Хранители

У каждого времени свои имена. Половина московских переулков названа в честь хозяев дворянских усадеб, индустриализация подарила городам Фабричные и Шарикоподшипниковые улицы, а в 1960-е проспекты получали имена космонавтов. Одна из улиц подмосковного города Домодедово с недавних пор носит название Логистическая. Адрес по этой улице единственный — Логистическая, дом 1. Расположенный здесь объект по площади равен четверти близлежащего международного аэропорта «Домодедово». 280 га огороженной и охраняемой территории, бесконечные ряды ярко-зеленых трехэтажных зданий, сотни дальнобойных тягачей с грузами — так выглядит складской терминал «Северное Домодедово», построенный на деньги одного из богатейших предпринимателей Казахстана миллиардера Мухтара Аблязова. Созданная менеджерами Аблязова компания «Евразия Логистик» с годовой выручкой, превышающей $100 млн, — крупнейший в России владелец складских помещений класса А. В этом году «Евразия Логистик» стала первой складской компанией, вошедшей в рейтинг 30 крупнейших российских рантье.

Золотой дождь, пролившийся в последние 10 лет на российских банкиров и сырьевых экспортеров, впитался в почву стройплощадок новых жилых районов, торговых центров и офисных зданий. Новые складские комплексы бросаются в глаза меньше, зато больше радуют сейчас своих инвесторов.

Человеку несведущему кажется, что складом может стать любое помещение, у которого не течет крыша. Но еще 10 лет назад в России полностью отсутствовали склады, которые специалисты-логистики причисляют к классу А: с высотой потолков до 12 м, большим шагом колонн, допустимой нагрузкой в шесть и более тонн на кв. м пола, антипылевым покрытием пола. Они должны быть расположены рядом с крупными автомагистралями, иметь подведенную железную дорогу и обеспечивать одновременную погрузку большого количества транспорта… Именно такие склады нужны компаниям, имеющим дело с большими массами быстро оборачиваемого товара. С 2004 года в России построили 5,5 млн кв. м современных складов. Самым крупным инвестором в недвижимость такого рода оказалась «Евразия Логистик», строящая сеть складов под вывеской Greengate. Ближайшие конкуренты, компании «Международное логистическое партнерство» и Raven Russia, отстают от нее по количеству складов почти вдвое.

С 2006 года компания Аблязова вложила в строительство складских комплексов в нескольких регионах России $1,5 млрд. И это должно было стать лишь скромным началом: весь проект Greengate предусматривал к 2013 году создание 28 «индустриально-логистических парков» в России, Казахстане, Турции и на Украине. На постройку 9,3 млн кв. м индустриальной недвижимости планировали потратить $7,8 млрд. Будут ли реализованы эти планы? Председатель совета директоров группы «Евразия Глобал» Артур Трофимов в беседе с Forbes настаивал на том, что склады в Казани, Новосибирске и Петербурге в этом году будут открыты — по крайней мере, их первые очереди. Трофимов особенно упирает на то, что эти склады уже «подкреплены арендными договорами». А что говорят арендаторы?

«Мы считаем нынешний уровень цен на аренду не соответствующим экономической ситуации и готовы рассматривать предложения, лишь когда они будут более соответствовать экономической конъюнктуре», — сказал в беседе с Forbes представитель одной из крупных российских розничных сетей. «Люди ждут ясности в своей экономической ситуации либо снижения арендных ставок», — вторит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Егор Дорофеев. Глава московского отделения Raven Russia Игорь Богородов в беседе с Forbes признался, что его компания готовится к переговорам с арендаторами о снижении ставок: «Они должны будут это обосновать, показать, какие трудности у них возникают».

Между тем уже в октябре прошлого года спрос на склады, до этого росший на 20–25% в год, начал сокращаться. По словам Дорофеева, в декабре 2008-го заключалось вдвое меньше новых сделок по аренде, чем в январе. В наступившем году спрос неизбежно будет снижаться дальше. Основной клиент качественных складов — логистические компании (среди арендаторов «Северного Домодедова» их половина), сетевые ритейлеры (25%) и дистрибьюторские компании (15%). Согласно прогнозу, обнародованному в декабре министром транспорта Игорем Левитиным, объем перевозок в России сократится в этом году на 10%, а представители РЖД прогнозировали 19-процентный спад. Сокращение грузооборота автоматически означает сокращение складских площадей, необходимых логистическим компаниям. Ритейлеры тоже готовятся к тяжелым временам. Крупный продавец бытовой техники и электроники «Техносила» в 2009 году планирует падение продаж на 15%, но предусматривает и более пессимистический сценарий — спад на 40%. Уже сейчас «Техносила» собирается вдвое сократить количество товаров на складах во всех крупных региональных центрах, а в некоторых ключевых регионах вовсе отказывается от складов. Например, в петербургские магазины телевизоры и холодильники везут напрямую из Москвы, рассказал Forbes вице-президент «Техносилы» по стратегии Леонид Тюкавкин. Крупнейшие ритейлеры — X5, «Магнит», «Дикси», «Седьмой континент» и «Копейка» — в 2009 году приостанавливают экспансию в регионах и сокращают капитальные расходы на 15–30%, говорится в опубликованном недавно отчете «Ренессанс Капитала».

Доходы владельцев складов должны упасть? Пока они изо всех сил стараются удержать цены, предлагая арендаторам иные «антикризисные варианты». «Предлагают дисконт по арендной ставке в течение всего года, но эти деньги мы должны будем вернуть в следующем году», — сообщил Forbes Владимир Макаренко, представитель логистической компании STS Logistics, клиента «Евразии». Тем не менее средняя цена аренды складов класса А в Московском регионе, минувшим летом достигнувшая $150–160 за кв. м в год, упала в середине зимы до $140, а оптовые арендаторы платят и того меньше — $120 за кв. м.

Снижать цены бесконечно владельцы складов не могут: как и любой другой девелоперский бизнес, их деятельность построена на привлечении заемных средств. «Евразия Логистик» не раскрывает, какой объем из $1,5 млрд, вложенных в строительство складов, составили займы, но сумма эта весьма значительна: известно, что для строительства «Северного Домодедова» «Евразия» получила в международном банке Eurohypo кредитную линию на $747 млн. А осенью компания подписала кредитные соглашения с Евразийским банком развития на $100 млн и с Внешэкономбанком на $225 млн. Кредиты надо обслуживать, и, как утверждает замдиректора отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank Кирилл Орлов, с учетом принятого на этом рынке среднего срока окупаемости проекта 8 лет, «риск уйти в отрицательный чистый дисконтированный доход может возникнуть для московских компаний, если они снизят ставки ниже $90–100 за кв. м».

«Наш рынок не так перегрет, как другие», — убежден Трофимов из «Евразии Глобал». Кирилл Орлов тоже допускает, что складские компании еще не выбрали спрос на склады класса A; по его оценке, он превышает предложение на 1,5 млн кв. м. Но для некрупных инвесторов поезд уже ушел. «Многие девелоперы [складов], у которых есть только земля и разрешение на строительство, ходят сейчас по рынку и пытаются продать проекты», — говорит Егор Дорофеев. «Банкротств на этом рынке не было, но в ближайшее время начнутся», — мрачно пророчит другой риелтор. Когда именно? Уже через два месяца, уверен Орлов. «Сейчас абсолютно у всех есть сложности, просто кто-то говорит о них, а кто-то нет, — откровенничает он. — А в начале второго квартала станет ясно, кто смог найти деньги, а кто соврал».