр Шаймухаметов, генеральный директор уфимской компании «Висма», которая строит системы очистки сточных вод, — и предложил вместе построить первый в регионе организованный коттеджный поселок». В Пермском крае москвичи объединились с крупным строительным холдингом «Пермдорстрой», глава которого Сергей Пантелеев прошлой осенью стал депутатом пермского ЗАКСа. В Самарской области партнером Rodex Group стала ассоциация «Версиво». Ей принадлежат несколько заводов стройматериалов, а о президенте «Версиво», сайентологе Алексее Долматове, местные бизнесмены говорят как об очень влиятельном в регионе человеке.
Бизнес рос: с 2006-го по 2008 год выручка Rodex Group ежегодно удваивалась. Штат сотрудников превысил 1500 человек, компания вошла в опубликованный в прошлом году Forbes список 10 крупнейших строителей коттеджных поселков России. И тут экономика вошла в кризис.
Строительство остановилось. Яхонтов из компании «Миэль» приводит ужасающую статистику: из 350–400 заложенных до кризиса и еще не сданных подмосковных поселков в объявленные сроки будет введено в строй не более 20%. Чтобы как-то свести концы с концами, застройщики обращаются к риелторам с предложением продать хотя бы один дом в проекте — на вырученные деньги они выпускают на площадку рабочих, чей труд сейчас подешевел в два раза, возводят еще несколько домов и снова приходят к риелторскому агентству.
Почему люди сейчас покупают дома? Лучшего продавца загородной недвижимости в России зовут Барак Обама, утверждает Владимир Яхонтов. По его словам, существует прослойка покупателей, в сознании которых на устойчивый российский стереотип «все зло от Америки» наложилась информация о планах американской администрации закачать в экономику несколько триллионов долларов. Человек, способный поверить в то, что «доллар рухнет», обычно столь же легко усваивает и другие примитивные экономические представления (например, о том, что земля — «вечная ценность») и начинает присматривать себе участок или домик. «Фактор Обамы» упомянули при подготовке этой статьи все без исключения девелоперы, с которыми пообщался Forbes.
Основной спрос сейчас, как признаются девелоперы, приходится на дома стоимостью не более $500 000. Rodex это на руку: на рынке коттеджей таких предложений примерно 35%, а вот в подмосковных поселках компании Родионова — почти все. Но покупатель с живыми деньгами сейчас разборчив и хочет купить готовый дом, а не «участок с подрядом». Тут у Rodex дела обстоят не блестяще: как и другие девелоперы, компания предпочитала строить дома на уже внесенную покупателем предоплату. Поэтому под Самарой, по словам местных риелторов, пилотные дома еще не готовы, рядом с Пермью — тоже.
Проблема усугубляется тем, что помимо примерно $50 млн, занятых Rodex у банков на покупку земельных участков (кредиты на срок до трех лет), компания должна банкирам еще и за часть уже проданных домов. По словам Родионова, в 80% случаев продажи домов по ипотеке его компания выступала поручителем собственных покупателей. Зачем? Банки даже в хорошие времена неохотно кредитовали покупку загородного жилья, а гарантия девелоперской компании помогала поднять продажи. И Rodex не единственная компания, которая прибегла к этому рискованному методу стимулирования спроса. «Мы предлагали банкам программу обратного выкупа, — говорит Владимир Яхонтов. — Схема такая: если заемщик перестает платить, мы выкупаем у него объект и рассчитываемся с банком. В обмен просили снижения ставки на 1%».
Родионов, впрочем, утверждает, что случаи финансовых затруднений у его покупателей пока единичные и компании удается вносить за них ипотечные платежи. Тем временем, чтобы вернуть продажи, Rodex Group продолжает снижать цены. «В Rodex быстро сориентировались, — рассказывает Мария Литинецкая из Blackwood. — Когда грянул кризис, они нарезали участки поменьше и продают домовладения стоимостью до $250 000». В Rodex утверждают, что в марте компания продала в Подмосковье 33 таких объекта (правда, конкуренты усомнились в достоверности этой цифры).
Конкуренты Rodex Group тоже пытаются адаптироваться к новым условиям, но делают это с разной скоростью. «Инком» доводит дома в своих поселках до готовности собственными силами или продает участки без подряда — то есть фактически распродает землю. В «Миэле» понимают, что выживут те, кто сможет предложить покупателю максимально дешевые, но готовые загородные дома. Эта компания договорилась с несколькими московскими домостроительными комбинатами и собирается застраивать свои земли таунхаусами по $280 000. Но сработает ли эта тактика?
Банкротств на рынке пока не было, хотя Литинецкая из Blackwood прогнозирует, что они начнутся в сентябре. «По моим подсчетам, у большинства застройщиков финансовой подушки хватит еще на три-четыре месяца», — говорит она. Кто сумеет адаптироваться: те, кто снимает дорогие дома с продаж в надежде на восстановление рынка, или те, кто «нарезает» свои поселки на меньшие участки и снижает цены? Скорее уж вторые. «Клиенты с высокими бюджетами переориентировались на зарубежную недвижимость, — подводит итог Елена Карпова, консультант отдела продаж загородной недвижимости агентства IntermarkSavills. — Они считают, что период неопределенности в России лучше переждать в более стабильных странах».