Перепад высот

Заметить, что стройка, мимо которой ездишь каждый день, остановилась, не так уж легко. К круглосуточной строительной суете привыкаешь и перестаешь обращать на нее внимание. И только присмотревшись, однажды понимаешь, что стрелы кранов не движутся, не видно рабочих, не сверкают огоньки сварки, и дом стоит словно покинутый. У застройщика кончились деньги, проект остановлен.

Еще год назад в столичном районе Сити, где поднимаются в небо диковинные для Москвы небоскребы из стекла и бетона, кипела жизнь. На двухсотметровую башню «Федерация» карабкался «человек-паук» Ален Робер, приезжал с кортежем и мигалками на закладку камня в основание самого высокого небоскреба в стране мэр Москвы Юрий Лужков, сновала армия рабочих в разноцветных касках, перекрикивавшихся на турецком, китайском, киргизском, сербском, узбекском языках. Сейчас здесь пустынно. «Раньше вечерами я любовалась подсветкой, — вздыхает живущая неподалеку от Сити PR-менеджер Наталья. — А сейчас ничего не горит, грустно». Прилегающий к стройкам Красногвардейский проезд загроможден автобусами с проржавевшими дверями и выбитыми стеклами — на них давно никого не возили на работу.

В квартале небоскребов сохранилось всего несколько центров активности. Работы ведутся на территории так называемого центрального ядра — строительстве большого торгового комплекса Mall of Russia (его возводит компания AFI Development израильского диамантера Льва Леваева), на стройплощадке, где из металлоконструкций собирают башню «Евразия», и в причудливо изломанных высотках «Город столиц» компании «Капитал Груп». Кроме того, принадлежащий заместителю руководителя департамента градостроительства Москвы Сергею Амбарцумяну концерн «МонАрх» готовит к стройке участок, на котором когда-нибудь должно появиться здание правительства Москвы в виде красной буквы М.

Глядя на многокилометровые пробки на прилегающем к Сити Третьем транспортном кольце и представляя, что будет с движением в этой части города, когда Сити из «вечной стройки» превратится в заполненный офисными работниками деловой центр, журналисты и политические противники московского мэра регулярно задаются вопросом: как кому-то могло прийти в голову заложить район на 300 000 человек в непосредственной близости от центра Москвы и подвести к нему так мало дорог? Ответ нужно искать в далеком 1992 году, когда только что выбранный столичным мэром Юрий Лужков решил, что Москве для сходства с западными мегаполисами, помимо прочего, не хватает высотного делового района. Тогда российская столица была совсем другим городом: не было ни автомобильных пробок, ни перегруженного офисами центра, да и жило в Москве на треть меньше людей, чем теперь. Пустыри за «Экспоцентром», главным выставочным комплексом столицы, привлекли внимание по вполне очевидным соображениям: пусть участники международных выставок своими глазами видят, как поднимается к облакам новая Москва. Строить эту новую Москву начали лишь десятилетием позже, а когда построят — Бог весть, но ситуацию уже не изменить: место для «московского Манхэттена» было выбрано почти случайно и без особых градостроительных оснований.

Такие мелочи, как источники финансирования строительства, в начале 1990-х тоже не казались большим препятствием: средства рассчитывали взять у иностранцев, а также у мелких инвесторов. Уже в 1992 году стали продаваться акции ОАО «Сити», управляющей компании проекта. Одна акция стоила тысячу рублей (приблизительно $2). «По прогнозам, стоимость акций… может возрасти на порядок», — писала в феврале 1993 года «Вечерняя Москва». Газета сильно просчиталась: последняя сделка с акциями ОАО «Сити» заключена в прошлом сентябре по $180 за акцию. (С 2007 года ОАО «Сити» находится под контролем компании Олега Дерипаски «Базовый элемент», который купил 38% ее акций у группы «Гута».)

Инвесторов собирались привлекать тем, что город за свой счет построит инфраструктуру, коммуникации, обеспечит подключение к инженерным сетям. Закончить строительство района небоскребов намеревались к 1999 году. Но иностранцы с финансированием не спешили. Первым инвестором Сити стал сам город, на средства которого турецкая Enka возвела в 2001 году на противоположной от Москва-Сити стороне Москвы-реки невысокую «Башню 2000», совмещенную с пешеходным мостом. Башня строилась пять лет. На городские же деньги компания «Ингеоком» выкопала посреди будущего Сити огромный котлован для подземного паркинга — на месте этой ямы теперь и строится «центральное ядро». Котлован был основной достопримечательностью Сити всю вторую половину 1990-х.

Строительство начали только в начале 2000-х, когда в экономику потекли нефтедоллары и появилась надежда, что компаниям в российской столице скоро понадобятся офисы, много офисов. Да и то тогдашнему всесильному руководителю департамента внешнеэкономических связей столичного правительства Иосифу Орджоникидзе приходилось по нескольку раз уговаривать крупных московских девелоперов взять в разработку участок в Сити.

«Тогда девелопмент был другой: кредитов под Сити никто не давал, — рассказывал в интервью Forbes один из застройщиков. — Мы с партнером боялись, аж дрожали, когда покупали опцион». Опцион, право аренды участка в Сити, продавался в то время за $3–6 млн (пару лет назад он стоил уже $30–45 млн), при этом на проектирование и строительство здания отводилось шесть лет. У тех, кто не успеет, столичные власти грозили отобрать участки. А в вышедшем в начале прошлого года постановлении московского правительства говорится, что строительство Сити, за исключением 612-метровой башни «Россия», должно быть завершено к 2010 году.

Президент и совладелец AFI Development Александр Халдей рад, что в свое время решил не приобретать тот участок в Сити, на котором сейчас строится 309-метровая башня «Евразия». А ведь присматривался. Инвестиции AFI удачно диверсифицированы. В Сити компания строит только торговый комплекс Mall of Russia общей площадью 180 000 кв. м и стоимостью $500 млн. Он должен быть готов в конце 2009-го. Сейчас построена «коробка» с огромным стеклянным куполом, идет отделка. Подписаны договоры с арендаторами 40% площадей. «Мы сумели сделать так, что при переходе из башни в башню людям непременно нужно будет пройти через наш молл», — говорит Халдей.

Казалось бы, все хорошо. Но только ходить из башни в башню некому. Молл рассчитан на офисных работников, которых в Сити пока нет. «На данном этапе я не верю в успешность этого проекта, — говорит руководитель отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank Константин Романов. — Население окрестных районов небольшое, метро ходит раз в 15 минут. Нужно было дождаться ввода башен».

Мы с Виктором, инженером из AFI Development, идем по стройплощадке. Генподрядчик строительства торгового центра — турецкая Enka. Я спрашиваю у инженера, какие из окрестных строек, по его ощущениям, остановились. Он без колебаний показывает на зеленую башню Imperia Tower компании «Мосситигруп» известного московского девелопера Павла Фукса и на башню «Федерация» Mirax Group Сергея Полонского.

Комплекс «Федерация» из двух башен («Запад» — 243 м, «Восток» — 360 м) должен быть введен в эксплуатацию в этом году. В середине января бетонный каркас башни «Восток» был доведен до 63-го этажа, всего их должно быть 93. «Скорость строительства «Федерации» явно снизилась», — говорит замруководителя департамента офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Елена Малиновская. «Работы идут, ведется остекление», — объясняет член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко. В декабре 2008-го компания «Арстек Инжиниринг», которая производит фасадные конструкции, подала против ЗАО «Миракс Сити» иск на 13 млн рублей «о неисполнении обязательств по договорам». «Миракс» не платит некоторым подрядчикам? «Миракс» некоторым подрядчикам платит», — мрачно шутит топ-менеджер компании-проектировщика инженерных систем, сотрудничающей с корпорацией Сергея Полонского.

«Строительство некоторых башен в Сити приостановлено», — говорит начальник управления общественных связей банка ВТБ, финансирующего ряд строек Сити, Максим Лунев. Официально объявили о приостановке своих проектов пока только девелопер Шалва Чигиринский (башня «Россия») и правительство Москвы, однако к 2010 году из 15 крупных объектов Сити будет готово максимум шесть — остальные пока представляют собой засыпанные снегом ямы. Неясно даже, кто профинансирует строительство дополнительных энергомощностей: за время строительства расчетная потребность района в электричестве вырастет с 220 МВт до 330 МВт. «Всем понадобились дополнительные мощности, на которые город не рассчитывал, — вздыхает Александр Халдей. — У нас, например, появился каток и стали нужны холодильные машины». ТЭЦ «Международная», введенная в эксплуатацию в прошлом году, генерирует только 120 МВт энергии.

Не будут сданы в срок и транспортные развязки. Главный архитектор Москвы Александр Кузьмин в недавнем интервью Forbes жаловался на нехватку подъездных путей. На территории, за счет которой планируется сделать один из подъездов к Сити, все еще стоят дома, в них живут люди. «Конечно, достроить весь комплекс к 2010 году нереально», — констатирует Александр Халдей.

По оценке банка ВТБ, те офисные комплексы, которые все-таки сдадут в срок, в 2010 году будут пустовать на 35–40%. Проблемы с арендаторами есть и в тех зданиях, которые готовы уже сейчас. «Ренессанс Капитал» и KPMG, например, предлагают часть своих площадей в «Башне на набережной» в субаренду, причем аудиторы и вовсе могут съехать, расторгнув договор и выплатив штрафные санкции.

«Москва-Сити — самый пострадавший от кризиса район Москвы, — говорит директор департамента аналитики и консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова. — Там арендовали площади крупнейшие инвестиционные компании, банки, фонды, а именно эта отрасль затронута кризисом больше всего и существенно сокращает персонал».

По данным GVA Sawyer, ставки аренды в «Башне на набережной» в IV квартале минувшего года снизились с $1300 до $1200, в башне «Федерация» — с $2000–2500 до $1400–1990 за кв. м без учета эксплуатационных расходов. «Если застройщики закладывали в бизнес-планы ставку в $900, то им придется опуститься до $600, — говорит Константин Романов из Knight Frank. — Цены продаж офисов в Сити уже снизилась с $7000 до $5000–6000 за кв. м, а к марту упадут до $4500–5000».

Между тем при средней себестоимости строительства в Сити $3000 за кв. м и сложившейся в Москве обычной практике финансирования строительства из расчета «30% средств свои, 70% заемные» при падении ставок аренды ниже $900 за кв. м у застройщиков возникнут проблемы с погашением кредитов. Что тогда произойдет с их небоскребами?

«По нашим оценкам, наибольшие объемы банковского кредитования проекта «Москва-Сити» в настоящий момент приходятся на Сбербанк и на нас. Сбербанк и ВТБ осуществляют вложения примерно в равных объемах», — полагает Максим Лунев. ВТБ уже является владельцем 33 этажей башни «Федерация», кредитует строительство башни Imperia Tower (проект, по данным банка, не заморожен), а летом, когда на финансовом рынке возникли проблемы с ликвидностью, открыл кредитную линию AFI Development в $350 млн на достройку Mall of Russia. «В России только два банка, способных выдать кредит таких масштабов, — ВТБ и Сбербанк», — объясняет Александр Халдей.

Тем же кризисным летом Сбербанк открыл кредитную линию в $500 млн компаниям «Мосситигруп» и «Евразия» на строительство башни «Евразия». «Город столиц» компании «Капитал-Груп» заложен под кредитную линию Сбербанка на $280 млн. Так что ни один из строящихся в Сити объектов российских девелоперов не обошелся без участия госбанков.

Реакция Максима Лунева на вопрос о том, что будет делать ВТБ, если на него свалятся десятки тысяч квадратных метров недвижимости в Сити, свидетельствует: банк к такому повороту событий готов. «Качественная недвижимость — это существенный капитал, отработано множество способов его эффективного использования, — говорит он. — Здесь и реализация площадей, и, возможно, привлечение к сделкам западных фондов».

Что ждет Сити в ближайшие годы? Возможно, он повторит судьбу лондонского делового района Canary Wharf, который в 1990-х оказался в похожей ситуации. К моменту начала кризиса на рынке коммерческой недвижимости в 1992 году в Canary Wharf, возводимом на месте старых доков, было построено несколько зданий, не решена проблема подъезда, арендаторов не было, компании-девелоперы банкротились, и проект перешел под контроль городской администрации. Лондонский район ожил только четыре года спустя, когда к старым докам проложили новую линию метро и в новый район переехал британский регулятор финансовых рынков FSA. Метро в Москва-Сити уже есть, правительственные здания запроектированы — возможно, мы еще увидим «московский Манхэттен» во всем великолепии. Но вряд ли раньше 2012 года.